Система факторов, влияющих на спрос и предложение

	Факторы	Влияние на предложение	Влияние на спрос
	1. Экономические
Изменение уровня доходов населения:	В современных условиях
		является фaKTopOM уве-
рост		личения предложения на	Увеличение
сокращение		рынке готового жилья	Уменьшение
Изменение уровня доходов бизнеса:	Увеличение предложения
		на рынке коммерческой
рост		недвижимости	Увеличение
сокращени			Уменьшение
Доступность финансовых, в част-
ности, кредитных ресурсов:
рост		Увеличение	Увеличение
сокращение		Уменьшение	Уменьшение
Ставки арендной платы:
рост		Увеличение		Уменьшение
сокращение		Уменьшен'ие		Увеличение
Стоимость строительства:			Увеличение на
рост		Уменьшение		рынке готового
сокращение		Увеличение		жилья
Ставки арендной платы:
рост		Уменьшение	.....	Уменьшение
сокращение		Увеличение		Увеличение
Стоимость строительства:			Увеличение на
рост		Уменьшение		рынке готового
сокращение		Увеличение		жилья
Тарифы на коммунальные услуги
и платежи за ресурсы:
увеличение		Увеличени		Увеличение
уменьшение
2. Социальные
Изменение численности населения:
рост		Увеличение		Увеличение
сокращение				Уменьшение
Изменение образовательного
уровня:
рост	-			Увеличение
сокращение				Уменьшение
Изменение уровня преступности:
рост				Уменьшение
сокращение				Увеличение
З. Административные
Реальная налоговая ставка:
рост		Увеличение		Уменьшение
сокращение				Увеличение

Уровень налога на имущество:
рост	Увеличение	Уменьшение
сокращение
		.3
Уровень земельного налога:
рост	Увеличение	Увеличение
сокращение
Зональные ограничения:
более строгие	Увеличение	Увеличение
менее строгие'
Условия совершения сделок:
либеральные	Увеличение	Увеличение
ограничительные
Условия получения прав на
застройку:
либеральные	Увеличение
ограничительные	Уменьшение
4. Условия окружающей среды
Экологическая обстановка:
улучшение	Увеличение	Уменьшение
ухудшение
Уровень развития инфраструктуры:
высокий	Увеличение	Уменьшение
низкий

Развитие рынка недвижимости в отдельных городах проис­ходила по-разному. В Москве квартирный рынок сформиро­вался к концу 1991 гада, рынок нежилых помещений несколько позже, и эта определялась тем, что Москва па темпам роста осу­ществляемых перемен шла впереди многих городов. Во многих районах столицы стали действовать десятки и сотни риэлтер­ских фирм. Последние шли или па направлению увеличения количества услуг, оказываемых клиенту, или па линии специа­лизации на одном профиле деятельности. Помимо операций с квартирами широкую популярность приобрела игра на расту­щей стоимости муниципального жилья. В конце 1992 и начале1993 гада еженедельный рост аукционных цен на жилье дохо­дил да 10-12 %. Легка подсчитать, какие прибыли могли быть получены; если перепродажа осуществлялась через 1-2 месяца. С 1993 гада риэлтерские фирмы начали принимать участие в строительстве путем инвестирования строительства много ­ квартирных домов. Не остался без внимания и арендный сек­тор квартирного рынка, некоторые фирмы обеспечили сдачу в аренду меблированных комнат, обслуживаемых целым набором работников, от охранников да сантехников. Появились фирмы, торгующие незавершенными строительными объектами, муни­ципальными и квартирами, правами аренды на нежилые помеще­ния, отдельно стоящими зданиями и земельными участками.

Характерной чертой рыночных отношений в сфере недви­жимости являются наличие специальной нормативно-правовой базы, регламентирующей отношения, связанные с недвижимос­тью. В 90-х годах были приняты основополагающие норматив­ные и законодательные акты, регламентирующие права вые отношения на рынке недвижимости. Эта Закон РФ «Об осно­вах федеральной жилищной политики», принятый 24 декабря 1992 года, новый Гражданский кодекс, содержащий наиболее важные нормы, связанные с осуществлением прав на объекты недвижимости. Особое местозанимают Закон «О приватизации жилищного фонда в РФ» И «Земельный кодекс РФ». Сегодня особое внимание обращает на себя продажа и аренда земельных участков. Легализация продажи земельных участков привела к появлению на рынке значительного количества недвижимости как собственности частных лиц. Большинство проводимых зем­леотводов составляют участки размерам 5-10 соток,что не от­вечает современным понятиям и нормам и не имеет большого спроса. Повышенным спросом пользуются участки свышe 0,5 гектара.

Покупатели и продавцы земельных участков и заго­родных домов должны учитывать циклический характер этого рынка, который носит сезонный характер практически на всех территориях. Спрос начинает расти в конце зимы, наивысшей точки достигает в начале летнего периода и снижается до мини­мума к началу осеннего периода. Необходимо отметить харак­терную особенность рынка земли - постоянный рост спроса. Спрос на земельные участки повышается при инвестировании средств в инфраструктуру, обустроенные участки стоят значи­тeльнo дороже. Агентства недвижимости, работающие на земель­ном рынке, на основании статистики цен предложения и спроса выявили зависимость стоимости участков от их назначения (под жилую застройку, для садоводства, для крестьянского хозяйства), удаленности от города, престижности местности, наличие водоемов, леса, дорог, охраны.

Одним из сегментов рынка недвижимости является рынок объектов незавершенного строительства. Здесь имеется своя специфика, выраженная в том, что приобретение объектов не­завершенного строительства вызывает, как правило, большие за­труднения в связи с необходимостью осуществления дополни­тельных дорогостоящих работ. Эти объекты могут относиться как к жилым, так и к нежилым помещениям. В связи с этим и опре­деляется другой подход в определении стоимости незавершен­ного строительства. В последнее время инвесторы все больше начинают обращать внимание на объекты незавершенного стро­ительства, государственные и муниципальные структуры прово­дят их инвентаризацию.

Особо необходимо отметить состояние и тенденции на рынке жилья. Рынок жилья можно дифференцировать следующим об­разом:

I. Старый фонд;

2. Хрущевки;

3. Сталинские дома;.

4. Кир­пичные дома 60-х годов;

5. Панельные дома 70-х годов;

6. Со­временные кирпичные дома;

7. Современные панельные дома;

8. Старый индивидуальный фонд;

9. Коттеджи;

10. Коммуналь­ное жилье;

11. Общежития.

Можно привести и другие класси­фикации жилого фонда, но в этом нет необходимости, потому что сегодня не сложил ось единого подхода в системе показате­лей полезности жилья. Спрос и предложение на рынке жилья во многом определяется его качеством и стоимостью. В конеч­ном итоге оценку потребительной стоимости жилья можно осу­ществить по следующим направлениям: 1. Оценка самого жи­лища (квартиры, дома); 2. Оценка дома, где находится квартира или строение, (дача, коттедж); 3. Оценка благоустройства объ­екта; 4. Оценка степени привлекательности района, где располо­жено жилище (транспортные коммуникации, магазины, лечеб­ные учреждения). Различия по качеству жилья можно привести в таблице 4.

Таблица 4:

Дата добавления: 2013-12-13