Сравнительный подход к оценке недвижимости

Общие принципы сравнительного подхода. Этот подход базируется на сборе,записи и сравнении данных по продажам сопоставимых объектов недвижимости.

Сравнительный подход предполагает использование методов, позволяющих произвести сравнение оцениваемого объекта с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними, и на основе этого анализа установить стоимость оцениваемого объекта.

Сравнительный подход базируется на фундаментальном принципе оценки – принципе замещения, из которого следует, что никакой благоразумный покупатель не заплатит за объект больше, чем стоимость аналогичного объекта на рынке.

Главное условие применения сравнительного подхода – наличие сформировавшегося рынка, на котором оценщик подыскивает информацию о свершившихся сделках купли-продажи объекта-аналога. Чтобы оценка рыночным методом была достоверной, необходимо найти несколько объектов-аналогов.

Для некоторых видов недвижимости (квартиры, офисы, коттеджи), транспортных средств, сходный и даже идентичный объект найти гораздо проще, чем, скажем, если объектом оценки является бизнес или нетиповые объекты недвижимости. Наиболее сложны в оценке сравнительным методом объекты интеллектуальной собственности.

Чтобы найти рыночную стоимость объекта, необходимо провести коррекцию стоимости объекта-аналога (либо стоимости самого объекта оценки) по основным качественным и количественным параметрам, где имеются отличия.

Основные этапы оценки недвижимости сравнительным подходом:

1 этап. Изучаются состояние и тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные относительно недавно.

2 этап. Собирается и проверяется информация по объектам – аналогам;

анализируется собранная информация и каждый объект – аналог сравнивается с оцениваемым объектом.

3 этап. На выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов вносятся поправки в цены продаж сопоставимых аналогов.

4 этап. Согласовываются скорректированные цены объектов – аналогов и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.

Основные этапы процедуры оценки с использованием сравнительного подхода представлены на рисунке 6.

Рисунок 6– Основные этапы процедуры оценки

Основные критерии выбора сопоставимых объектов – аналогов:

1) права собственности на недвижимость – корректировка на права собственности это разница между рыночной и договорной арендной платой;

2) условия финансирования сделки – при нетипичных условиях финансирования сделки купли – продажи объекта недвижимости (например, в случае ее полного кредитования) необходим тщательный анализ, в результате которого вносится соответствующая поправка к цене данной сделки;

3) время продажи – один из основных элементов сравнения сопоставимых

продаж. Для внесения поправки на данную характеристику в цену продажи объекта – аналога необходимо знать тенденции изменения цен на рынке недвижимости с течением времени;

4) местоположение – необходимый элемент сравнения сопоставимых продаж, поскольку оказывает существенное воздействие на стоимость оцениваемого объекта;

5) физические характеристики объекта недвижимости – размеры, вид, и качество материалов, состояние и степень изношенности объекта и другие характеристики, на которые также вносятся поправки.

Единицами сравнения на различных сегментах рынка недвижимости могут быть: за землю - цена за 1 га, цена за 1 сотку, цена 1 м²; для застроенных участков – цена за 1 м² общей площади, цена за 1 фронтальный метр, цена за 1 м³.

Внесение поправок с учетом различий между оцениваемым и каждым из сопоставимых объектов. В той мере, в какой оцениваемая собственность отличается от сопоставимой, в цену последней необходимо внести поправки с тем, если бы она обладала теми же основными характеристиками, что и оцениваемый объект.

Построение набора оценочных детерминантов для оцениваемого объекта. Оценочный детерминант – это количественная или качественная характеристика, существенно влияющая на стоимость. Например, типовая квартира в многоквартиных домах: 1) площадь; 2)этаж; 3) этажность здания; 4) местоположение; 5) материал стен и т. д. На практике достаточно 10 оцениваемых детерминантов (в Великобритании до 120 оценочных детерминантов). Незастроенный земельный участок: 1) местоположение; 2) площадь; 3)рельеф; 4) плодородие; 5) форма участка и т д. Производственное здание: 1) местоположение; 2) транспортная доступность; 3) инженерные коммуникации; 4) близость к источникам сырья и центрам сбыта продукции и т.д.

При корректировке фактических продажных цен сравниваемых объектов поправки производятся от сопоставимого объекта к оцениваемой собственности. Например, если сопоставимый жилой комплекс расположен в более живописной местности, чем оцениваемая собственность, и это превосходство пейзажа оценивается на рынке в 50000 руб, то его фактическая цена должна быть уменьшена именно на эту сумму. Когда сравниваемый объект уступает оцениваемому, фактическая продажная цена первого должна быть увеличена до той величины, за какую он был бы продан, обладая более высокими характеристиками второго объекта.

Процесс корректировки осуществляется по трем основным направлениям: поправки в рублях, поправки в процентах, общая группировка.

Рублевые поправки – это суммы, прибавляемые или вычитаемые из продажной цены каждого сопоставимого объекта.

Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта – аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта – аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого объекта, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий коэффициент.

Общая группировка может использоваться на активном рынке, где может быть найдено достаточное число продаж с тем, чтобы сузить рыночный разброс цен. Данный метод зависит от наличия достаточно однородных объектов. Здесь принимается решение без расчета отдельных поправок и сравнивается оцениваемый объект в целом, чтобы определить, лучше он или хуже каждого из сопоставимых объектов. Затем в рамках выделенной группы производится совокупная корректировка.

Пример. Оценивается офисное здание – О.О.

Оценочные детерминанты: удаленность от центра * 5 мин езды на автомобиле; уровень удобств – от 1 до 3 баллов; наличие автостоянки – 1; 0 (есть или нет).

Таблица 6 – Сбор данных по 6 сопоставимым объектам

Объекты	Удаленность от центра*5	Уровень удобств,баллы	Наличие автостоянки	Цена продажи за 1м^2/руб
О.О Сопоставимые объекты №1 №2 №3 №4 №5 №6			0* 1*	?

• анализ парных продаж;
• из сопоставимых объектов всевозможными способами выбираются пары, таким образом, чтобы в каждой паре объекты совпадали во всем, кроме одного оценочного детерминанта (выбор пар);
• для каждого оценочного детерминанта вычисляется его вклад в стоимость, поправка к стоимости (расчет поправок);
• поправки вносятся в цены сопоставимых объектов (корректировка цен);
• на основе скорректированных цен сопоставимых объектов определяется рыночная стоимость оцениваемого объекта.

Таблица 7 - Выбор пар. Группа №1. Совпадают все оценочные детерминанты, кроме удаленности от центра

пары	Цена - 1	Цена – 2	Удаленность	Удаленность	Разница цен	Разница цен на каждые 5 мин.
№1 и №5 №3 и №4

Ср.120

Таблица 8 – Совпадают все ОД, кроме уровня удобств

пары	Цена - 1	Цена – 2	Удобства	Удобства	Разница цен	Разница цен на каждый балл
№3 и №5 №3 и №6 №5 и №6

Ср.108

Таблица 9 – Совпадают все ОД, кроме автостоянки

пара	Цена – 1	Цена – 2	Разница в ценах из – за наличия автостоянки
№2 и № 4

Поправка на автостоянку 48 руб.

Расчет поправок для сопоставимых объектов

Таблица 10 – Поправка на разницу в удаленности

Объекты	Удаленность *5 мин	Удаленность О.О * 5 мин	Разница в уда лености * 5 мин (2 – 3)	Поправка на каждые 5 мин	Поправка на ед – цу удаленности к цене сопост. объекта(4*5)
№1 №2 №3 №4 №5 №6		-1 -1	-1 -1		-120 -120

Таблица 11– Поправка на разницу в уровне удобств

Объекты	Уровень удобств, баллы	Уровень удобств О.О,баллы	Разница в уровне удобств, баллы	Поправка на каждый балл	Поправка на разницу в удобстве к цене сопоставимого объекта
№1 №2 №3 №4 №5 №6			-1 -1		-108 -108

Таблица 12 – Корректировка цен

Объекты	Поправки на: Удален. Удоб.Автостоянка	Суммарные поправки	Цена объекта	Скорректиро- ванная цена
№1 №2 №3 №4 №5 №6	[phone] -48 -120 0 - 48 0 - 108 - 48 0 +108 - 48	-36 -120 -48 -168 -156 +60

Дата добавления: 2014-01-03