Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов

Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденные Приказом Минэкономразвития РФ от 15 февраля 2007 г. N 39 позволяют определить кадастровую стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов в зависимости от их разрешенного использования.

В общем случае, расчет кадастровой стоимости земельных участков данной категории включает:

1. Формирование Перечня земельных участков в составе земель населенных пунктов; он должен содержать сведения обо всех земельных участках, расположенных на оцениваемой территории; не допускается отсутствие учетных характеристик по земельным участкам, включенным в перечень, и наличие противоречивых данных.

2. Расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов. Порядок расчета зависит от разрешенного использования земель, в этой связи осуществляется разделение на несколько условных групп. К первой относят земельные участки, предназначенные для размещения:

- домов многоэтажной жилой застройки и индивидуальной жилой застройки;

- гаражей и автостоянок;

- дачных, садоводческих и огороднических объединений;

- объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания;

- гостиниц;

- административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии;

- объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения

- производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок;

- электростанций, обслуживающих их сооружений и объектов.

Для данной группы участков, расчет кадастровой стоимости осуществляется на основе построения статистических моделей в следующем порядке:

- определение состава факторов стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов;

- сбор сведений о значениях факторов стоимости;

- группировка земельных участков;

- сбор рыночной информации о земельных участках и иных объектах недвижимости;

- построение статистической модели расчета кадастровой стоимости земельных участков (функциональной зависимости стоимости земельных участков от факторов стоимости) в составе земель населенных пунктов;

- расчет кадастровой стоимости.

Состав факторов стоимости определяется и обосновывается для каждого вида разрешенного использования на основе примерного перечня факторов стоимости и анализа информации о рынке недвижимости субъекта РФ.

На основании анализа информации о рынке земельных участков в составе земель населенных пунктов, состава факторов стоимости и сведений о значениях факторов стоимости для каждого вида разрешенного использования земель может проводиться группировка земельных участков в составе земель населенных пунктов.

Для каждой сформированной группы осуществляется сбор достаточной и достоверной рыночной информации о земельных участках в разрезе факторов стоимости.

В качестве рыночной информации используются:

- цены сделок (купля-продажа, аренда, ипотека);

- цены предложения (купля-продажа, аренда);

- цены спроса (купля-продажа, аренда);

- информация о рыночной стоимости объектов недвижимости в составе земель населенных пунктов, установленной в отчетах об оценке.

Для каждой группы в рамках видов разрешенного использования осуществляется построение статистических моделей расчета кадастровой стоимости путем определения значений коэффициентов (параметров) модели на основе рыночной информации о цене указанных земельных участков.

Построенная модель расчета должна отвечать требованиям предметной интерпретации (объяснимости), а также удовлетворять допустимым уровням показателей качества статистических моделей данного вида.

Если построенная статистическая модель выражает зависимость кадастровой стоимости земельного участка от значений факторов стоимости, то расчет кадастровой стоимости осуществляется подстановкой значений факторов стоимости земельных участков в статистическую модель.

Если модель выражает зависимость удельного показателя кадастровой стоимости от значений факторов стоимости, кадастровая стоимость земельного участка определяется следующим образом: определяется удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка путем подстановки значений факторов стоимости земельного участка в статистическую модель расчета удельного показателя кадастровой стоимости; затем его умножают на площадь земельного участка и определяется его кадастровая стоимость.

Кадастровая стоимость земельных участков в составе второй группы видов разрешенного использования земель определяется путем индивидуальной оценки их рыночной стоимости. К ним относят: земельные участки, предназначенные для размещения портов, водных, железнодорожных вокзалов, автодорожных вокзалов, аэропортов, аэродромов, аэровокзалов и занятые водными объектами, находящимися в обороте.

Рыночная стоимость указанных земельных участков определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Следующую оценочную группу составляют земельные участки, предназначенные для разработки полезных ископаемых, размещения железнодорожных путей, автомобильных дорог, искусственно созданных внутренних водных путей, причалов, пристаней, полос отвода железных и автомобильных дорог, водных путей, трубопроводов, кабельных, радиорелейных и воздушных линий связи и линий радиофикации, воздушных линий электропередачи конструктивных элементов и сооружений, объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств энергетики и связи; размещения наземных сооружений и инфраструктуры спутниковой связи, объектов космической деятельности, военных объектов. Кадастровая стоимость указанных земельных участков определяется путем умножения минимального для данного населенного пункта значения удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков, предназначенных для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, на площадь земельных участков.

В особом порядке осуществляется расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельских населенных пунктов для ряда видов разрешенного использования.

Расчет кадастровой стоимости земельных участков с более чем одним видом разрешенного использования осуществляется для каждого из видов разрешенного использования в соответствии с Методическими указаниями.

По результатам расчетов устанавливается кадастровая стоимость земельных участков того вида разрешенного использования земельного участка, для которого указанное значение наибольшее.

Исключение составляют земельные участки, одним из видов разрешенного использования которых является жилая застройка. В этом случае кадастровая стоимость определяется аналогично рассмотренной выше первой группе видов разрешенного использования.

Дата добавления: 2014-01-04