Динамика нормативно-правового регулирования выкупной цены земельных участков под приватизированными предприятиями

Управление земельными ресурсами на современном этапе развития Российской Федерации

На сегодняшний день достигнутые результаты экономического роста большинства развитых стран мира напрямую связаны с совершенствованием института частной собственности и рынка недвижимости. При этом необходимо отметить, что под недвижимостью во всем мире понимают, прежде всего, земельный участок, а не его улучшения. Так, в английском языке первое значение выражения «real estate» – «участок земли» и только второе – «участок с улучшениями».

В развитых странах мира рынок земли является одним из важнейших секторов национальной экономики, в котором может создаваться до 30 % валового внутреннего продукта.

В России под недвижимостью долгие годы понимали практически только объекты капитального строительства (здания, сооружения, инженерные коммуникации и т.д.). Это было связанно с многолетней историей существования Советской власти в стране, когда право частной собственности сводилось исключительно к собственности граждан на предметы личного обихода. Земля находилась в единой государственной собственности, которой государство распоряжалось по своему усмотрению.

Для остальных субъектов экономических отношений в стране существовали землеотводы – право на использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением, установленными требованиями и нормами. Пресечение любых рыночных начал при Советской власти привело не только к запрету оборота земельных участков на рыночной основе, но и к отсутствию системы ценообразования на землю.

Продажи земельных участков в советское время как таковой не существовало, поэтому земля реализовывалась через продажу прав на объекты капитального характера частных лиц (частные дома, дачи, гаражи и т.д.) вместе с правами на использование отведенного земельного участка. При этом, естественно, цена данного объекта недвижимости корректировалась с учетом размера отведенного земельного участка.

Первое событие, положившее начало процессу разгосударствления, произошло в 1989 году, когда Съездом КПСС был утвержден закон “О приватизации и денационализации государственной собственности”. Но из-за огромного государственного аппарата, отсутствия опыта и четко установленных процедур разгосударствления, большого сопротивления существенной части представителей Коммунистической Партии процессу развития частной собственности ничего не получилось: в частное владение перешло очень малое количество государственных предприятий.

1991 год стал началом нового этапа в жизни России – процесса приватизации государственного и муниципального имущества. Разгосударствление российской экономики было начато с целью создания широкого класса собственников – эффективных управляющих, что в рыночной экономике является необходимым условием интенсивного развития и эффективного производства товаров народного потребления для максимального удовлетворения потребностей всего общества в целом.

Приватизируя предприятия в период 1990-х годов, новые собственники получали только то, что было у них на балансе. Поскольку в Советском Союзе предприятия и земля принадлежали государству, то и необходимости официального закрепления на баланс землеотвода под них не было. Одновременно, в нашей стране в отношении экономической эффективности использования земельных ресурсов как производственного фактора в течение многих лет формировалось несколько искаженное представление, связанное с подходом бесплатного промышленного землепользования, что соответственно также и не подразумевало наличия стоимостной оценки земли. В результате начавшаяся приватизация не предусматривала перехода прав частной собственности на землю, расположенную под приватизируемыми предприятиями, в собственность новых хозяев.

Приватизация земельных участков под промышленными объектами стала возможной в 1992 году с изданием соответствующего Указа Президента РФ. Вместе с тем принятие данного нормативного акта не способствовало в дальнейшем массовому выкупу земельных участков под приватизированными предприятиями. Данный Указ и последующие нормативные акты не содержали четкого определения процедуры выкупа, да и предприятия в условиях хронического дефицита финансовых ресурсов не стремились выкупать то, что и так находилось в полном их распоряжении.

Завершившаяся в середине 1994 года массовая приватизация в стране показала, что, несмотря на созданный частный сектор в экономике, иностранные инвесторы не торопились вкладывать средства в новые частные предприятия. Основная причина происходящего заключалась в наличии высокого инвестиционного риска в российской экономике.

Высокий инвестиционный риск был обусловлен во многом и тем, что практически все предприятия не обладали правом собственности на земельные участки, расположенные под ними, что в свою очередь снижало уровень гарантий права частной собственности на объекты недвижимости. Учитывая технологическую отсталость отечественной промышленности в этот период, именно объекты недвижимости стали основным ценным активом для большинства приватизированных предприятий.

Специфика размещения предприятий в советское время, как отмечалось выше, заключалась в том, что очень часто промышленные объекты находились на территории крупных городов, зачастую даже в центральной части городской зоны или вблизи жилых кварталов. При этом основной тенденцией развития территорий крупных городов является их расширение с поглощением пригородных районов, вследствие чего промышленные предприятия, располагавшиеся ранее на окраине, оказывались в черте городской застройки или даже в деловом центре. Это порождает ряд проблем, основными из которых являются: неэффективное использование городских территорий, нарушение градостроительного регламента, ухудшение экологической ситуации в городе.

Кроме того, любой инвестор на Западе, где институт имущественных прав на землю уже давно существует и хорошо развит, знает: земля – один из основных факторов общественного производства, а любой фактор производства стоит денег. Чем ближе земельный участок находится к центральной части города, его деловому центру, тем он дороже как по своей стоимости, так и по возможности использования для производства товаров и услуг. В капиталистических странах очень часто промышленные объекты в результате расширения городских поселений были вынуждены менять место своего расположения в силу роста стоимости использования земельных ресурсов.

С другой стороны, отсутствие у предприятий реального имущественного права, обеспечивающего возможность не только использовать, но, главное, распоряжаться землей, расположенной под ними, дает существенный рычаг воздействия органам государственной и местной власти на осуществляемую ими хозяйственную деятельность. Это давление может выражаться не только в высоких арендных ставках, но и в таком виде деятельности, как необходимость обустройства и содержания прилегающей территории и санитарной зоны, обязанность наличия зеленного насаждения, оформления фасадов цехов и зданий заводоуправления и т.д. Все это создает огромные дополнительные затраты для любого предприятия и может сделать его деятельность убыточной.

Поворотным этапом в процессе формирования земельно-имущественных комплексов на базе промышленных предприятий стал последующий Указ Президента РФ № 1535 от 22 июля 1994 года, утвердивший "Основные положения Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ". Принятие данного Указа было очень важным не только для предприятий, но и в целом для развития права частной собственности в стране, а его значение для отечественной промышленности трудно недооценить: в нем были четко прописаны процедуры выкупа земельных участков собственниками приватизированных предприятий. Право выкупа участков получили не только собственники предприятий, но все без исключения собственники строений и даже помещений (последние могли получить долю в праве на участок). Был установлен предел для цены выкупа: трехкратная величина нормативной цены за землю.

Практическая монополия Коммунистической партии Российской Федерации в Правительстве страны в период 1990-х годов, с ее традиционным взглядом на решение земельного вопроса (земля – это общественное достояние, принадлежащее всему народу Российской Федерации) при принятии нормативно-правовых актов не позволила процессу формирования единых земельно-имущественных комплексов на базе промышленных предприятий приобрести массовый характер в экономике.

Препятствия на пути выкупа земельных участков под приватизированными предприятиями выражались не только в ограничительных мерах по хозяйственному обороту земли, но и в непостоянстве нормативно-правового регулирования ценообразования и процедуры выкупа на один из самых важных производственных ресурсов – землю (табл. 2.3).

Только с конца 2001 года, после принятия Земельного кодекса РФ и Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества», установилась постоянная процедура выкупа и ценообразования на земельные участки, расположенные под приватизированными предприятиями. Но и в этом случае все административные барьеры на пути формирования единых земельно-имущественных комплексов на базе приватизированных предприятий сняты не были.

Таблица 2.4.2

Название документа	Повышающий коэффициент ставки земельного налога (Приложение 2 Закона «О плате за землю»)	Нормативная цена земельного участка	Выкупная цена земельного участка
1. Закон РСФСР «О плате за землю» от 11.10.91 г. №1738-1		50-и кратная ставка земельного налога	50-и кратная ставка земельного налога
2. Закон РФ «О республиканском бюджете на 1993 год» от 14.05.93 г. №4966-1		50-и кратная ставка земельного налога	50-и кратная ставка земельного налога
3. Закон РФ «О республиканском бюджете на 1994 год» от 01.07.93 г. №9-ФЗ		50-и кратная ставка земельного налога	50-и кратная ставка земельного налога
4. Указ Президента РФ №1535 от 22.07.94 г.		50-и кратная ставка земельного налога	Нормативная цена земли с коэффициентом от 1 до 3
5. Постановление Правительства РФ №1204 от 03.11.94 г.		200-кратная ставка земельного налога, но не более 75% от рыночной стоимости	Равна нормативной цене земли с коэффициентом от 1 до 3
6. Указ Президента РФ № 479 от 11.05.95г.		10-кратная ставка земельного налога	Равна нормативной цене земли с коэффициентом от 1 до 3
7. Постановление Правительства РФ от 07.06.95 №562 «Об индексации ставок земельного налога в 1995 г.»		-	Равна нормативной цене земли с коэффициентом от 1 до 3
8. Постановление Правительства РФ от 15.03.97 г.	-	-	-
9. Указ Президента РФ от 16.05.97 г. №485	-	-	Не менее 5-кратной ставки земельного налога
10. Федеральный закон «Об индексации ставок земельного налога» от 14.12.01 г. №163-ФЗ		-	Не менее 5-кратной ставки земельного налога
11. Федеральный закон «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 21.12.01 г. № 178-ФЗ	х	Кадастровая стоимость	Для городов с численностью: выше 3 млн. чел. от 5 до 30 ставок зем. налога; от 0,5 до 3 млн. чел. – 5-17 ставок зем. налога; до 0,5 млн. чел. – 3-10 ставок зем. налога

В руках органов власти осталось как минимум два существенных рычага воздействия на этот процесс: возможность изменения кадастровой оценки стоимости земельного участка и установление кратности ставки земельного налога при определении цены выкупа земельного участка.

На сегодняшний день местные власти в городах с численностью населения свыше 3 млн. человек могут брать от 5 до 30 ставок земельного налога за единицу площади участка, в городах численностью от 500 тыс. до 3

млн. человек – от 5 до 17 ставок, в городах ниже 500 тыс. – от 3 до 10 ставок.

Проводимая кадастровая оценка на местах всегда отражала интересы органов власти как заказчика. В результате на первоначальном этапе стоимость выкупа земельных участков для некоторых предприятий была очень близка к рыночной цене или даже превышала ее. В других случаях имело место неоднократное повышение кадастровой стоимости земельных участков под предприятиями или торможение процесса выкупа в силу отсутствия последней и прочих технических документов. В результате использование этих рычагов процесс выкупа земельных участков промышленными предприятиями не приобрел массового характера в нашей стране до сих пор.

Итогом представленных реформ на территории Красноярского края могут служить данные распределения земельного фонда по формам собственности по состоянию на конец 2003 года.

Таблица 2.4.3

Дата добавления: 2014-01-04