Студопедия

КАТЕГОРИИ:



Мы поможем в написании ваших работ!

Архитектура-(3434)Астрономия-(809)Биология-(7483)Биотехнологии-(1457)Военное дело-(14632)Высокие технологии-(1363)География-(913)Геология-(1438)Государство-(451)Демография-(1065)Дом-(47672)Журналистика и СМИ-(912)Изобретательство-(14524)Иностранные языки-(4268)Информатика-(17799)Искусство-(1338)История-(13644)Компьютеры-(11121)Косметика-(55)Кулинария-(373)Культура-(8427)Лингвистика-(374)Литература-(1642)Маркетинг-(23702)Математика-(16968)Машиностроение-(1700)Медицина-(12668)Менеджмент-(24684)Механика-(15423)Науковедение-(506)Образование-(11852)Охрана труда-(3308)Педагогика-(5571)Полиграфия-(1312)Политика-(7869)Право-(5454)Приборостроение-(1369)Программирование-(2801)Производство-(97182)Промышленность-(8706)Психология-(18388)Религия-(3217)Связь-(10668)Сельское хозяйство-(299)Социология-(6455)Спорт-(42831)Строительство-(4793)Торговля-(5050)Транспорт-(2929)Туризм-(1568)Физика-(3942)Философия-(17015)Финансы-(26596)Химия-(22929)Экология-(12095)Экономика-(9961)Электроника-(8441)Электротехника-(4623)Энергетика-(12629)Юриспруденция-(1492)Ядерная техника-(1748)

Мы поможем в написании ваших работ!

Жилищное право как отрасль права, наука и учебная 6 страница


 

Возникновение жилищных отношений, как правило, связано с волевыми целенаправленными

 

действиями сторон, однако возможно вовлечение лица в жилищные отношения и в силу

 

определенного события, например смерти наследодателя и открытия наследства.

 

Возникновение жилищных отношений может быть связано с:

 

1) заключением договора коммерческого или социального найма жилого помещения;

 

-----------------------------------------------------Page 44-----------------------------------------------------



2) покупкой жилого помещения;

 

3) приобретением жилого помещения путем наследования;

 

4) приобретением жилого помещения посредством иных гражданско-правовых оснований

 

(мены, ренты);

 

5) приобретением жилого помещения путем выплаты пая в ЖК или ЖСК;

 

б) путем индивидуального жилищного строительства;

 

7) путем долевого участия в строительстве.

 

Жилищное законодательство прежде всего говорит о жилищных отношениях в контексте

 

реализации конституционного права гражданина на жилище, поэтому целесообразно

 

рассматривать юридические факты, направленные на возникновение жилищных прав у

 

гражданина, а иные действия анализировать в главе, посвященной изменению и прекращению

 

жилищных отношений.

 

Передача жилых помещений в пользование оформляется при помощи договоров найма.

 

Пользование по таким договорам является временным и возмездным. Договор найма жилого

 

помещения принято считать одним из центральных институтов жилищного права, что, однако, не

 

лишает его черт, присущих гражданско-правовому договору. Договор найма жилого помещения

 

устанавливает права и обязанности сторон, определяет предмет договора, его срок и возмездный

 

характер.

 

Гражданский кодекс РФ разграничивает понятия аренды и найма жилого помещения.

 

Арендный договор заключается с юридическими лицами в целях проживания в помещениях



 

граждан (п. 2 ст. 288 и п. 2 ст. 671 ГК РФ).

 

В соответствии с п. 1 ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона

 

(собственник жилого помещения или управомоченное лицо (наймодатель)) обязуется

 

предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и

 

пользование для проживания в нем.

 

В ГК РФ наем жилого помещения подразделяется на договор социального найма жилого

 

помещения (далее - договор социального найма) и договор найма жилого помещения (далее -

 

договор коммерческого найма).

 

Термин «коммерческий наем» был разработан и введен в обиход юридической наукой.

 

Жилищное законодательство наряду с этими договорами выделяет также договор найма

 

служебных жилых помещений, договор найма жилых помещений в общежитии, а также договор

 

найма жилых помещений, находящихся в пользовании членов жилищных и жилищно¬

 

строительных кооперативов.

 

Предметом договора найма независимо от его вида может быть помещение, отвечающее

 

определенным требованиям и формально юридически признанное жилым. ГК РФ указывает на то,

 

-----------------------------------------------------Page 45-----------------------------------------------------



что жилое помещение должно быть изолированным и пригодным для постоянного проживания

 

(ст. 673 ГК РФ).

 

Самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения не могут быть

 

неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее

 

имущество в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 62 ЖК РФ).

 

Помещения, находящиеся в садовых и дачных домиках и не признанные в установленном

 

порядке жилыми, не могут быть предметами договора найма жилого помещения. Регулирование

 

отношений передачи таких помещений в возмездное срочное пользование осуществляется

 

посредством договора аренды. Необходимо особо подчеркнуть, что действующее

 

законодательство не допускает заключения договора найма жилого помещения в отношении

 

комнат и частей комнат, которые не являются изолированными.

 

Предметами договора найма жилого помещения могут быть:

 

1) жилые дома;

 

2) квартиры в многоквартирных жилых домах;

 

3) изолированные жилые комнаты в домах или квартирах.

 

В многоквартирных домах объектами найма могут являться не только непосредственно

 

квартиры, но и иное имущество (ст. 290 и 673 ГК РФ). К такому имуществу относятся:

 

1) несущие конструкции дома;

 

2) оборудование дома за пределами или внутри одной квартиры, обслуживающее более

 

одной квартиры (электрические провода, канализация, трубы отопления и т. д.).

 

Глава 35 ГК РФ прежде всего регулирует отношения, возникающие из договоров

 

коммерческого найма. Однако ряд положений этой главы можно в равной мере отнести и к

 

договорам социального найма жилого помещения.

 

Статья 674 ГК РФ предусматривает простую письменную форму договора. Несоблюдение ее

 

лишает стороны права ссылаться в подтверждение сделки на свидетельские показания, но

 

оставляет за сторонами право подтверждать наличие сделки при помощи письменных и иных

 

доказательств.

 

Любой договор найма должен сохраняться вне зависимости от смены собственника жилого

 

помещения. Это же относится и к смене лица, имеющего жилое помещение на праве

 

хозяйственного ведения или оперативного управления. При отчуждении жилого помещения,

 

обремененного договором найма, приобретатель помещения становится наймодателем на

 

условиях уже заключенного договора найма. В силу положений ст. 305 ГК РФ наниматель имеет

 

право на защиту своего владения.

 

Наниматель жилого помещения по договору социального и коммерческого найма, т. е. лицо,



 

приобретающее право пользования служебным помещением, комнатой в общежитии и т. п.,

 

-----------------------------------------------------Page 46-----------------------------------------------------



обязано использовать помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого

 

помещения, поддерживать его в надлежащем состоянии, обеспечивать своевременную оплату по

 

договору. В соответствии с положениями п. 1 ст. 671, ст. 678 и п. 1 ст. 681 ГК РФ, если в

 

договоре не указано иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

 

Наймодатель согласно положениям ст. 65 ЖК РФ обязан:

 

1) передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;

 

2) принимать участие в надлежащем содержании и ремонте общего имущества в

 

многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;

 

3) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;

 

4) обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг

 

надлежащего качества.

 

Регламентируя обязанности наймодателя, ГК РФ устанавливает дополнительные обязанности

 

для лиц, сдающих помещения в многоквартирных домах.

 

Так, они обязаны, помимо вышеперечисленного, осуществлять надлежащую эксплуатацию

 

жилого дома, в котором находится сданное внаем помещение, предоставлять или обеспечивать

 

предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать

 

проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств, находящихся в

 

жилом помещении.

 

Переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если

 

такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, без

 

согласия нанимателя не допускается (ст. 676 и п. 2 ст. 681 ГК РФ).

 

Статья 680 ГК РФ говорит о праве нанимателя при согласии наймодателя и постоянно

 

проживающих в помещении лиц вселять временных жильцов на безвозмездной основе. Нормы

 

Гражданского и Жилищного кодексов в отношении временных жильцов практически совпадают.

 

Такое право ограничено сроком до шести месяцев и соблюдением требований законодательства о

 

норме жилой площади на одного человека (12 м� жилой площади). Если на одного жильца

 

приходится менее 12 м� жилой площади, вселение временных жильцов не допускается.

 

Временные жильцы не наделены самостоятельным правом пользования жилым помещением, и

 

всю ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель (ст. 680 ГК РФ).

 

Законом установлена обязанность временных жильцов освободить жилое помещение по

 

истечении согласованного с ними срока проживания. В случаях, когда срок не оговаривался,

 

освобождение жилья должно произойти не позднее семь дней со дня предъявления

 

соответствующего требования нанимателем или членами его семьи (для социального найма) либо

 

гражданами, постоянно с ним проживающими (для коммерческого найма) (ст. 680 ГК РФ).

 

-----------------------------------------------------Page 47-----------------------------------------------------



и для договоров коммерческого найма, и для договоров социального найма законодатель

 

допускает поднаем. Договор поднайма заключается с согласия наймодателя. Для сдачи жилья,

 

предоставленного по договору социального найма, требуется согласие членов семьи нанимателя

 

(ч. 1 ст. 76 ЖК РФ).

 

По договору поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилищем.

 

Ответственным перед наймодателем по договору найма остается наниматель. Заключение

 

договора поднайма возможно при условии соблюдения требований законодательства о норме

 

жилой площади на одного человека.

 

Нормы ГК РФ (п. 4 и 5 ст. 685 ГК РФ), относящиеся к сроку договора поднайма, не

 

применяются к нанимателям, использующим жилье по договору социального найма.

 

Поднаниматели не имеют преимущественного права на заключение договора на новый срок.

 

Законодательство не содержит прямого непосредственного запрета на заключение договора

 

поднайма с юридическим лицом, поэтому наниматель помещения имеет право передать его в

 

аренду.

 

Подробнее остановимся на договоре социального найма жилого помещения. Его

 

регулированию посвящен раздел III ЖК РФ. Гражданский кодекс РФ отражает его лишь в общем

 

виде.

 

Данный договор направлен на удовлетворение потребности в жилье граждан, состоящих на

 

учете в органах местного самоуправления в качестве нуждающихся в улучшении жилищных

 

условий. В соответствии с п. 3 ст. 40 Конституции РФ малоимущим, иным указанным в законе

 

гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из

 

государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными

 

законом нормами. Указанные отношения законодатель не счел необходимым отграничивать от

 

предоставления жилья по договору социального найма, несмотря на тот факт, что жилье

 

малоимущим гражданам и приравненным категориям предоставляется безвозмездно. В

 

Конституции РФ сформулировано основополагающее правило бесплатного предоставления жилых

 

помещений. Бесплатное предоставление жилья государство гарантирует только малоимущим

 

гражданам и некоторым другим лицам, перечень которых определяется законом. Данное правило

 

нашло свое отражение в новом ЖК РФ, В соответствии со ст. 49 ЖК РФ малоимущим гражданам,

 

признанным нуждающимися в жилых помещениях, жилые помещения предоставляются в

 

муниципальном жилищном фонде по договорам социального найма.

 

Малоимущими гражданами являются граждане, если они признаны таковыми органом

 

местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта РФ, с

 

учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в

 

собственности членов семьи и подлежащего налогообложению.

 

-----------------------------------------------------Page 48-----------------------------------------------------



Предметами договора социального найма жилого помещения могут быть только помещения,

 

относящиеся к государственному или муниципальному жилищному фонду и предназначенные для

 

социального использования.

 

Жилые помещения по договорам социального найма не предоставляются, если

 

международным договором РФ не предусмотрено иное:

 

1) иностранным гражданам;

 

2) лицам без гражданства.

 

Субъектами договора социального найма, с одной стороны, являются государственные и

 

муниципальные органы, выступающие от лица собственников соответствующих жилых фондов, а

 

с другой стороны - малоимущие и (или) нуждающиеся в улучшении жилищных условий

 

граждане.

 

Договор социального найма заключается в письменной форме между наймодателем -

 

государственной либо муниципальной организацией или органом местного самоуправления и

 

гражданином. В договоре определяются права и обязанности сторон. В соответствии со ст. 62 ЖК

 

РФ предметом договора социального найма жилого помещения должно быть жилое помещение

 

(жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры). При этом отдельным предметом

 

договора не могут быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного

 

использования.

 

Срок владения и пользования жилищем, предоставленным по договору социального найма,

 

не ограничивается. За гражданами, проживающими в домах государственного, муниципального и

 

жилищных фондов, сохраняется право найма независимо от площади занимаемого жилого

 

помещения.

 

Важная социальная норма содержится в ст. 64 ЖК РФ. На основании указанной статьи

 

переход права собственности на занимаемое по договору социального найма жилое помещение,

 

права хозяйственного ведения или права оперативного управления таким жилым помещением не

 

влечет за собой расторжения или изменения условий договора социального найма жилого

 

помещения.

 

Стороны договора социального найма. Одной из сторон по такому договору выступают

 

наймодатели - органы местного самоуправления и муниципальные организации в отношении

 

муниципального жилищного фонда, а также государственные организации в отношении

 

государственного жилищного фонда. Другой стороной могут быть только граждане, среди

 

которых вьщеляется наниматель, который заключает договор.

 

В договоре социального найма также указываются члены семьи нанимателя, которые

 

проживают (намерены проживать) совместно с ним и, что следует особо подчеркнуть, согласно

 

гражданскому и жилищному законодательству (п. 2 ст. 672 ГК РФ и ч. 1 ст. 69 ЖК РФ) пользуются

 

-----------------------------------------------------Page 49-----------------------------------------------------



наравне с нанимателем всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора найма

 

жилого помещения.

 

К членам семьи нанимателя согласно указанной статье ЖК РФ относятся супруг нанимателя,

 

их дети и родители. Если другие родственники и нетрудоспособные иждивенцы вселены

 

нанимателем в качестве членов семьи и ведут с ним общее хозяйство, они также признаются

 

членами семьи нанимателя. Закон допускает судебный порядок признания иных лиц членами

 

семьи в исключительных случаях.

 

Солидарная ответственность возникает по обязательствам из договора найма жилого

 

помещения для всех дееспособных членов семьи. Недееспособными членами семьи являются

 

признанные таковыми судебным решением и дети до 18 лет.

 

Если гражданин продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, но перестал быть

 

членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, за ним

 

сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Этот гражданин

 

самостоятельно отвечает по обязательствам, вытекающим из соответствующего договора

 

социального найма (ст. 69 ЖК РФ).

 

Следует отметить, что названная статья НК РФ является формальной гарантией для членов

 

семьи нанимателя при реализации ими своих прав на жилое помещение, так как изменение их

 

семейного положения не является основанием для ущемления их полномочий, если они

 

продолжают жить с нанимателем в одной квартире или доме.

 

Жилищное законодательство регламентирует право нанимателя на вселение супруга, детей

 

и родителей с согласия в письменной форме или членов своей семьи, в том числе временно

 

отсутствующих членов семьи, или наймодателя - при вселении других граждан в качестве

 

проживающих совместно с ним членов его семьи.

 

Наймодатель (собственник жилого помещения) имеет право запретить вселение граждан в

 

качестве проживающих совместно с нанимателем членов его семьи в случае, если после

 

вселения этих лиц общая площадь жилого помещения на одного члена семьи составит менее

 

учетной нормы.

 

Если к родителям вселяются их несовершеннолетние дети, то согласия остальных членов

 

семьи нанимателя и согласия наймодателя не требуется.

 

Договор социального найма жилого помещения в части необходимости указания в данном

 

договоре нового члена семьи нанимателя необходимо изменить в случае вселения в жилое

 

помещение граждан в качестве членов семьи нанимателя.

 

Граждане, вселившиеся в жилое помещение нанимателя в качестве опекунов или

 

попечителей, как правило, самостоятельного права на это помещение не приобретают.

 

-----------------------------------------------------Page 50-----------------------------------------------------



Признание их членами семьи возможно при предоставлении им указанного помещения в

 

установленном порядке.

 

Права и обязанности сторон по договору социального найма жилого помещения. В отличие

 

от прежнего законодательства новый ЖК РФ более-менее четко формулирует права и

 

обязанности сторон по договору социального найма (ст. 65-69).

 

Так, наймодатель жилого помещения по договору социального найма имеет право требовать

 

своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

 

Соответственно наймодатель обязан:

 

1) при предоставлении передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое

 

помещение;

 

2) принимать участие в надлежащем содержании и ремонте общего имущества в

 

многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;

 

3) осуществлять капитальньій ремонт жилого помещения;

 

4) обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг

 

надлежащего качества.

 

Кроме того, наймодатель может исполнять иные обязанности, предусмотренные законом и

 

(или) договором социального найма жилого помещения.

 

Важно отметить, что при неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем

 

жилого помещения по договору социального найма обязанностей по своевременному проведению

 

капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном

 

доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления

 

коммунальных услуг, наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшения платы за

 

пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме, либо

 

возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего

 

имущества в многоквартирном доме, либо возмещения убытков, причиненных ненадлежащим

 

исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя.

 

В свою очередь наниматель жилого помещения по договору социального найма

 

имеет право в установленном порядке:

 

1) вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;

 

2) сдавать жилое помещение в поднаем;

 

3) разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;

 

4) осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;

 

5)требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого

 

помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а

 

также предоставления коммунальных услуг.

 

-----------------------------------------------------Page 51-----------------------------------------------------



Кроме того, наниматель, помимо указанных выше прав, может иметь иные права,

 

предусмотренные законом и (или) договором социального найма.

 

Соответственно наниматель жилого помещения по договору социального найма

 

обязан:

 

1) использовать жилое помещение по назначению;

 

2) обеспечивать сохранность жилого помещения;

 

3) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;

 

4) проводить текущий ремонт жилого помещения;

 

5) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;

 

6) информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и

 

условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.

 

Наряду с указанными обязанностями наниматель может исполнять иные обязанности,

 

предусмотренные законом и (или) договором социального найма.

 

Следует обратить внимание на то, что временное отсутствие нанимателя жилого помещения

 

по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи

 

или всех этих граждан не влечет за собой изменения их прав и обязанностей по договору

 

социального найма.

 

При производстве капитального ремонта жилого дома, в котором находится жилое

 

помещение, занимаемое по договору социального найма, когда ремонт не может быть произведен

 

без выселения нанимателя, наймодатель согласно ст. 88 ЖК РФ обязан предоставить нанимателю

 

и членам его семьи на время проведения капитального ремонта другое жилое помещение, не

 

расторгая при этом договора найма на ремонтируемое помещение. В случае отказа нанимателя от

 

переселения в это помещение наймодатель может требовать переселения его в судебном

 

порядке.

 

Предоставляемое на время такого ремонта жилье, как правило, относящееся к

 

маневренному фонду, должно отвечать санитарным и техническим требованиям. Все переезды

 

нанимателя и членов его семьи как из занимаемого ими жилого помещения на другую жилую

 

площадь, так и обратно производятся наймодателем за его счет. В период проживания

 

нанимателя в связи с капитальным ремонтом в другом жилом помещении он вносит квартирную

 

плату лишь за помещение, предоставляемое ему на время ремонта.

 

Взамен предоставления жилого помещения на время капитального ремонта нанимателю и

 

членам его семьи с их согласия может быть предоставлено в постоянное пользование другое

 

благоустроенное жилое помещение с заключением договора социального найма.

 

-----------------------------------------------------Page 52-----------------------------------------------------



в случаях, когда жилое помещение, занимаемое нанимателем и членами его семьи, в

 

результате капитального ремонта не может быть сохранено либо будет существенно изменено,

 

законодательством допускаются два варианта.

 

Во-первых, наймодателю необходимо получить согласие нанимателя на такое изменение (п.

 

3 ст. 681 ГК РФ).

 

Во-вторых, если помещение существенно увеличится и у нанимателя окажется больше

 

жилой площади, чем предусмотрено договором, нанимателю и членам его семьи должно

 

предоставляться другое благоустроенное жилое помещение, причем до начала капитального

 

ремонта, Если же в результате капитального ремонта жилое помещение существенно

 

уменьшится, по требованию нанимателя ему и членам его семьи должно быть предоставлено

 

другое благоустроенное помещение до начала капитального ремонта. Согласно ст. 86 ЖК РФ,

 

если дом, в котором находится жилое помещение, занимаемое по договору социального найма,

 

подлежит сносу, выселяемым из него гражданам органом государственной власти или органом

 

местного самоуправления, принявшими решение о сносе такого дома, предоставляются другие

 

благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма. На основании ст, 87 ЖК

 

РФ, если жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит переводу в

 

нежилое помещение или признано непригодным для проживания, выселяемым из такого жилого

 

помещения гражданам наймодателем предоставляется другое благоустроенное жилое помещение

 

по договору социального найма. Во всех случаях предоставляемое гражданам в связи с

 

выселением по основаниям, указанным выше, другое жилое помещение по договору социального

 

найма должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного

 

пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечающим

 

установленным требованиям и находящимся в черте данного населенного пункта.

<== предыдущая лекция | следующая лекция ==>
Жилищное право как отрасль права, наука и учебная 5 страница | Жилищное право как отрасль права, наука и учебная 7 страница

Дата добавления: 2014-01-04; Просмотров: 171; Нарушение авторских прав?; Мы поможем в написании вашей работы!


Нам важно ваше мнение! Был ли полезен опубликованный материал? Да | Нет



ПОИСК ПО САЙТУ:


Рекомендуемые страницы:

Читайте также:
studopedia.su - Студопедия (2013 - 2021) год. Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав! Последнее добавление
Генерация страницы за: 0.107 сек.