Рассмотрим подробнее каждое из упомянутых условий

1. Договор лизинга заключается в письменной форме (п. 1 ст. 15 Закона «О лизинге»). Существует несколько способов соблюдения письменной формы договора: может быть составлен единый документ (договор), подписанный уполномоченными представителями сторон, либо произведен обмен документами, из которых видна воля сторон к заключению договора (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Письменная форма также будет соблюдена, если на письменное предложение одной стороны другая сторона ответит действиями, направленными на выполнение условий, о которых они договорились (п. 3 ст. 434 ГК РФ). Однако удобнее составлять единый письменный договор финансового лизинга.

В соответствии с п. 1 ст. 20 Закона «О лизинге» в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, права на имущество, которое передается в лизинг, и (или) договор лизинга, предметом которого является данное имущество, подлежат государственной регистрации. Специальные правила о лизинге, содержащиеся в ГК РФ, не содержат каких-либо правил о форме договора и порядке его заключения. В этой связи, поскольку лизинг представляет собой самостоятельный вид аренды, форма и порядок заключения договора должны соответствовать общим правилам об аренде. Из этого следует, что договор лизинга недвижимого имущества должен быть заключен в письменной форме и подлежит государственной регистрации независимо от срока его заключения.

Исходя из содержания ст. 665 ГК РФ особенность предмета договора лизинга заключается в том, что он включает в себя наряду с объектом лизинга (недвижимое имущество) также действия обязанных по нему сторон: действия лизингополучателя по принятию имущества во владение и пользование и действия лизингодателя по заключению договора купли-продажи лизингового имущества с продавцом, указанным лизингополучателем, и передаче объекта лизинга в аренду последнего.

В данном случае специальной нормой закона - ст. 655 ГК РФ установлено, что арендодатель не только не является собственником имущества, но и не владеет им. По договору лизинга арендодатель обязуется передать имущество, которое ему указал арендатор и которое арендодателю необходимо приобрести у лица, которое является на момент подписания договора аренды и на дату его государственной регистрации собственником имущества.

Таким образом, квалифицирующим признаком договора лизинга, позволяющим отделить его от договора аренды, выступает то обстоятельство, что на момент его заключения лизингодатель не должен являться собственником или владельцем имущества, которое подлежит передаче в лизинг. В противном случае возникают обычные арендные отношения. Более того, в момент приобретения лизингодателем права собственности на недвижимое имущество оно, по сути, уже обременено арендными правами лизингополучателя.

Государственная регистрация перехода права собственности на объект лизинга от лизингодателя к лизингополучателю может быть осуществлена при условии наличия в содержании договора лизинга данной возможности или отдельного дополнительного соглашения к договору лизинга, предусматривающего указанное правомочие лизингополучателя. При этом в качестве документа - основания для регистрации права должны быть представлены соглашение сторон или иные документы, подтверждающие выполнение ими условий о выкупе в полном объеме.

Рассмотрим пример из практики. Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации рассмотрел заявление общества с ограниченной ответственностью "СтальИнвест" о пересмотре в порядке надзора решения Арбитражного суда Московской области от 22.11.2007 по делу N А41-К1-66/07, постановления Десятого арбитражного апелляционного суда от 28.01.2008 и постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 12.05.2008 по тому же делу.

Заслушав и обсудив доклад судьи Киреева Ю.А. и объяснения представителей участвующих в деле лиц, Президиум установил следующее.

Конкурсный управляющий коммерческим банком "Диалог-Оптим" (обществом с ограниченной ответственностью) (далее - банк) обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "СтальИнвест" (далее - общество "СтальИнвест") об обязании его исполнить условия договора финансовой аренды (лизинга) от 05.08.2003 N 107-2-ВДФЛ/ДО-СП/2003 (далее - договор лизинга): передать по акту приема-передачи предмет лизинга: нежилое строение - гараж (не завершенный строительством) общей площадью 137,3 кв. метра, инвентарный N 46521, лит. 1Б, расположенный по адресу: Московская обл., г. Сергиев Посад, ул. Пионерская, д. 9 (далее - предмет лизинга, объект недвижимости), и зарегистрировать переход права собственности на названное имущество в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (с учетом изменения исковых требований в порядке, установленном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены общество с ограниченной ответственностью "АвтоЦентр-Эксо" и Управление Федеральной регистрационной службы по Московской области.

Решением Арбитражного суда Московской области от 22.11.2007 исковое требование в части обязания общества "СтальИнвест" передать банку по акту приема-передачи предмет лизинга удовлетворено. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 28.01.2008 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Судебные акты мотивированы пунктом 1 статьи 19 Федерального закона от 29.10.1998 N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)", в соответствии с которым договором лизинга может быть определено, что предмет лизинга переходит в собственность лизингополучателя по истечении срока договора лизинга или до его истечения на условиях, предусмотренных соглашением сторон.

Между обществом с ограниченной ответственностью "АртСпецсервис" (лизингодателем) и банком (лизингополучателем) заключен договор лизинга, в силу которого лизингодатель приобретает для лизингополучателя по договору купли-продажи, заключаемому с обществом с ограниченной ответственностью "Инвесткор", объект недвижимости и на условиях названного договора предоставляет его во временное владение и пользование лизингополучателю.

Спорным договором определено право лизингополучателя досрочно, с опережением графика вносить лизинговые платежи и после полной оплаты получить в собственность предмет лизинга (пункты 5.3.2, 5.3.4 договора).

Впоследствии в результате совершения сделки купли-продажи между лизингодателем и третьими лицами собственником предмета лизинга и, следовательно, лизингодателем стало общество "СтальИнвест".

Банк, полагая, что им как лизингополучателем надлежащим образом исполнены обязательства по договору лизинга, обратился к обществу "СтальИнвест" с требованием передать предмет лизинга и зарегистрировать переход права собственности на объект недвижимости.

Не получив ответа, банк, считая свои права и законные интересы нарушенными, обратился в Арбитражный суд Московской области.

Суды, установив названные обстоятельства, пришли к выводу о правомерности требования банка обязать общество "СтальИнвест" передать по акту приема-передачи предмет лизинга, поскольку банк надлежащим образом исполнил принятые на себя обязательства по договору, а общество "СтальИнвест" уклоняется от исполнения своих обязательств.

Принимая решение об отказе в удовлетворении требования о регистрации перехода права собственности на предмет лизинга, суды исходили из того, что орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, не является ответчиком по настоящему делу.

Федеральный арбитражный суд Московского округа постановлением от 12.05.2008 судебные акты нижестоящих инстанций в части отказа в удовлетворении требования о регистрации перехода к банку права собственности на объект недвижимости отменил и в этой части иск удовлетворил. В остальной части решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции оставлены без изменения.

Постановление суда кассационной инстанции мотивировано пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу которого в случае, когда одна из сторон договора уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество на основании этого договора.

Поскольку общество "СтальИнвест" от регистрации перехода права собственности на объект недвижимости уклонялось, суд кассационной инстанции счел требование истца о государственной регистрации перехода права собственности правомерным и подлежащим удовлетворению.

В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре в порядке надзора указанных судебных актов общество "СтальИнвест" просит их отменить, ссылаясь на нарушение судами норм материального права. Заявитель указывает, что выкуп банком объекта недвижимости невозможен, поскольку его нельзя выкупить без земельного участка, а последний не являлся и не мог являться предметом лизинга в силу статьи 666 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 3 Федерального закона "О финансовой аренде (лизинге)".

В отзыве на заявление конкурсный управляющий банком просит оставить оспариваемые судебные акты без изменения как соответствующие действующему законодательству.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении, отзыве на него и выступлениях присутствующих в заседании представителей участвующих в деле лиц, Президиум считает, что оспариваемое постановление суда кассационной инстанции подлежит оставлению без изменения по следующим основаниям.

Дата добавления: 2015-06-27