Виды договора аренды

В качестве отдельных видов договора аренды выделены прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда. Причем законодатель терминологически различает отдельные виды договора аренды (прокат, финансовая аренда) и договоры аренды отдельных видов имущества (аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий). Согласно ст. 625 ГК РФ общие положения об аренде применяются к данным видам договора аренды, если иное не установлено специальными нормами об этих договорах.

Договор проката - это соглашение, в силу которого арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование (ст. 626 ГК РФ). Отличительные признаки договора проката:

1. Арендодателем по данному договору выступает предприниматель (коммерческая организация, индивидуальный предприниматель), для которого сдача имущества в аренду является постоянным видом деятельности. На стороне арендатора может выступать любое лицо.

2. Предметом договора проката может быть только движимое имущество.

3. Согласно абз. 2 п. 1 ст. 626 ГК РФ имущество, которое предоставляется по этому договору, используется для потребительских целей, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа обязательства. В связи с этим арендаторами по данному договору являются в основном граждане, которые используют имущество для личного, семейного, домашнего использования. К таким отношениям применяется законодательство о защите прав потребителей.

Нормы, регулирующие договор проката, являются в основном императивными. Договор проката - это публичный договор, арендодатель при наличии у него возможности предоставить в прокат имущество не имеет права отказать в заключении договора обратившемуся к нему лицу, установить в нем различные условия для разных арендаторов и т.п. (ст. 426 ГК РФ). Форма договора - письменная.

Договор проката не может быть заключен на неопределенный срок. Максимальный его срок установлен в императивном порядке и равен 1 году (п. 1 ст. 627 ГК РФ). Правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на возобновление договора аренды к договору проката не применяются (п. 2 ст. 627 ГК РФ). Арендатор может отказаться от договора проката в любое время при условии письменного предупреждения об этом арендодателя не менее чем за 10 дней (п. 3 ст. 627 ГК РФ).

Договор аренды (фрахтования на время) транспортного средства - это соглашение, в силу которого арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование без оказания услуг по управлению им и его технической эксплуатации (без экипажа) либо оказывает своими силами услуги по управлению и технической эксплуатации (с экипажем).

Квалифицирующим признаком данного договора является его предмет - транспортное средство, представляющее собой сложное техническое устройство, предназначенное для передвижения в пространстве (по земле, воде, воздуху). Соответственно, выделяют наземный (автомобильный, железнодорожный), водный (речной, морской) и воздушный транспорт.

Договор аренды транспортного средства имеет 2 разновидности: 1) договор аренды транспортного средства с экипажем, т.е. с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации; 2) договор аренды транспортного средства без экипажа, т.е. без предоставления указанных услуг. К договору аренды транспортных средств не применяются общие правила ст. 621 ГК РФ о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок.

Договор аренды транспортного средства заключается в простой письменной форме независимо от срока; если предметом договора является транспортное средство, отнесенное законом к категории недвижимых вещей, договор государственной регистрации не подлежит.

Арендатор вправе сдавать арендованное транспортное средство в субаренду без согласия арендодателя, от своего имени заключать с третьими лицами договоры перевозки и иные договоры, если они не противоречат определенным в договоре целям использования транспортного средства либо его назначению.

ГК РФ в качестве отдельных видов договора аренды выделяет аренду зданий, сооружений и аренду предприятий. Аренда иного недвижимого имущества регулируется общими положениями об аренде, а также специальными нормами, посвященными аренде отдельных видов недвижимости.

Договор аренды здания, сооружения - это соглашение, в силу которого арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение, а арендатор обязуется вносить арендную плату (п. 1 ст. 650 ГК РФ).

Квалифицирующим признаком данного договора является его предмет - здание или сооружение, которые неразрывно связаны с землей, являются недвижимым имуществом. Поэтому арендатор здания или сооружения приобретает также право на пользование в течение срока аренды той частью земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (п. 1 ст. 652 ГК РФ).

Здания, а также находящиеся в них помещения, в зависимости от их назначения делятся на жилые и нежилые. Арендаторами нежилых зданий (помещений) могут быть как юридические лица, так и граждане, в то время как по договору аренды жилые дома (помещения) могут быть переданы в пользование только юридическим лицам, поскольку в отношении граждан предусмотрен самостоятельный договор найма жилого помещения.

Помимо предмета, существенным условием договора является условие об арендной плате. При отсутствии данного условия договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.

Так же как и в договоре продажи недвижимости, арендная плата, предусмотренная в договоре за пользование зданием (сооружением), включает и плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено (или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка), если иное не установлено законом или договором (п. 2 ст. 654 ГК РФ).

Форма договора - письменная. Он заключается путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность. Договор аренды на срок не менее года подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ст. 651 ГК РФ).

Передача арендодателем здания или сооружения и принятие его арендатором производится по передаточному акту или иному документу о передаче, подписанному сторонами.

Договор аренды предприятия - это соглашение, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное владение и пользование предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, а арендатор обязуется вносить арендную плату (п. 1 ст. 656 ГК РФ).

В составе предприятия в обязательном порядке передаются основные средства - земельные участки, здания, сооружения, оборудование и т.д. Оборотные средства (запасы сырья, топлива, материалов и т.п.), права пользования землей, водой, зданиями, сооружениями и оборудованием, принадлежащими другим лицам, иные имущественные права арендодателя, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права передаются в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором. Кроме того, арендодатель обязан уступить арендатору права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию.

Форма договора - письменная в виде одного документа, подписанного сторонами (п. 1 ст. 658 ГК РФ). Договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации независимо от его срока и считается заключенным с момента такой регистрации. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность.

Передача предприятия арендатору производится по передаточному акту. Подготовить предприятие к передаче, составить и представить на подпись этот акт обязан арендодатель за свой счет, если иное не установлено договором аренды (ст. 659 ГК РФ).

Поскольку в состав предприятия входят долги, необходимо письменное уведомление кредиторов по обязательствам, включенным в состав продаваемого предприятия.

Договор финансовой аренды (лизинга) - это соглашение, в силу которого арендодатель (лизингодатель) обязуется приобрести в собственность указанное арендатором (лизингополучателем) имущество у определенного им продавца и предоставить лизингополучателю это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей. Договор лизинга помимо ГК РФ регулируется Федеральным законом от 29 октября 1998 г. N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)". Отличительные черты финансовой аренды (лизинга):

1) на момент заключения договора у лизингодателя отсутствует имущество, передаваемое в аренду. Лизингодатель во исполнение договора приобретает имущество, указанное лизингополучателем, за счет собственных и (или) привлеченных средств, а затем передает его в лизинг;

2) предметом лизинга могут быть любые непотребляемые вещи, используемые для предпринимательской деятельности, специально приобретенные лизингодателем по указанию лизингополучателя (в том числе здания, сооружения, предприятия, транспортные средства). Не могут быть предметом лизинга земельные участки и другие природные объекты, а также имущество, которое федеральным законом запрещено для свободного обращения и для которого установлен особый порядок обращения (ст. 666 ГК РФ, ст. 3 Федерального закона "О финансовой аренде (лизинге)");

3) цель финансовой аренды - использование лизингового имущества в предпринимательской деятельности;

4) специфический субъектный состав - помимо лизингодателя и лизингополучателя в лизинговых отношениях участвует продавец имущества. Выбор продавца и предмета аренды по общему правилу осуществляет лизингополучатель, однако договором лизинга может быть предусмотрено, что такой выбор осуществляет лизингодатель. Несмотря на то что продавец имущества не является стороной договора лизинга, а лизингополучатель не является стороной договора купли-продажи имущества, тем не менее они могут предъявлять требования друг к другу в связи с ненадлежащим исполнением этих договоров (например, в связи с несвоевременной передачей или принятием имущества). Поэтому лизингодатель, заключая договор купли-продажи имущества, должен уведомить продавца о том, что имущество предназначено для передачи его в лизинг определенному лицу (ст. 667 ГК РФ). Такое уведомление должно быть совершено в письменной форме, как правило, в виде условия в договоре купли-продажи.

С учетом цели договора лизинга его сторонами выступают предприниматели;

5) для договора лизинга характерно специфическое распределение прав и обязанностей сторон, отличное от договора аренды, - освобождение лизингодателя от большинства обязанностей арендодателя (передачу имущества лизингополучателю осуществляет продавец, который отвечает за недостатки имущества; капитальный ремонт производит лизингополучатель) и возложение на лизингополучателя дополнительных обязанностей. Лизингодатель несет в основном финансовые права и обязанности: он финансирует приобретение лизингового имущества, имеет право на получение лизинговых платежей, право финансового контроля. Лизинговая деятельность представляет собой вид инвестиционной деятельности по приобретению имущества и передаче его в лизинг. Поэтому данный вид аренды называется финансовая аренда.

Форма договора лизинга независимо от его срока только письменная.

3. Договор найма жилого помещения

Договору найма жилого помещения посвящена гл. 35 ГК РФ. Договор найма жилого помещения - это соглашение, в силу которого одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (ст. 671 ГК РФ).

Договор найма жилого помещения - самостоятельный договор, который был выделен советским законодателем из договора имущественного найма. Квалифицирующими признаками данного договора являются его предмет - изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (п. 1 ст. 673 ГК РФ, ст. 15 ЖК РФ), и субъектный состав - на стороне нанимателя может выступать только гражданин (п. 1 ст. 677 ГК РФ). Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора (п. 2 ст. 671 ГК РФ).

Законодатель различает собственно договор найма, который в юридической литературе получил название договора коммерческого найма, и договор социального найма. Договор социального найма заключается в отношении жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда социального использования, договор коммерческого найма, как правило, в отношении жилых помещений частного жилищного фонда. Договор социального найма носит бессрочный характер и обеспечивает граждан постоянным местом жительства на долгосрочной основе. Договор коммерческого найма заключается на срок, не превышающий 5 лет.

Особенностью договора найма жилого помещения является то, что вытекающие из него права, а по договору социального найма - и обязанности несут граждане, не принимавшие участия в заключении договора, но проживающие совместно с нанимателем (за исключением краткосрочного найма - до 1 года). Такие граждане могут проживать в жилом помещении с момента заключения договора, при этом они должны быть перечислены в договоре, либо могут быть в дальнейшем вселены в жилое помещение, как правило, с согласия наймодателя.

Договор коммерческого найма заключается в письменной форме независимо от срока (ст. 674 ГК РФ). Несмотря на то что жилые помещения являются недвижимым имуществом, государственная регистрация такого договора не требуется.

Для договора коммерческого найма жилого помещения установлен максимальный срок - 5 лет. Если срок в договоре не определен, то договор считается заключенным на 5 лет. Законодатель выделяет краткосрочный наем (на срок менее одного года), при котором нанимателю не предоставляется целый ряд прав (на вселение граждан, постоянно проживающих с ним, а также временных жильцов, на сдачу жилого помещения в поднаем, на заключение договора на новый срок преимущественно перед другими лицами).

Права и обязанности сторон по договору найма жилого помещения в целом схожи с правами и обязанности сторон по договору аренды. Наймодатель обязан (ст. 676 ГК РФ): во-первых, передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания; во-вторых, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг (холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение)); в-третьих, осуществлять капитальный ремонт жилого помещения, если иное не установлено договором, а также обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении. Наймодатель не может производить без согласия нанимателя переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением (п. 3 ст. 681 ГК РФ).

Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания; обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии, осуществлять текущий ремонт, если иное не установлено договором; своевременно вносить плату за жилое помещение - в сроки, предусмотренные договором, при отсутствии в договоре такого условия - ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом РФ. Кроме того, он должен самостоятельно вносить коммунальные платежи, если договором не установлено иное. Нанимателю запрещается проведение переустройства и реконструкции жилого помещения без согласия наймодателя.

В случае нарушения условий договора найма жилого помещения со стороны граждан, постоянно проживающих совместно с ним, наниматель отвечает перед наймодателем за их действия как за свои собственные (п. 3 ст. 677 ГК РФ). Однако наниматель и граждане, постоянно проживающие вместе с ним, могут заключить договор о том, что все они несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. В этом случае они будут являться сонанимателями. О заключении такого договора необходимо известить наймодателя (п. 4 ст. 677 ГК РФ). Независимо от заключения такого договора граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением (п. 2 ст. 677 ГК РФ), за исключением краткосрочного найма.

Наниматель и граждане, постоянно проживающие с ним в жилом помещении, вправе использовать данное помещение для проживания, а также вправе пользоваться общим имуществом многоквартирного дома (п. 2 ст. 673 ГК РФ).

Граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем, должны быть указаны в договоре. Во время действия договора найма жилого помещения наниматель может вселить в жилое помещение граждан в качестве постоянно проживающих с нанимателем (ст. 679 ГК РФ). Для этого необходимо, во-первых, получение согласия наймодателя и граждан, постоянно проживающих с ним в данном жилом помещении; во-вторых, соблюдение нормы общей площади жилого помещения на одного человека. Данные условия могут не соблюдаться в случае вселения в жилое помещение несовершеннолетних детей.

Наниматель вправе сдавать жилое помещение или его часть в поднаем на основании договора поднайма жилого помещения, а также разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов (пользователей) (ст. ст. 685, 680 ГК РФ), за исключением краткосрочного найма. При этом должна соблюдаться норма общей площади жилого помещения на одного человека. Поднаниматели и временные жильцы не приобретают самостоятельного права пользования жилым помещением, их права зависят от прав нанимателя. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель. Поднаниматели пользуются жилым помещением на возмездных началах на основании договора, временные жильцы пользуются им безвозмездно, срок их проживания ограничен 6 месяцами.

Для проживания в жилом помещении временных жильцов необходимо общее согласие нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, и предварительное уведомление наймодателя. Наймодатель может запретить их проживание при условии несоблюдения нормы общей площади жилого помещения на одного человека.

ГК РФ содержит правовые нормы, направленные на обеспечение стабильности отношений найма жилого помещения. По истечении срока договора наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок, за исключением краткосрочного найма. В отличие от аналогичного права арендатора, данное право нанимателя жилого помещения закреплено в императивной норме и не обусловлено надлежащим исполнением нанимателем жилищного обязательства (ч. 1 ст. 684 ГК РФ). При этом инициатива по урегулированию вопроса заключения договора на новый срок должна исходить от наймодателя. Он должен не позднее чем за 3 месяца до истечения срока договора найма жилого помещения предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать жилое помещение внаем в течение (не менее) года. В противном случае договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок, если наниматель, в свою очередь, не откажется от продления договора.

При переходе права собственности на жилое помещение договор найма сохраняется (ст. 675 ГК РФ). При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма. Не влечет прекращения договора найма жилого помещения и смерть нанимателя или его выбытие из жилого помещения, если в жилом помещении остаются проживать другие граждане. В этом случае договор продолжает действовать на тех же условиях, и один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между ними становится нанимателем. Если такое согласие не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями (п. 2 ст. 686 ГК РФ). Таким образом, происходит изменение субъектного состава договора.

Кроме того, замена нанимателя в договоре найма жилого помещения может быть произведена по требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих. С согласия наймодателя наниматель может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с нанимателем (п. 1 ст. 686 ГК РФ). Правила о замене нанимателя не распространяются на краткосрочный наем.

Расторжение договора найма жилого помещения значительно отличается от расторжения договора аренды в сторону усиления гарантий прав нанимателя. Несмотря на срочный характер договора, наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма, письменно предупредив об этом наймодателя за 3 месяца.

По требованию наймодателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке в следующих случаях:

1) если наниматель не вносит плату за жилое помещение за 6 месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме - в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

2) если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, допускают разрушение или порчу жилого помещения;

3) если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, несмотря на предупреждение наймодателя используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей.

Суд может предоставить нанимателю срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение срока, определенного судом, наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, то суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом суд в решении о расторжении договора по просьбе нанимателя может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

По требованию любой из сторон договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке, если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, в случае его аварийного состояния, а также в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

При расторжении договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, должны освободить жилое помещение, в противном случае они подлежат выселению из жилого помещения в принудительном порядке.

ЛЕКЦИЯ 17. ЗАЕМ. КРЕДИТ

1. Договор займа

2.Кредитный договор

Дата добавления: 2014-01-03