Основные характеристики ипотеки

Другие индивидуальные методы работы агента консультационной службы

Телефонные звонки. Телефонные звонки и посещения офиса имеют очень схожие задачи. Маловероятно, что работник консультационной службы свяжется со многими товаропроизводителями по телефону (если вообще это произойдет). Если все-таки это произойдет, не устраивайте долгих дискуссий, но дайте совет или необходимую информацию. Важно, чтобы работник ИКС говорил отчетливо, выделяя главные мысли. Нужно вести записи о телефонных разговорах.

Неформальные контакты. Такие контакты возникают, как правило, при посещении работником ИКС определенного региона. Во время ярмарок, праздников, других мероприятий у него появляется возможность войти в контакт со своими товаропроизводителями, которые, вероятно, расскажут о своих проблемах. При посещении таких мероприятий работник ИКС адаптируется к своему региону и проблемам товаропроизводителей, получает возможность поделиться информацией или идеями при неформальном общении.

- в основе ипотечного кредита лежат зало­говые отношения. При этом необходимо обратить особое внима­ние на то, что при ипотеке речь идет не о залоге самого имуще­ства, а о залоге права собственности или полного хозяйственного ведения на него, фактически права распоряжения. Имущество, на которое установлена ипотека, остается во владении и пользовании залогодателя. К примеру, в квартиру, купленную по ипотеке, за­емщик может сразу же прописаться, проживать в ней с семьей, и даже оставить ее в наследство.

- импотечный кредит носит долгосрочный характер. Например, в США средний срок ипотечных кредитов, предоставляемых под залог вновь построенных домов, составляет примерно 27 лет. В России к долгосрочным относят кредиты, выданные на срок более 3 лет.

- ипотечные ссуды являются строго целевыми. Они используют­ся для финансирования покупки, постройки или перепланировки как жилых, так и производственных помещений, а также для ос­воения земельных участков. Однако наибольшее распространение в мире получили ипотечные кредиты физическим лицам под залог жилья. В США, например, они составляют более 83 % от общей суммы ипотечной задолженности. В России, в современных усло­виях, учитывая сложность оценки недвижимости и относительно низкую ликвидность рынка, наилучшие перспективы имеют кре­диты под залог квартир и комнат.

- связи с тем что потребителями ипотечных кредитов чаще яв­ляются частные лица, причем ресурсы расходуются на решение жилищных проблем, ипотека носит ярко выраженный соци­альный характер и требует как контроля со стороны государствен­ных органов, так и государственной поддержки.

- сумма ипотечного кредита достаточно велика. В России она пока составляет в среднем примерно 50 тыс. долл. (максимум 150 000 тыс. долл.). В США объем одного кредита в среднем равен 139,2 тыс. долл. (78,6 % от стоимости обеспечения).

- размер ипотечного кредита устанавливается в процентах к за­логовой стоимости имущества (60—80 %). Чем ниже этот коэффи­циент, тем больше вероятность того, что при обращении взыска­ния выручка от продажи залога удовлетворит требования кредито­ра. Как правило, максимальное соотношение размера займа к стоимости залога определяется законодательно. Оставшуюся часть стоимости имущества (20—40 %) вносит сам заемщик деньгами или уже имеющимся жильем.

- как правило, кредитор рассчитывает также отношение месяч­ного платежа по ипотечной ссуде к среднему месячному доходу заемщика. Очевидно, что чем меньше этот показатель, тем мень­ше долговая нагрузка на заемщика и выше его кредитоспособ­ность. В разных странах приемлемым считается этот коэффициент от 30 до 40 %. В США потолок выплат по займу составляет 35 % от общего дохода семьи. В Москве заемщик должен тратить на вы­платы не более 50 % ежемесячного дохода.

- бязательным условием выдачи ипотечного кредита является страхование. На вторичном рынке жилья применяется, как прави­ло, три вида страхования: жизни и здоровья заемщика; риска утра­ты квартиры; титула собственности.

Ипотечное кредитование выполняет следующие основные эко­номические функции:

- служит финансовым механизмом привлечения инвестиций в сферу жилищного строительства;

- обеспечивает благоприятные условия для гарантированного возврата заемных средств;

- стимулирует оборот и перераспределение недвижимого иму­щества, когда иные способы (прямая купля-продажа и др.) эконо­мически затруднены вследствие массовой недостаточности плате­жеспособности граждан.

Дата добавления: 2014-01-03