Права и обязанности сторон и их исполнение. Передача недвижимости

Содержание договора продажи недвижимости

Существенными условиями договора купли-продажи недвижимости признаются: предмет договора купли-продажи и его цена.

Предметом данного договора являются недвижимые вещи, перечень которых дан в ст. 130 ГК РФ и других законах.

Различают следующие виды недвижимых вещей:

- недвижимость по природе, к которой относятся земельные участки, участки недр;

- антропогенная недвижимость или объекты недвижимого имущества, созданные руками человека – это все то, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства;

- подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

- иное имущество, отнесенное законом к недвижимым вещам, например, предприятие, жилое и нежилое помещение, линейные и линейно-кабельные сооружения и др.

Данные объекты отличает функциональная связь с землей, незаменимость, непотребляемость, индивидуальная определенность, специальное целевое назначение, высокая социальная и экономическая значимость, необходимость их государственной регистрации и т.д.

Статья 554 ГК РФ устанавливает важное правило об определении предмета договора продажи недвижимости. В нем должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При несоблюдении данного требования, договор считается незаключенным.

В договоре продажи недвижимости также должна быть указана цена договора. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424ГК РФ, не применяются.

Цена недвижимости, находящейся на земельном участке, если иное не предусмотрено законом или договором, включает в себя и цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

Основная обязанность продавца – это передача недвижимости покупателю.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В случаях, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый этой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В случаях, когда собственник продаваемой недвижимости не является собственником земельного участка, продажа недвижимости допускается без согласия собственника этого участка. При этом покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Кроме того, на продавца, как и на покупателя, возлагается обязанность обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав с целью осуществления этого требования.

На покупателя возлагаются обязанности по принятию недвижимого имущества по передаточному акту, оплате денежной суммы по договору купли-продажи недвижимого имущества и регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество в соответствии со ст. 551 ГК РФ.

Дата добавления: 2014-01-03