Реконструкция производственных зданий под жилье

На рынке жилой недвижимости Москвы появляется новый продукт: элитные квартиры, созданные из бывших производственных корпусов, - так называемые лофты.

Лофты появились в Нью-Йорке в начале прошлого столетия. Тогда американский рынок переживал примерно те же процессы, что и московский сегодня: из-за высокой стоимости земли в центре города промышленные предприятия стали выводить на окраины, а опустевшие здания фабрик и заводов – сдавать в аренду. К середине ХХ века лофты достигли пика популярности и окончательно закрепили за собой статус элитного жилья. Об этом свидетельствует простое перечисление имен их владельцев – Дэвид Боуи, Том Круз, известный концептуальный художник Энди Уорхолл, а также Роберт де Ниро, обосновавшийся в бывшей кондитерской фабрике в Лондоне, и популярный лондонский дизайнер Дэвид Гилл, который обустроил квартиру в здании бывшей фабрики перчаток.

Классический лофт представляет собой огромное жилое помещение с высокими – 10-20 м – потолками, большепролетными конструкциями и панорамным остеклением. Обычно в лофтах изолируются только спальня и санузлы, в виде исключения могут возводиться внутренние перегородки, но не более чем на две трети высоты помещения. В лофте все напоминает о его промышленном прошлом: неотделанные стены, открытые металлические балки, несущие конструкции и элементы инженерных коммуникаций.

В Москве насчитывается 66 промышленных зон, которые занимают примерно 20% территории города. Согласно результатам обследования 29 промышленных конгломератов, проведенного Департаментом градостроительства города, на их месте может быть построено 1,7 млн. кв.м объектов различного назначения, в том числе жилья. Однако не любая промышленная площадка пригодна для создания лофтов. На большей части предприятий экологическая ситуация абсолютно неприемлема для жилья. К тому же их окружение далеко от требований к видовым характеристикам дорогой недвижимости. Например, в проекте по выводу промзоны «Серп и молот» пришлось отказаться от планов строительства жилья в пользу торгово-офисного центра из-за того, что территория завода оказалась сильно загрязнена.

Необходимость рекультивации почв, благоустройства территории и формирования единой архитектурной среды делает создание лофтов на базе производственных предприятий более затратным по сравнению с офисами и другими объектами коммерческой недвижимости. Себестоимость реконструкции промышленного объекта в жилой комплекс с квартирами-лофтами на 15-20% выше, чем у офисного проекта. Тем не менее у лофтов есть все шансы занять свою нишу на рынке. В Москве можно найти достаточное количество индустриальных зданий, подходящих дял реконструкции под жилье. Если промзона расположена в престижном районе Центрального административного округа, создание лофтов может быть экономически оправдано. Такая недвижимость найдет своего покупателя, а инвестор получит гораздо большую прибыль, чем в случае строительства на этом месте офисного центра.

Экономика проекта во многом зависит от конкретного объемно-планировочных характеристик объекта. Требования к жилым помещениям по действующим нормативам, естественно, выше, но иногда для придания необходимых потребительских свойств элементарному офису придется провести полную реконструкцию здания, а для жилого помещения будет достаточно капитальных работ по ремонту инженерии.

При реализации «пилотного» проекта лофта в здании бывшего лодочного сарая на территории фабрики «Красный Октябрь» затраты на строительные работы были незначительными: укрепили крышу, положили новый пол, возвели одну перегородку, отреставрировали балки. Гораздо дороже обошлись инженерия и интерьер жилого помещения.

Всего на территории «Красного Октября» под жилую недвижимость будет реконструировано 8 зданий. Лофты займут 30% общей площади застройки, или примерно 50 тыс. кв. м. Наиболее интересные квартиры разместятся в двух башнях главного корпуса кондитерской фабрики, выходящих на Москву-реку.

Кроме «Красного Октября» квартиры-лофты, по мнению экспертов, могут появиться в небольших фабричных строениях конца XIX – начала XX веков, в которых не было вредных производств. Перспективными с точки зрения оборудования лофтов считаются промзоны Лефортовская, Краснопресненская, Филевская, Дорогомиловская, Раменки, район 60-летия Октября, некоторые территории на Волгоградском проспекте и Звенигородском шоссе.

Дата добавления: 2013-12-14