Приватизація державного житлового фонду

Правові засади приватизації житла закладені у ЗУ «Про приватизацію державного житлового фонду» та підзаконних нормативних актах, прийнятих в розвиток названого Закону. Право на приватизацію характеризується як абсолютне суб’єктивне право громадянина України (суб’єктами цього права не можуть бути іноземні громадяни та особи без громадянства), яке не залежить від жодних умов, обставин, окрім прямих законодавчих заборон: об'єкт не підлягає приватизації. Офіційне тлумачення положень Закону щодо реалізації права на житло відображене в рішеннях Конституційного Суду України від 28.09.2000 р. за конституційним поданням щодо відповідності Конституції України (конституційності) положень пункту 2 ст. 2 ЗУ «Про приватизацію державного житлового фонду» та від 02.03.2004 р. за конституційним зверненням про офіційне тлумачення положень пункту 2 ст. 10 Закону та за конституційним поданням про офіційне тлумачення положень ст. ст. 1, 10 цього Закону.

Приватизація державного житлового фонду - це відчуження квартир (будинків), кімнат у квартирах та одноквартирним будинках, де мешкають два і більше наймачів, та належних до них господарських споруд і приміщень (підвалів, сараїв і т. ін.) державного житлового фонду на користь громадян України.

До об’єктів приватизації належать квартири багатоквартирних будинків, одноквартирні будинки, кімнати у квартирах та одноквартирних будинках, де мешкають два і більше наймачів, які використовуються громадянами на умовах найму.

Приватизація здійснюється шляхом безоплатної передачі громадянам квартир (будинків) з розрахунку санітарної норми 21 квадратний метр загальної площі на наймача і кожного члена його сім'ї та додатково 10 квадратних метрів на сім'ю або продажу надлишків загальної площі квартир (будинків) громадянам України, що мешкають в них або перебувають в черзі потребуючих поліпшення житлових умов.

При приватизації державного житлового фонду використовуються спеціальні приватизаційні папери - житлові чеки. Вони можуть також використовуватись для приватизації частки майна державних підприємств, земельного фонду.

Передача займаних квартир (будинків) здійснюєтьсяв спільну сумісну або часткову власність за письмовою згодою всіх повнолітніхчленів сім'ї, які постійно мешкають в даній квартирі (будинку), в тому числі тимчасово відсутніх, за якими зберігається право на житло, з обов'язковим визначенням уповноваженого власника квартири (будинку).

Передача квартир (будинків) у власність громадян здійснюється на підставі рішень відповідних органів приватизації, що приймаються не пізніше місяця з дня одержання заяви громадянина.

Внаслідок проведення правового аналізу процесу приватизації житла варто приєднатися до думки вчених, які відзначають договірну природу передачі житла з державної власності у приватну власність громадян.

Цивільні право чини, як підстави набуття права власності на житло

Юридичними підставами виникнення права власності на житло є різноманітні цивільні право чини: договори купівлі-продажу, дарування, міни, довічного утримання, ренти, договір іпотеки, коли звернення стягнення на житло здійснюється шляхом передачі його у власність заставодержателю, договір про припинення права на аліменти для дитини (права на утримання) у зв’язку з передачею права власності на нерухоме майно спадковий договір, спадкування та ін.

До істотних умов договорів відчуження житла належать такі умови: про ціну житла, про характеристику житла (кількість кімнат, площа, поверх та ін.), про перелік осіб, які зберігають право користування житлом після придбання його набувачем, а також характеристика їх прав користування житлом (підстава, об’єкт та строк користування)[8].

Недоцільним вважається встановлення в ЦК України необхідності державної реєстрації договорів, предметом яких є майно, права на яке підлягають державній реєстрації, оскільки в цьому випадку фактично дублюються дії державних реєстраторів прав на нерухоме майно.

Необхідно також врегулювати в ЦК України момент виникнення права власності на житло за договором дарування житла, оскільки згідно з ч. 3 ст. 334 та ст. 640 ЦК України договір дарування є укладеним і право власності виникає з моменту його нотаріального посвідчення, а згідно з ч. 1 ст. 722 ЦК України право власності обдаровуваного на дарунок виникає з моменту його прийняття.

Набуття права власності на житло із зазначених підстав передбачає існування ринку житла, первинного власника житла, який на підставі цивільних право чинів відчужує житло на користь іншої особи. Правова регламентація цих відносин переважно здійснюється Цивільним кодексом України, ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень», Тимчасовим положенням про порядок державної реєстрації прав власності на нерухоме майно. Наразі поза увагою законодавця лишаються питання правової регламентації ринку нерухомості (зокрема, ринку житла). Фактично інфраструктурно такий ринок сформувався. Діють професійні його учасники: посередники - ріелторські фірми, які не тільки надають відповідні послуги продавцям і покупцями, а й опікуються орендою житла, нежитлових приміщень. На законодавчому рівні не окреслене поняття «ринок нерухомості», хоча інтенсивні законодавчі напрацювання в цій сфері є, і стосуються вони, насамперед, іпотеки. Прикладом є закони, прийняті останнім часом, зокрема, «Про іпотеку», «Про іпотечне кредитування операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати», «Про іпотечні облігації», «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» тощо. Правова регламентація діяльності професійних учасників ринку нерухомості наразі лише в проекті[9].

Викуп квартир з фонду житлових та житлово-будівельних кооперативів

Уперше можливість набути право власності в такий спосіб була надана ЗУ «Про власність». Підставою для набуття права власності на квартиру членом житлово-будівельного кооперативу є договір купівлі-продажу між членом кооперативу та кооперативом, який повинен укладатись у нотаріальній формі.

Забезпечення житлом через систему ЖК, ЖБК як спосіб реалізації права на житло регламентується нормативними актами, які приймалися у 80-х роках і на даний час морально застаріли. Фактично така форма реалізації права на житло незаслужено забута і замінена зараз іншими формами, зокрема, можливістю інвестування коштів у житлове будівництво через Фонди фінансування будівництва. Водночас, кооперативна форма реалізації права на житло себе не вичерпала і за дієвих законодавчих підходів може бути цілком ефективною. Для цього слід повністю переглянути засади формування кооперативу. Житловий (чи житлово-будівельний кооператив) як статутна юридична особа має формуватися на договірних засадах особами, які бажають вкласти як власні, так і залучені кошти в житлове будівництво, незалежно від того, потребують такі особи поліпшення житлових умов чи ні в розумінні Правил обліку громадян, які бажають вступити в житлово-будівельний кооператив (приймалися Радою Міністрів УРСР ще у 1985 p.). Така зареєстрована юридична особа повинна характеризуватися як суб'єкт з виключною правоздатністю (на відміну від загальної правоздатності юридичних осіб за ст. 9 ЦК України), про що має бути зазначено у її статуті. Слід надати право такій юридичній особі на-укладення прямих договорів із спеціалізованими будівельними організаціями підрядниками. В такому випадку кооператив як юридична особа матиме змогу брати участь як у процесі здачі-приймання об'єкта будівництва в експлуатацію, так і безпосередньо здійснювати перевірку дотримання умов підрядного договору в ході будівництва[10]. За прямої участі кооперативу як сторони договору будівельного підряду зменшується інвестиційні ризики його членів, пов’язані

з різними махінаціями при новому будівництві. Структура договірних зв’язків може бути ускладнена, зокрема, кредитним договором про залучення коштів під заставу майбутнього об’єкта.

Список використаних джерел:

1. Конституція України, прийнята на п’ятій сесії Верховної Ради України 28 червня 1996 р. // Відомості Верховної Ради України. - 1996. - - № 30. - Ст. 141.

2. Цивільний кодекс України від 16.01.2003 р. //

3. Житловий кодекс України від 30.06.1983 p. //

4. Закон України «Про виконавче провадження» від 21.04.1999 р. //

5. Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» від 01.07.2004 р. //.

6. Закон України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном

при будівництві житла та операціях з нерухомістю» від 19.06.2003 р. //

7. Закон України «Про приватизацію державного житлового фонду» від 1906.1992р.//

8 Воронова О.В. Підстави набуття права власності на житло: автореферат дисертації на здобуття наукового ступеня кандидата юридичних наук // Режим доступу: http://www.lawbook.by.ru/aref

9. Галянтич М.К. Житлове право України: Навч. Посібник. - К.: Юрінком Інтер, 2008. - 528 с.

10 Организация кооперативного жилищного строительства: Справочник // Н.А. Зубков, С.П. Индыченко, И.Н. Кучеренко. - К., 1998.

11. Право на житло: цивільно-правові засоби його реалізації // Юридична газета. - 2006. - №22 (82). - С. 11-13.

12. Цивільне право України: Підручник: У 2 кн. / О.В.Дзера (кер. авт.кол.), Д.В. Боброва, А.С. Довгерт та ін; За ред. О.В. Дзери, Н.С. Кузнєцової. 2-ге вид., допов. і перероб. - К.: Юрінком Інтер_: 2005. - Кн.2. - 640 с.

Контрольні питання:

1. За яких умов споруджені об’єкти визнаються самочинним будівництвом?
2. З якого моменту виникає право власності на приватизовану квартиру?

Тестові завдання:

1. Відповідно до ст. 47 Конституції України держава:

А) гарантує своїм громадянам житло;

Б) надає допомогу громадянам в придбанні житла;

В) створює умови за яких кожний громадянин матиме змогу придбати житло.

1. Житлове приміщення надається громадянам у межах:

А) 13,65 кв. м.;

Б) 10 кв. м.;

В) 20 кв. м.

1. Додаткова житлова площа науковим працівникам, які мають науковий ступінь кандидата або доктора наук, надається в розмірі:

А) до 10 кв. м.;

Б) до 15 кв. м.;

В) до 20 кв. м.

1. Приватизація поширюється на об’єкти:

А) державного житлового фонду;

Б) громадського житлового фонду;

В) кооперативного житлового фонду.

5. Рішення про приватизацію житла приймається від дня одержання заяви громадянина:

А) не пізніше 15 днів;

Б) не пізніше місяця;

В) не пізніше 3 місяців.

6. Суб'єктами права на приватизацію є:

А) наймач;

Б) наймач та члени його сім'ї;

В) наймач, члени його сім'ї, наймодавець.

7. Оплата вартості приватизованого житла може провадитися громадянами в розстрочку на:

А) 5 років;
Б) 10 років;
В) 15 років.

8. Допоміжні приміщення(комори, сараї тощо) приватизуються:

А) окремо;

Б) одночасно із приватизацією квартири;

В) не підлягають приватизації.

9. Член кооперативу може розпоряджатися своєю кооперативною квартирою на підставі:

А) рішення загальних зборів кооперативу про надання даної квартири;
Б) посвідчення про право власності на квартиру;
В) довідки БТІ про реєстрацію права власності.

10. Члени сім’ї, які проживають разом із членом ЖБК, мають:

А) рівні з ним права;
Б) обмежені в користуванні житлом;
В) певні пільги щодо користування даним житлом.

11. У власність членів ЖБК переходять:

А) лише квартири;
Б) квартири та об’єкти загального користування;
В) квартири та допоміжні приміщення.

12. Об’єкти загального користування ЖБК перебувають у власності:

А) кооперативу;
Б) члена кооперативу;
В) відповідної ради.

13. Право власності на кооперативну квартиру підлягає реєстрації:

А) у виконкомі відповідної ради;
Б) у бюро технічної інвентаризації;
В) на підприємстві, при якому створено ЖБК.

14. До повної сплати пайового внеску власником кооперативної квартири є:

А) кооператив;
Б) виконком відповідної ради;
В) член кооперативу.

15. Член ЖБК квартири щодо своєї квартири має право:

А) володіти і користуватися нею;
Б) володіти та розпоряджатися нею;
В) володіти, користуватися та розпоряджатися нею.

16. Реєстраційне посвідчення про право власності на кооперативну квартиру видається:

А) після сплати пайового внеску;
Б) після прийняття рішення загальними зборами ЖБК про надання квартири;
В) після реєстрації в БТІ.

17. Рішення про надання окремої квартири члену ЖБК приймається:

А) загальним зборами членів ЖБК;
Б) ревізійною комісією ЖБК;
В) органами правління ЖБК.

18. Звернення стягнення на будинок, квартиру передбачено:

А) ЖК України;
Б) ЦК України;
В) Законом України “Про виконавче провадження”.

19. Позовна давність стосовно відшкодування збитків у зв’язку із пошкодженням житлового приміщення в будинках приватного житлового фонду встановлюється:

А) 1 рік;
Б) 3 роки;
В) не встановлюється.

20. Договір найму житлового приміщення в будинках приватного житлового фонду вважається укладеним:

А) з моменту підписання договору сторонами;
Б) з моменту досягнення взаємної згоди сторін;
В) з моменту, зазначеного в договорі.

[1] Воронова О.В. Підстави набуття права власності на житло: автореферат дисертації на здобуття наукового

ступеня кандидата юридичних наук // Режим доступу: http://www.lawbook.by.ru/

[2] Галянтич М.К. Житлове право України: Навч. Посібник. - К.: Юрінком Інтер, 2008. - С. 104-105.

[3] Право на житло: цивільно-правові засоби його реалізації // Юридична газета. - 2006. - №22 (82). - С. 11-12.

[4] Цивільне право України: Підручник: У 2 кн. / О.В.Дзера (кер. авт.кол.), Д.В. Боброва, А.С. Довгерт та ін; За ред. О.В. Дзери, Н.С. Кузнєцової. 2-ге вид., допов. і перероб. - К.: Юрінком Інтер, 2005. - Кн.2. – С. 521.

[5] Воронова О.В. Підстави набуття права власності на житло: автореферат дисертації на здобуття наукового ступеня кандидата юридичних наук // Режим доступу: http://www.lawbook.by.ru/

[6] Право на житло: цивільно-правові засоби його реалізації // Юридична газета. - 2006. - №22 (82). - С. 12.

[7] Воронова О.В. Підстави набуття права власності на житло: автореферат дисертації на здобуття наукового ступеня кандидата юридичних наук // Режим доступу: http://www.lawbook.by.ru/

[8] Галянтич М.К. Житлове право України: Навч. Посібник. - К.: Юрінком Інтер, 2008. – С. 215.

[9] Право на житло: цивільно-правові засоби його реалізації // Юридична газета. - 2006. - №22 (82). - С. 11.

[10] Воронова О.В. Підстави набуття права власності на житло: автореферат дисертації на здобуття наукового ступеня кандидата юридичних наук // Режим доступу: http://www.lawbook.by.ru/

Дата добавления: 2014-01-04