Тема 3: Физический износ зданий и сооружений

Тема 2: Оценка износа здания

Износ – уменьшение стоимости объекта, обусловленное различными причинами. Износ измеряется в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценивание.

Накопленный (совокупный) износ объекта – это совокупность всех возможных видов износа, которые характеризуются уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительной привлекательности с точки зрения потенциального инвестора.

Физическая жизнь здания – период эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов соответствует определенным требованиям и зависит от группы капитальности зданий.

Хронологический возраст – период времени, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.

Экономическая жизнь здания – время эксплуатации, в течение которого данный объект приносит доход.

Эффективный возраст рассчитывается на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату оценки экономических факторов, влияющих на его стоимость.

Оставшаяся экономическая жизнь здания – промежуток времени от даты оценки до даты окончания его жизни.

Физический износ конструкций, элемента, системы инженерного оборудования и здания в целом – утрата ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств (точности, надежности, устойчивости) в результате воздействия внешних климатических факторов и жизнедеятельности человека.

Физический износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых действий по ремонту, устраняющих повреждение конструкций, элементов или здания в целом к их восстановительной стоимости.

Физический износ отдельных конструкций, элементов, систем инженерного оборудования или их участков следует оценивать путем сравнения признаков физического износа, выявленных в результате визуального и инструментального обследования со значениями, приведенными в таблицах ВСН 53-86(р).

Физический износ отдельных конструкций, элементов, систем инженерного оборудования имеют различную степень износа отдельных участков и ее следует определять по формуле:

,

где -физический износ участка конструкции, -размеры поврежденного участка, -размер всей конструкции, n-число поврежденных участков.

Физический износ зданий или сооружений в целом следует определять по формуле:

,

где n-количество поврежденных участков, -физический износ отдельной конструкции или элемента, -коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости конструкции, элемента или системы в общей восстановительной стоимости здания.

Доли восстановительной стоимости отдельных конструкций, элементов или систем в общей восстановительной стоимости здания следует принимать по укрупненным показателям восстановительной стоимости для элементов и конструкций, не имеющих утвержденных показателей по их сметной стоимости.

На характер развития физического износа влияет большое число факторов:

· Неиспользование жилого здания с отключением коммуникации (коэффициент значительности фактора 48)

· Объем и вид выполняемого капитального ремонта (14)

· Периоды эксплуатации (3,2)

· Содержание и вид текущих ремонтов (3,1)

· Режим инсоляции (освещенности) (2,5); режим аэрации

· Качество ремонтных работ (1,5)

Точность определения физического износа зависит от применяемого подхода и колеблется от 1% (на основе инженерных изысканий и исследований) до 5% (по результатам обследования с применением простейших приборов).

Дата добавления: 2014-01-04