Ипотека жилых помещений

Залогодержателем по договору ипотеки земельного участка и по договору залога закладной на земельный участок может быть банк, имеющий лицензию на осуществление ипотечных операций, выданную Центральным Банком РФ.

Особенности ипотеки сельскохозяйственных земельных участков

Ипотека земельных участков из состава сельскохозяйственного назначения допускается лишь для обеспечения исполнения кредитных договоров, связанных
непосредственно с осуществлением или развитием сельскохозяйственного производства.

Городские земли, на которых в соответствии с градостроительными
правилами запрещено возведение зданий и сооружений, не могут быть предметом ипотеки в качестве отдельного земельного участка.

При общей собственности на землю коллектива сельскохозяйственного предприятия ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей собственности.

Не допускается ипотека части земельного участка, которая с учетом ее размера не может быть использована в качестве самостоятельного участка с соблюдением назначения земель соответствующей категории.

Здания, сооружения, которые находятся или будут возведены на закладываемом земельном участке и принадлежат залогодателю, могут быть заложены одновременно с участком по той же закладной.

Если ипотека установлена на земельный участок, на котором находятся здания или сооружения, принадлежащие не залогодателю, а другому лицу, то при обращении залогодержателем взыскания на этот участок и его продаже с публичных торгов к покупателю участка переходят права и обязанности, которые в отношении этого лица имел залогодатель.

В случае несвоевременного погашения ипотечного кредита собственником его земельный участок может быть отчужден. Эта процедура называется «обращение взыскания».

Развитие ипотеки невозможно без точного обмера земельных участков и создания кадастровых и поземельных книг. При создании поземельных книг необходимо исходить из главного принципа полноты регистрационных записей. Покупатель земельного участка и недвижимости на ней должен полностью доверять правильности записей и быть уверен в их полноте. Каждое из заинтересованных лиц должно иметь возможность быстро и недорого получить достоверную информацию о правовой ситуации по земельному участку. Информация кадастра должна точно соответствовать записям о правах собственника в поземельной книге для возможности в любое время провести идентификацию земельных участков и установить их правовой статус.

Земельные участки, не подлежащие ипотеке. В соответствии с Федеральным Законом «Об ипотеке», не допускается ипотека земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организации, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств.

Не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.

При ипотеке жилых помещений предметом залога может быть только недвижимое имущество, принадлежащее залогодателю на праве собственности, праве хозяйственного ведения или праве, которое зарегистрировано в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

При предоставлении кредита на сооружение жилого дома в договоре ипотеки предусматривается обеспечение квартирами, незавершенным строительством вместе с заготовленными для него материалами и оборудованием, принадлежащим залогодателю.

Здания, жилые дома которые связаны с землей, могут быть предметом ипотеки только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание. Право залога не распространяется на принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится здание (жилой дом).

При ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого (общие помещения дома, несущие конструкции, механическое, электрическое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры) находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом. Когда предметом ипотеки является жилое помещение, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, то такое согласие или разрешение необходимо и для ипотеки этого имущества.

Свою долю в праве на общее недвижимое имущество без согласия других собственников может заложить участник общей долевой собственности. В таком случае, при обращении залогодателем взыскания на эту долю при ее продаже принимаются правила о преимущественном праве покупки, принадлежащем остальным собственникам, и об обращении взыскания на долю в общем, имуществе. Исключения составляют в связи обращения взыскания на квартиру в этом доме.

В договоре ипотеки указывается в денежном выражении оценочная стоимость жилого помещения, которую согласуют между собой залогодатель и залогодержатель, основания возникновения и срок исполнения. Если величина обеспеченного ипотекой обязательства может быть установлена лишь в будущем, то следует, оговорит порядок ее определения и другие необходимые условия.

Если в договоре не указано иное, ипотека, кроме погашения основной суммы долга и процентов по нему, обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:

- в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пении) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения основного обязательства;

- в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных основным обязательством либо федеральным законом;

- в возмещении судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное жилое помещение;

- в возмещении расходов по реализации заложенного жилого помещения.

Договором ипотеки может быть установлено, что ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой он имеет к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества, либо в фиксированной сумме. Если в договоре указана общая фиксированная сумма требований залогодержателя, то обязательства должника перед залогодержателем в объеме, который превышает эту сумму, не считаются обеспеченным ипотекой.

При заключении договора ипотеки залогодатель обязан письменно предупредить залогодержателя обо всех известных ему к тому моменту государственной регистрации ипотеки правах третьих лиц на предмет ипотеки – жилок помещение (права залога, пользования, аренды и других правах).

Залогодатель обязан:

- поддерживать жилое помещение, заложенное по договору ипотеки, в исправном состоянии и нести расходы по его содержанию до момента прекращения ипотеки;

- производить текущий и капитальный ремонт заложенного жилого помещения в сроки, установленные федеральным законом или иными нормативными правовыми актами РФ.

Дата добавления: 2013-12-12