Ипотека земельных участков

Как и все финансовые рынки, рынок ипотечного капитала делится на первичный и вторичный, а в зависимости от типа недвижимости — ипотечные рынки жилья, доходной недвижимости, промышленной недвижимости и т. д.

То есть, с одной стороны, залог есть способ обеспечения обязательства должника путем установления его правовой связи с кредитором, а с другой - способ обеспечения правовой связи залогодержателя с заложенным имуществом.

Теория и практика показывают, что интеграция рынка недвижимости и фондового рынка происходит принципиально иным путем. Процесс предоставления кредитными институтами ипотечных кредитов и обслуживание выданных кредитов (сбор платежей) происходят на "первичном" рынке. На "вторичном" рынке ипотечных кредитов осуществляются продажа кредитором выданных им ипотечных кредитов инвесторам, а также перепродажа этих кредитов одними инвесторами другим. Необходимо напомнить, что до революции 1917 г. в России существовал развитый вторичный рынок ипотек.

Чтобы быть проданными на вторичном рынке, ипотечные кредиты должны соответствовать ряду стандартов, главными из которых являются:

- определенное соотношение между размером кредита и стоимостью недвижимости, используемой в качестве залога;

- наличие гарантий юридической чистоты имущественных прав залогодателя на предмет залога.

Ипотечные кредиты в форме стандартизованных договоров ипотеки (закладных) могут обращаться на вторичном рынке в нескольких формах.

Во-первых, выданный кредит с правами на его обеспечение может быть продан целиком. Переуступка прав по ипотеке в этом случае потребует государственной регистрации.

Во-вторых, ипотечные кредиты или долевые участия в них могут быть сгруппированы в пакеты, называемые пулами, на основе которых возможен выпуск ценных бумаг (например, ипотечных сертификатов, облигаций и т.д.), обладающих свободой оборота на фондовом рынке.

Поступления от заемщиков, выплачивающих ипотечные кредиты, эмитент будет направлять инвесторам, купившим такие ценные бумаги. Одновременно с этим эмитент ипотечной, ценной бумаги предоставляет инвестору гарантии своевременного возврата основного долга, процентов и т.д. в соответствии с проспектом эмиссии. Использование в России подобных проверенных мировой практикой форм функционирования вторичного рынка ипотек позволит интегрировать рынок недвижимости и инвестиционные капиталы, обращающиеся на фондовом рынке.

Договор об ипотеке заключается в виде закладной. Закладная должна быть нотариально удостоверена и подлежит государственной регистрации. Договор об ипотеке вступает в силу с момента регистрации закладной.

Инвестированное развитие российской экономики в значительной мере определяется организацией ипотечного кредитования, которое выполняет следующие функции:

- финансового механизма привлечения инвестиций в сферу материального производства;

- обеспечение возврата заемных средств;

- стимулирования оборота и перераспределения недвижимого имущества, когда другие способы (купля – продажа и другие) с экономической точки зрения нецелесообразны, а с юридической – невозможны;

- формирования многоуровневого фиктивного капитала в виде закладных, производных ипотечных ценных бумаг и другие.

На рынке ипотечных кредитов действуют не менее четырех субъектов: заемщик, кредитор, инвестор и правительство, имущественные интересы которых имеют специфическую взаимосвязь (рис.5.1).

Рис. 5.1. Субъекты рынка ипотечных кредитов и их прямые цели.

Юридическое содержание ипотеки состоит в обременении имущественных прав собственности на объекты недвижимости при их залоге. В экономическом отношении ипотека – это рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения юридически или экономически нецелесообразны, и позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов. В организационном плане залоговое кредитование представляет собой совокупность взаимосвязанных элементов по реализации инвестиционных и коммерческих проектов.

Часть финансового рынка, на котором перераспределяется заемный капитал, обеспеченный залогом недвижимости, называется рынком ипотечного капитала. В качестве ценных бумаг на рынке ипотечного капитала выступают закладные, гарантирующие кредиторам получение платежей по кредиту, а также возможность возврата вложенных средств, при невыполнении заемщиком своих обязательств за счет реализации объекта залога.

Среди кредиторов первичного (где обращаются первичные закладные) рынка ипотечного капитала основными являются коммерческие банки, страховые и трастовые компании, частные кредиторы и т. д. Важную роль на первичном рынке играют федеральные агентства, выполняя на данном рынке, в основном, регулирующие функции посредством осуществления различных правительственных программ.

Главная задача вторичного (где покупаются и продаются закладные, полученные на первичном рынке) рынка ипотечного капитала - обеспечить первичным кредиторам возможность продать первичную закладную, а на полученные средства предоставить другой кредит. Иначе говоря, вторичный рынок перераспределяет капиталы. Под капиталами можно понимать ипотечные кредиты.

К характеристикам ипотечных кредитов относятся:

— величина периодических платежей;

— годовая сумма обслуживания долга и кредитная постоянная.

— остаток кредита,

— процент выплаты кредита;

— отдача кредитора.

Расчет конкретных характеристик будет зависеть от условий кредита, предусматривающих различные схемы погашения. Среди ипотечных кредитов можно выделить кредиты:

— с постоянной нормой процента;

— с переменной нормой процента;

— с перезакладываемым залогом;

— с участием.

Появление трех последних видов ипотечных кредитов связано с
энергичной деятельностью кредиторов по защите своих интересов в
условиях быстро растущей инфляции.

На сегодняшний день преобладает множество схем кредитования с
переменной нормой процента, при этом все они подразделяются на
три категории: с корректируемой нормой процента, с пересматриваемой нормой процента, с индексируемыми платежами.

Кредиты с корректируемой нормой процента предназначены обеспечить защиту кредитора от колебаний нормы процента. При этом механизм защиты реализуется двумя путями — изменением размера платежа с изменением срока погашения кредита.

Кредиты с пересматриваемой нормой процента получили большое
распространение для финансирования жилья. По своей структуре эти кредиты представляют собой обычные кредиты с постоянной нормой процента и размером платежа. Но через определенный период (обычно 3-5 лет) предусматривается шаровой платеж остатка кредита, который в этот же момент рефинансируется по текущей норме процента, и далее процесс повторяется.

Особенностью кредитов с индексируемыми платежами является то, что норма процента, устанавливаемая на весь срок при выдаче кредита, предполагает нулевой уровень инфляции. Но остаток кредита и месячные платежи регулярно корректируются в соответствии с текущей нормой инфляции. Такая методика позволяет производить погашение кредита одинаковыми платежами в реальных суммах, хотя номинальные величины платежей изменяются. Этот вид кредита имеет существенно меньшие начальные платежи, что позволяет покупателю-заемщику приобретать более дорогую собственность за счет более высокой суммы кредита Главный недостаток этого типа кредита связан с налогообложением. При индексации остатка кредита (т. е. при его фактическом увеличении) сумма увеличения может рассматриваться как доход, подлежащий налогообложению. Однако в момент индексации кредитор не получает фактического платежа, потому что в этот же момент остаток кредита рефинансируется на оставшийся срок кредита

В последнее время на финансовом рынке широко используются
ипотечные кредиты с перезакладываемым залогом, что дает выгоду и
кредитору, и заемщику. Но такая схема финансирования, при которой
кредитор выдает кредит под залог всей собственности с принятием обязательств по существующему кредиту, имеет несколько звеньев, и тем самым повышает риск кредита. Например, заемщик, исправно внося платежи второму кредитору, может оказаться перед фактом, что второй кредитор не платит первому Единственный метод в этом случае снижения риска — привлечение для производства расчетов по кредитам третьей незаинтересованной стороны.

Принципиальная схема кредита с участием заключается в том, что
кредитор получает, кроме платежей по кредиту, определенную часть
регулярного дохода или часть от суммы увеличения стоимости собственности, либо и то и другое. Таким образом кредитор косвенно страхует себя от возможных потерь при высоких темпах инфляции. Кредиты с участием благодаря низкой норме процента позволяют приобретать более дорогую недвижимость, а также увеличивать соотношение заем-стоимость.

Согласно Федеральному Закон «Об ипотеке» могут быть заложены земельные участки, находящиеся в собственности граждан, их объединений, юридических лиц и предоставленные для садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства, приусадебные земельные участки, занятые зданиями, строениями или сооружениями, в размере, необходимом для их хозяйственного обслуживания (функционального обслуживания).

При общей долевой или совместной собственности на земельные участки, ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящиеся в общей долевой или совместной собственности.

Земельный участок может быть заложен по договору ипотеки, в котором необходимо указать предмет ипотеки, его оценочную стоимость, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. В договоре ипотеки предмет залога (ипотеки) надо характеризовать таким образом, чтобы установить его местонахождение и наименование, и для идентификации земельного участка, в договоре дается описание данного участка.

Дата добавления: 2014-01-04