Метод прямого сравнительного анализа продаж

ПРИМЕР

1. Оценить свободную от задолженности доходную недви­жимость, которая в течение пятилетнего срока владения приносит чистый ежегодный доход 70 000 рублей. К концу этого срока стоимость недвижимости увеличится на 30%. Инвестор требует 20%-ю конечную отдачу на собственный капитал.

В этом случае формула будет иметь следующий вид:

R = Y _e + ∆ (sff, Y _e ), так как т = 0 по условию задачи.

(sff, Y _e, 5 лет) = 0,1344.

Подставим значения:

R = 0,2 -0,3 х 0,1344 = 0,1597;

V = NOI / R = 70 000 / 0,1597 = 438 360 рублей.

2. Та же недвижимость приобретается с привлечением ипотеч­ного кредита в размере 60% стоимости недвижимости на двадцать лет с ежемесячным платежом 15% годовых. Опре­делить стоимость недвижимости.

Выражение Эллвуда для общей ставки капитализации:

R_o = Y _e – m [ Y _e + p (sff, Y _e) – R _m ] + ∆(sff, Y _e).

После подстановки значений:

R_o = 0,2 - 0,6 (0,2 + 0,0594 х 0,1344 - 0,158) - 0,3 х 0,1344 = 0,1297;

V = NOI / R _o= 70 000 / 0,1297 = 539 707 рублей.

Технику Эллвуда можно использовать, если долг и увеличение стоимости недвижимости заданы в денежном выражении.Вэтом случае коэффициенты и долевые параметры выражаются через стоимость V.

3. Недвижимость (предыдущий пример) приобретается с при­влечением кредита в размере 300 000 рублей. Ожидается уве­личение стоимости недвижимости за пять лет на 160 000 рублей. Какова обоснованная максимальная цена недвижимости?

Напишем уравнение Эллвуда, подставив известные и рассчи­танные величины и выразив соответствующие параметры через стоимость:

V = 532495 рублей.

В случае оценки недвижимости с существующей закладной не­обходимо учесть, что величины р, R _m, и т в формуле Эллвуда представляют собой погашенную за прогнозный период часть долга относительно текущего остатка, ипотечную постоянную, рассчитанную на основе текущего остатка кредита, и текущий коэффициент ипотечной задолженности соответственно.

4. Определим цену недвижимости с существующей закладной по ипотечному кредиту, выданному семь лет назад в размере 60% стоимости на двадцать лет под 15% годовых с ежеме­сячными платежами без учета изменения стоимости.

R _o = r =Y _e – M [ Y _e + p (sff, Y _e) - R _m]

Определим текущие значения т, R _m и р:

т= 0,53 83; R _m = 0,1761; p =0,1957.

r = 0,2 - 0,5383 (0,2 + 0,1957 х 0,1344 - 0,1761) = 0,173;

V = 70 000/0,173 = 404 680 рублей.

17. Уравнение Эллвуда, выраженное через коэффициент по­крытия долга. Финансирование проектов, связанных со значи­тельными рисками относительно получения стабильных дохо­дов, может изменить ориентацию кредиторов относительно критерия, определяющего размер заемных средств. Кредитор полагает, что в этой ситуации размер кредита целесообразнее определять не на ценовой основе, а на базе отношения годового чистого дохода инвестора к годовым платежам по заемному обязательству, т. е. кредитор требует гарантий, что величина этого отношения (естественно, больше единицы) не будет меньше некоторого минимального определенного кредитором значения. Это отношение называют коэффициентом покрытия долга:

DCR = NOI / DS. (8.17)

18. В этом случае коэффициент ипотечной задолженности в уравнении Эллвуда следует выразить через коэффициент по­крытия долга DCR:

DCR = NOI / DS = RV / (R _m V _m) = R / (R _m m), (8.18)

или M =R / (DCR х R _m).

20. После подстановки этого выражения вместо т получаем уравнение Эллвуда, выраженное через коэффициент покрытия долга:

Оценить доходную недвижимость, приносящую чистый ежегодный доход 70 000 рублей, срок владения 5 лет. Предпо­лагается, что по истечении этого срока стоимость недвижи­мости увеличится на 30%. Недвижимость приобретается с привлечением ипотечного кредита под 15% годовых, с ежемесячными платежами, 20-летним сроком и коэффициентом покрытия долга, равным 1,3. Инвестор требует 20%-юконечную отдачу на собственный капитал.

Подставляем значения и определяем общий коэффициент капитализации:

SP =70000 / 0,1283 = 545800 рублей.

I. Метод сопоставимых продаж (МСП) основан на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими подобными ему объектами недвижимости, которые были недавно проданы.

II. Принципы оценки, лежащие в основе МСП:

- спрос и предложение,

- замещение,

- пропорциональность,

- зависимость.

Дата добавления: 2013-12-12