Затратный подход к оценке недвижимости

Затратный подход включает в себя совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых либо для восстановления, либо замещения объекта, за вычетом определенного износа. Затратный подход имеет существенную особенность – применяется для оценки имущественных комплексов (земля+строение) или только строение.

Основным принципом, на котором основывается затратный подход к оценке, является принцип замещения, из которого следует, что никакой осведомленный и благоразумный покупатель никогда не заплатит за какой-либо объект больше, чем сумма денег, которую нужно потратить на приобретение или воссоздание аналогичного по своим потребительским характеристикам объекта.

В рамках затратного подхода величина рыночной стоимости рассчитывается на основе затрат на приобретение или создание оцениваемого объекта, т.е. на его восстановление (полная восстановительная стоимость), за вычетом суммы накопленного износа.

В алгебраической форме базовая модель затратного подхода имеет вид:

V = LV+IV – D

где V – стоимость объекта недвижимости; LV – стоимость земельного участка; IV – стоимость зданий и сооружений (улучшений); D – накопленный (суммарный) износ зданий и сооружений.

Затратный подход применяют:

- при оценке недвижимости специального назначения;

- проведении технико – экономического анализа для нового строительства;

- определении варианта наилучшего и наиболее эффективного использования;

- оценки недвижимости на пассивных рынках;

- проверке результатов, полученных другими подходами (итоговое согласование стоимости);

- обеспечении поимущественного налогообложения;

- наложении ареста, когда требуется отделить стоимость зданий от стоимости земли;

- расчете подоходного налогообложения: стоимость износа зданий и сооружений вычитают из налогооблагаемого дохода.

Например, оценивая объекты специального назначения (школу, почту, аптеку, автовокзал) трудно найти примеры продаж аналогичных объектов не только в непосредственной близости от оцениваемого объекта, но и иногда в данном поселении. Поэтому расчет стоимости методами затратного подхода позволит установить ориентиры для начала работы по оценке объектов недвижимости.

При затратном подходе важным является разница между стоимостью замещения и восстановительной стоимостью (или стоимостью воспроизводства) объекта. Восстановительная стоимость объекта определяется расходами в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта с использованием таких – же архитектурно – планировочных решений и строительных конструкций и материалов. В этом случае воспроизводится тот же функциональный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имелись у оцениваемого объекта. Стоимость замещения определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле, с использованием прогрессивных материалов и оборудования. Таким образом, восстановительная стоимость выражается издержками на воспроизводство точной копии объекта, а стоимость замещения – издержками на создание современного объекта – аналога.

Определение износа объекта недвижимости. Наиболее сложный момент в настоящем подходе – это определение стоимости накопленного износа. Износ – это уменьшение стоимости объекта недвижимости, обусловленный различными причинами.

Износ бывает физическим (разрушение вследствие физического воздействия окружающей среды и времени), функциональным (техническое и технологическое несоответствие современным условиям, появлением на рынке более совершенных аналогов) и внешний (обусловленный экономическими, политическими, организационными и некоторыми другими внешними факторами).

Рассмотрим различные виды износа на конкретном примере. Предположим, вы – владелец гостиницы.

Физический износ возникает в случае, если на фасаде появились трещины или потекла крыша. Физический износ бывает двух типов - эксплуатационный и под воздействием естественных природных факторов. Физический износ учитывается в нормах амортизационных отчислений.

Функциональный износ возникает тогда, когда в городе появляются аналогичные гостиницы, но с улучшениями – например, с большей площадью номеров, более широким спектром услуг, вследствие более совершенной инфраструктуры.

Внешний износ может возникнуть, например, в случае, если администрация района, в котором находится ваша гостиница, решит возвести по соседству какой-нибудь малопривлекательный для гостей объект, например автозаправочную станцию.

Схематично определение стоимости в затратном подходе в общем случае изобразить сложно. Поэтому рассмотрим затратный подход на примере определения стоимости все той же гостиницы.

Стоимость будет складывается из стоимости приобретения аналогичного земельного участка, затрат на строительство, прибыли девелопера (застройщика), за вычетом накопленного оцениваемым объектом износа (рис.2).

Рисунок 2 – Определение стоимости в затратном подходе

Методы расчета восстановительной стоимости. (ВС) строительства оцениваемого объекта недвижимости рассчитывается в текущих ценах как нового (без учета накопленного) износа и соотнесенная к дате оценки. Стоимость воспроизводства – затраты на строительство в текущих ценах на действительную дату оценки точной копии оцениваемого здания, используя такие же строительные материалы, стандарты и проект.

Стоимость замещения – затраты на строительство в текущих ценах на действительную дату оценки объекта одинаковой полезности с использованием современных материалов, стандартов, проектов и архитектурных решений.

Полная восстановительная стоимость (ПВС) – восстановительная стоимость основных фондов с учетом сопутствующих затрат, необходимых для начала эксплуатации активов, и отражаемая в балансовой стоимости.

В основе определения восстановительной стоимости лежит расчет затрат, связанных со строительством объекта и сдачей его заказчику. Выделяют прямые и косвенные затраты.

Прямые затраты – затраты, непосредственно связанные со строительством.

К ним относятся:

- стоимость строительных материалов, изделий и оборудования;

- заработная плата рабочих;

- стоимость инфраструктуры;

-стоимость коммунальных услуг;

- стоимость доставки и хранения материалов.

Косвенные затраты – затраты, не относящиеся непосредственно к строительству:

- стоимость инвестиций в землю;

- гонорары проектно – сметным организациям;

- маркетинговые, страховые и рекламные расходы и другие затраты

Существует несколько способов определения восстановительной стоимости:

- метод сравнительной единицы;

- метод разбивки по компонентам;

- метод количественного обследования.

Метод сравнительной единицы предполагает расчет стоимости строительства сравнительной единицы (1м², 1м³) аналогичного здания. Стоимость сравнительной единицы аналога должна быть скорректирована на имеющиеся различия в сравниваемых объектах (планировка, оборудование, права собственности и т.д.)

Метод разбивки по компонентам отличается от предыдущего тем, что стоимость всего здания рассчитывается как сумма стоимостей его отдельных строительных компонентов – фундаментов, стен, перекрытий и т.д. Стоимость каждого компонента получают исходя из суммы прямых и косвенных затрат, необходимых для устройства единицы объема.

Метод количественного обследования основан на детальных количественных и стоимостных расчетах на монтаж отдельных компонентов, оборудования и строительства здания в целом. Здесь необходим учет накладных расходов и иных затрат, т.е. составляется полная смета воссоздания оцениваемого объекта. Накладные расходы – денежные средства, необходимые для создания общих условий строительного производства, его организации и обслуживания.

Дата добавления: 2014-01-03