Затратный подход к оценке недвижимости. Этот метод является частным случаем метода сравнения продаж и предполагает использование принципов доходного подхода

Метод валовой ренты

Этот метод является частным случаем метода сравнения продаж и предполагает использование принципов доходного подхода. Он основан на предпосылке наличия взаимосвязи между ценой продажи недвижимости и соответствующим рентным доходом. Чем выше рентный доход, тем выше цена продажи. Эта взаимосвязь измеряется мультипликатором валовой ренты (МВР). Определяется как отношение цены продажи недвижимости к ожидаемому доходу. Метод используется для оценки доходной недвижимости, которая широко встречается на рынке недвижимости и для недавно осуществлённых сделок (3-9 месяцев). Этапы:

1. формирование перечня сопоставимых объектов недвижимости

2. расчёт значений МВР для каждого объекта

3. согласование полученных значений для определения единого показателя МВР

4. Определение рентного дохода для оцениваемого объекта недвижимости

5. Расчёт стоимости оцениваемого объекта путём умножения полученного рентного дохода на расчётный показатель МВР

Метод имеет некоторые ограничения в своём применении:

1) необходимость подбора точного подбора аналогов

2) не учитывается целый ряд факторов, влияющих на цену

3) не учитываются различия в операционных расходах по выбранным объектам. Поэтому для расчётов используют показатель чистого дохода

Затратный подход предполагает что стоимость объекта недвижимости непосредственно влияют затраты необходимые для его создания. В основе лежат принципы:

· рациональности

· соответствия

· зависимости

Здесь используются либо замещающая стоимость, либо стоимость восстановления. Последнее определяется оценщиками чаще всего. Этапы определения стоимости:

1. определение стоимости земельного участка

2. определение замещающей или восстановительной стоимости здания

3. определение всех видов износа

4. определение величины предпринимательской прибыли, которая компенсирует организатору проекта затраченное время и средства

5. определение окончательной стоимости объекта недвижимости

СНИ=Сзу+В(З)Сзд-Износ зд+Приб. предпр.

Ограничение использования:

«+»

1) метод используется на малоактивных рынках

2) используется для технико-экономического обоснования при незавершённом строительстве или при новом строительстве

3) используется при страховании и при определении налогооблагаемой базы

4) исполяьзуется для оценки уникальных объектов

«-»

5) Не учитывает воздействие фактора времени на величину стоимости имущества

6) наличие принципиальных отличий между величиной инвестиционных издержек и рыночной стоимостью улучшений

Методы расчёта восстановительной стоимости:

1) метод удельной стоимости (метод сравнительной единицы измерения

2) поэлементный – предполагает определение удельной стоимости элементов объекта недвижимости

3) сметный

4) индексный – заключается в умножении балансовой стоимости объекта на соответствующий индекс в зависимости от группы основных фондов, которые утверждаются правительством РФ.

6. Доходный подход

Методы:

1) метод прямой капитализации

2) капитализация по норме отдачи

a) метод дисконтирования денежных потоков

b) капитализация по расчётным моделям

3) техника остатка

4) метод ипотечного инвестиционного анализа

5) метод валовой ренты

Все доходные методы предполагают определение показателей дохода и расходов от объектов недвижимости. К ним относят:

1. потенциальный валовой доход – это максимальный доход, который способен приносить оцениваемый объект недвижимости

2. действительный валовой доход. Определяется путём вычитания из потенциального валового дохода потерь от недоиспользования объекта оценки и неплатежей. Сюда необходимо прибавить доходы от дополнительных видов деятельности.

3. Чистый операционный доход – определяется путём вычитания из действительного валового доход операционных расходов.

4. Операционные расходы – это расходы, связанные с поддержанием воспроизводства дохода от имущества

5. Постоянные расходы – это часть операционных расходов, величина которых практически не зависит от степени эксплуатации объекта недвижимости (стоимость страховки или налога на имущество)

6. Переменные расходы – это часть операционных расходов, которые связанны с эксплуатацией объекта недвижимости, зависят от степени эксплуатации и необходимы для поддержания объекта недвижимости в функционально-пригодном состоянии (уборка, освещение, отопление)

7. Резервы – это часть операционных расходов, которая осуществляется единовременно (единоразово) в несколько лет. Или это расходы, величина которых значительно меняется с течением времени

В рамках доходного подхода можно выделить следующие этапы определения стоимости имущества:

1) расчёт суммы всех возможных поступлений от объекта недвижимости

2) расчёт действительного валового дохода (ДВД)

3) расчёт всех видов операционных расходов

4) определение величины чистого операционного дохода (ЧОД)

5) Преобразование будущих ожидаемых доходов в текущую стоимость с использованием какого-либо доходного метода оценки

На практике часто осуществляют оценку гуд-вилла. Гуд-вилл – это разница между стоимостью бизнеса, проекта как единого целого и рыночной ценой его активов.

Метод прямой капитализации

Используется для определения стоимости недвижимости путём преобразования будущего ожидаемого дохода в текущую стоимость с помощью коэффициента капитализации:

СНИ=ЧОД/Ккап

Используется в следующих случаях:

1. недвижимость приносят постоянный по своей величине доход

2. период поступления дохода бесконечен или значителен (10 и более лет)

3. доход поступает регулярно, т.е. через одинаковые промежутки времени

Коэффициент капитализации может определяться с помощью следующих методов:

a) с помощью метода сравнения продаж –

· определяются коэффициенты капитализации для объектов аналогов

· коэффициент весомости (значимости) по каждому объекту

· определяется итоговое значение коэффициента капитализации

Ккап=∑Ккi*хi

b) Это метод коэффициента покрытия долга, который применяется если при финансировании недвижимости использовался заёмный капитал

· определяется коэффициент покрытия долга

DCR = ЧОД/DS

· коэффициент капитализации

Ккап = m*Ккm*DSR

c) Метод инвестиционной группы для финансовых составляющих

Ккап = m*Ккm+n*Ккn

n=1-m

· Метод инвестиционной группы для физических составляющих

Ккап=в*Ккв+l*Knl

Метод коэффициента действительного валового дохода:

Ккап = 1-Кор/Кдвд

Коэффициент операционных расходов:

Кор=ОР/ДВД

Кдвд = СНИ/ДВД

Метод дисконтирования денежных потоков

1)

2)

3)Реверсия – необходимо учесть стоимость продажи недвижимости в конце периода владения

Стоимость недвижимого имущества:

СНИ=∑(ЧОДt/(1+у)t)+(реверсия/(1+у)n)

ЧОД – чистый операционный доход
у - ставка дисконтирования (норма отдачи)

t – период владения

Норма отдачи определяется с помощью следующих методов:

1. метод суммирования – построение нормы отдачи на основе безрисковой ставки доходности с учётом различных видов риска:

· низкой ликвидности

· на инвестиционный менеджмент

· инфляционный

2. метод сравнения альтернативных инвестиций – аналогичные по риску проекты должны иметь аналогичные ставки дисконтирования

3. метод выделения – предполагает что ставка дисконтирования рассчитывается на основании данных о совершённых сделках

4. метод мониторинга – позволяет выявлять тенденции изменения доходности альтернативных инвестиций, связанных с доходностью объекта недвижимости. Такой анализ позволяет прогнозировать изменения доходности недвижимости в будущем.

5. метод инвестиционной группы (см. метод прямой капитализации)

Капитализация по расчётным моделям

Этот метод основан на анализе изменяющихся потоков дохода с применение общей ставки капитализации. Общая ставка капитализации рассчитывается с учётом:

1) рыночного значения нормы прибыли

2) модели рекапитализации

3) условия финансирования

4) стоимость объекта недвижимости

5) характер изменения дохода

Состав общей ставки капитализации выглядит следующим образом:

К общ = ст. дисконта+ст. возмещения+эффективная налогова ставка

Эффективная налоговая ставка – включается в состав общей ставки капитализации в случае оценки недвижимости для целей налогообложения. по сути эта ставка имущественного налога, выраженная в % от рыночной стоимости имущества.

Ставка дисконта – это требуемая норма прибыли на вложенный капитал, которая представляет собой отношение текущей стоимости получаемого дохода к затратам на капитал. Она состоит из следующих элементов:

· ставка процента – это требуемая норма прибыли на заёмный капитал

· ставка дохода – требуемая норма прибыли на собственный капитал

Ставка дисконта в большинстве случаев является самой значительной в числовом выражении из всех составляющих общей ставки капитализации

Ставка возмещения – отражает возврат вложенного капитала в течении срока эксплуатации недвижимости:

1/Т службы

При расчёте ставки возмещения нужно учитывать:

· форма поступления потока доходов (равномерные или неравномерные, уменьшающиеся или возрастающие, единовременные доходы)

· период владения недвижимостью (конечный, бесконечный срок)

В зависимости от вышеназванных факторов выделяют следующие методы расчёта ставки возмещения:

1. метод возмещения равными долями – ставка возмещения рассчитывается как обратная величина остаточного срока службы

2. модель бесконечного потока доходов – применяется в 2х случаях:

· период поступления дохода бесконечен

· цена продажи объекта в конце периода владения равна цене приобретения

В соответствии с методом ставка возмещения приравнивается к ставке дисконтирования, которая и используется в дальнейших расчётах:

3. Метод Инвуда – предполагает возврат капитала по норме прибыли для инвестиций, т.е. ставка приравнивается к норме прибыли. Фактор фонда возмещения в данном случае позволяет сформировать денежный поток, который обеспечит полный возврат первоначальных инвестиций. Здесь используют следующую формулу расчёта общей ставки капитализации:

Кобщ = ст. возмещения+норма прибыли

4. Метод Хоскольда – применяется при равномерно поступающих потоков дохода. В этом случае сумма возмещения как будто поступает на расчётный счёт под %, равный безрисковой ставки. Таким образом владелец не имеет возможности для реинвестирования средств по ставке первоначально-вложенных инвестиций

Ипотечная инвестиционная модель

Определение стоимости недвижимости методом капитализации дохода не учитывает существенные особенности недвижимости которые подразумевает привлечение к покупке недвижимости заёмных средств

Здесь принимается во внимание мнение инвестора о том, что он оплачивает не стоимость недвижимости, а стоимость капитала. Кредит рассматривается как средство увеличения инвестируемых средств, необходимых для сделки. Стоимость собственного капитала будет рассчитывается путём дисконтирования денежных потоков, поступающих к владельцу собственных средств. Стоимость заёмного капитала рассчитывается путём дисконтирования платежей по обслуживанию кредита. Текущая стоимость имущества определяется с учётом норм дисконтирования и характеристик денежных потоков. таким образом текущая стоимость имущества зависит от срока владения, соотношения заёмных и собственных средств, экономических характеристик имущества и соответствующих норм дисконтирования.

Техника остатка

Используется когда известна стоимость одной из составляющих объекта оценки. Последовательность расчёта с помощью техники остатка:

1. расчёт части годового дохода, которая приходится на составляющую с известной стоимостью. Например: если известна стоимость земли

ЧОД l=l*Kkl

2. расчёт части годового дохода который приходится на составляющую с неизвестной стоимостью (здание)

ЧОДb=ЧОДобщ-ЧОДl

3. расчёт стоимости неизвестной составляющей здания

B = ЧОДb/Ккb

4. Определение стоимости всего объекта недвижимости целиком

СНИ = l+b

Эта техника может применять в комбинации (собственный-заёмный капитал)

Оценка земельных участков

Основными факторами, влияющими на стоимость земли являются:

1) вид имущественного права (полное право собственности, право аренды, право бессрочного пользования, право постоянного пользования)

2) ограниченность земли как природного ресурса (цена земли определяется спросом на товары и услуги, производимые землёй)

3) целевое назначение и разрешённое использование

4) месторасположение

2. в случае купли-продажи единого объекта недвижимости

3. при осуществлении с землёй приватизации, сдачи в аренду, передачи в доверительное управление

4. для определения наилучшего и наиболее эффективного использования земли

5. разработка и осуществление инвестиционных проектов

6. при кредитовании

В отношении земли могут определяться различные виды стоимости:

1) рыночная – рыночную стоимость имеют те земельные участки, которые обладают потребительской стоимостью. Зависит от:

· спроса и предложения на рынке

· ожидаемой величины и периодичности поступления дохода, от варианта эффективного использования и др.

Рыночная стоимость не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение аналогичного объекта недвижимости в соответствии с принципом замещения. В случае полного права собственности на землю рыночная стоимость определяется путём перевода будущих доходов в текущую стоимость. При праве бессрочного пользования (для участков промышленности) о рыночной стоимости говорить нельзя, т.к. они не могут быть объектом купли-продажи. В случае полного права собственности используют следующие методы оценки:

1. метод наилучшего и наиболее эффективного использования

2. метод сравнения продаж

3. метод капитализации, земельной ренты

4. техника остатка

5. метод распределения. Основан на одноимённом принципе оценки распределения в соответствии с которым для каждого типа недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостью земли и стоимостью построек. Такое соотношение выражается нормативной величиной. Однако, в случае значительного износа здания это соотношение будет меняться.

6. метод выделения. Является частным случаем предыдущего метода распределения. Стоимость земли выделяется из стоимости недвижимости вычитанием стоимости улучшений с учётом износа. Этот метод используется для недвижимости, где стоимость улучшений не велика.

7. метод разбивки на участки. Применяется когда в соответствии с принципом наилучшего и наиболее эффективного использования земельный участок целесообразно разбить на несколько маленьких участков. В этом случае стоимость земли рассчитывается по следующей методике:

· определяется количество и размер земельных участков

· определяется потенциальный доход от каждого земельного участка

· определяется чистый операционный доход

· определяется стоимость земельных участков путём дисконтирования чистого операционного дохода

Дата добавления: 2013-12-12