Последовательность внесения поправок

Экспертные методы расчета и внесения поправок

Основу экспертных методов расчета и внесения поправок, обычно процентных, составляет субъективное мнение оценщика о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога.

Обозначим стоимость объекта оценки X,а цену продажи сопоставимого аналога примем равной 1,0, тогда:

если объект лучше аналога на 15 %, тогда цена аналога должна увеличиться на 15 %:

X = 1,0 + 15 % × 1,0 = 1,0 × (1 + 0,15) = 1,15;

если оцениваемый объект хуже аналога на 15 %, цена аналога уменьшится:

Х= 1,0 - 15 % × 1,0= 1,0 - (1,0 - 0,15) = 0,85.

аналог лучше оцениваемого объекта на 15 %, тогда цена аналогауменьшиться:

1,0 = X + 15 % × X = X × (1 + 0,15), X = 0,87.

аналог хуже оцениваемого объекта на 15 %, тогда цена аналога вырастит:

1,0 = Х – 15 % × Х = Х - (1,0 - 0,15), Х= 1: 0,85 = 1,18.

Экспертными методами расчета и внесения поправок обычно пользуются, когда невозможно рассчитать достаточно точные денежные поправки, но есть рыночная информация о процентных различиях.

Статистические методы расчета поправок

Суть метода корреляционно-регрессионного анализа состоит в допустимой формализации зависимости между изменениями цен объектов недвижимости и изменениями каких-либо его характеристик. Данный метод трудоемок, и для его использования требуется достаточно развитый рынок недвижимости, так как метод предполагает анализ большого количества репрезентативных выборок из базы данных.

Пример. Необходимо скорректировать цену аналога общей площадью в 1000 м² и проданного за 500000 руб.

Элементы сравнения	Величина обоснованно вводимых поправок, %	Стоимостное выражение поправок, скорректированная цена, руб.
Цена продажи аналога
Поправка на передаваемое право собственности	+4	+20000
Скорректированная цена
Поправка на условия финансирования	-2	-10400
Скорректированная цена
Поправка на условия продажи	+3	+15288
Скорректированная цена
Поправка на изменение экономических условий	+5	+26244
Скорректированная цена
Поправка на местоположение	+4	+22045
Скорректированная цена
Поправка на износ	-6	-34391
Скорректированная цена
Поправка на наличие дополнительных улучшений (денежная к цене в целом)		-35000
Скорректированная цена
Поправка на масштаб (денежная поправка к единице сравнения)		-160
Итоговая стоимость

Оценка на основе соотношения дохода и цены продажи
(экономическое сравнение)

Дата добавления: 2013-12-12