Ипотечный рынок

Одноуровневая схема ипотечного кредитования.

Схема ипотечного кредита.

В современном мире сложились две основные схемы ипотеки жилья.

В данной модели количество обслуживающих организаций минимально, как правило, это только страховая организация.

Положительные стороны классической ипотеки: объект недвижимости сразу оформляется в собственность заемщика, возможно оформление сделки и покупка объекта недвижимости в короткий срок – за 2-3 дня.

Минусы использования классической ипотеки: для получения минимальной процентной ставки по договору необходимо иметь и подтвердить достаточный доход для желаемой суммы кредита, при классической схеме заемщик должен располагать суммой на первоначальный взнос (от 10% стоимости жилья).

Ипотека под залог имеющегося объекта недвижимости: положительно то, что кредит можно использовать на различные цели, в том числе для строительства жилья или покупки объектов недвижимости за рубежом. Заемщик при этом остается собственником закладываемого объекта недвижимости и может продолжать там проживать. Для получения этого кредита необходимо иметь и подтвердить достаточный доход для желаемой суммы кредита и иметь объект недвижимости в собственности на свое имя.

2. Двухуровневая схема ипотечного кредитования (американская модель). В этой модели кроме заемщика и кредитора участвует посредник (ипотечное агентство) и участник финансового рынка (ипотечная финансово-инвестиционная компания), которые действуют на вторичном рынке.

При двухуровневой модели ипотечного кредитования:

1) заключается кредитный договор и договор об ипотеке основных участников – заемщика и кредитора;

2) после получения кредита заемщик заключает договор купли-продажи жилья с продавцом или его строителем, после чего число участников увеличивается, что ведет в минимизации рисков основных участников. Со страховой организацией заключается договор страхования предпринимательского риска и заложенного жилья;

3) на вторичном ипотечном рынке между кредитором и ипотечным агентством заключаются соглашение об уступке прав требования по ипотечным кредитам, а также договор доверительного управления приобретенными правами требований. Это позволяет кредитору продолжать четко контролировать заемщика, получать комиссионные за обслуживание кредита, а на средства, полученные от агентства расширять кредитные операции.

4) Процентная ставка по использованию ипотечного кредита варьируется от 7 до 20%. Сумма кредита может составлять 75-90% от стоимости закладываемого жилья, 80-90% от стоимости приобретения или строительства жилья. Срок кредитования обычно составляет от 15 до 30 лет.

Ипотечный рынок – это взаимосвязанная система, состоящая из трех основных элементов: рынка ипотечных кредитов (первичного ипотечного рынка), рынка ипотечных ценных бумаг (вторичного ипотечного рынка, который тоже делится на первичный и вторичный рынок) и рынка недвижимости.

1. Рынок ипотечных кредитов (первичный ипотечный рынок) охватывает сферу деятельности кредитора и заемщика, между которыми заключается договор ипотечного кредитования. Участниками первичного рынка выступают граждане и ипотечные банки, ипотечные компании и другие учреждения, предоставляющие гражданам кредиты под залог недвижимости. Если кредитором является банк, то для него важна возможность возобновления кредитных ресурсов, которые он может выдавать в виде новых долгосрочных ипотечных кредитов очередным заемщикам.

2. Рынок ипотечных ценных бумаг (вторичный ипотечный рынок). На этом рынке осуществляется продажа закладных по уже предоставленным ипотечным кредитам. Организация, предоставившая кредит под залог объектов недвижимости, выпускает ценные бумаги, обеспеченные закладными и затем продает их другим инвесторам.

3. Рынок недвижимости. Функционирование первичного и вторичного ипотечных рынков невозможна без рынка недвижимости. На нем происходят сделки с конкретными объектами, в частности купля- продажа объектов недвижимости, последующий залог которых обеспечивает дальнейшее функционирование первичного и вторичного рынков.

Дата добавления: 2014-01-04