КАТЕГОРИИ: Архитектура-(3434)Астрономия-(809)Биология-(7483)Биотехнологии-(1457)Военное дело-(14632)Высокие технологии-(1363)География-(913)Геология-(1438)Государство-(451)Демография-(1065)Дом-(47672)Журналистика и СМИ-(912)Изобретательство-(14524)Иностранные языки-(4268)Информатика-(17799)Искусство-(1338)История-(13644)Компьютеры-(11121)Косметика-(55)Кулинария-(373)Культура-(8427)Лингвистика-(374)Литература-(1642)Маркетинг-(23702)Математика-(16968)Машиностроение-(1700)Медицина-(12668)Менеджмент-(24684)Механика-(15423)Науковедение-(506)Образование-(11852)Охрана труда-(3308)Педагогика-(5571)Полиграфия-(1312)Политика-(7869)Право-(5454)Приборостроение-(1369)Программирование-(2801)Производство-(97182)Промышленность-(8706)Психология-(18388)Религия-(3217)Связь-(10668)Сельское хозяйство-(299)Социология-(6455)Спорт-(42831)Строительство-(4793)Торговля-(5050)Транспорт-(2929)Туризм-(1568)Физика-(3942)Философия-(17015)Финансы-(26596)Химия-(22929)Экология-(12095)Экономика-(9961)Электроника-(8441)Электротехника-(4623)Энергетика-(12629)Юриспруденция-(1492)Ядерная техника-(1748) |
Понятие и виды сделок с недвижимостью
Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности как особое вещное право предоставляется гражданам и юридическим лицам по решению соответствующего уполномоченного органа. Права на такие участки осуществляются в пределах, установленных законом, иными правовыми актами и актом о предоставлении его в пользование. Если иное не предусмотрено законом, участок можно самостоятельно использовать в целях, для которых он предоставлен, включая возведение зданий, сооружений и другого недвижимого имущества. Если недвижимое имущество создано лицом для себя, то оно является его собственностью. Право ограниченного распоряжения земельным участком, находящимся в постоянном пользовании, возможно только в форме передачи в аренду или срочное безвозмездное пользование после предварительного согласия собственника участка.
Отношения собственности и вещные права субъектов рынка недвижимости реализуются с помощью различного рода сделок, участники которых должны обладать правоспособностью и дееспособностью. Правоспособность — это способность иметь гражданские права и нести обязанности, а дееспособность — это способность своими действиями приобретать и осуществлять права, создавать обязанности и исполнять их (ст. 21 ГК РФ). Сделка — действие физического или юридического лица, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Заключение сделки — подписание документов о действиях, направленных на установление, изменение или прекращение правоотношений юридических и физических лиц, а также о переходе банковских документов, ценных бумаг, денег от одного лица другому.
Каждой сделке соответствует своя правовая цель, которая называется основанием (каузой). Основание должно быть законным и осуществимым. Виды сделок: 1) по законности содержания: o Действительные — как юридический факт o Недействительные — не соответствующие требованиям закона 2) по числу сторон o Односторонние — по воле одного лица o Двух- и многосторонние 3) по форме совершения o Письменные, нотариально удостоверенные в установленных случаях и зарегистированные в Государственном реестре o В простой письменной форме, зарегистрированные в Государственном реестре 4) По моменту возникновения o Реальные — после передачи объекта и государственной регистрации сделки o Формальные — заключенные в установленной форме 5) По обязанности сторон o Возмездные — при встречном удовлетворении o Безвозмездные — без встречного удовлетворения 6) По определенности взаимных обязательств сторон при заключении сделки o Коммуникативные — объем, уровень и отношение взаимных обязательств конкретно определены o Условные — возникновение и прекращение зависит от условия, которое произойдет или нет, заранее неизвестно (алеаторные) 7) по месту совершения o На организованном рынке — на аукционах, конкурсах и т.д. o На неорганизованном рынке 8) По способу заключения o Лично o Представителем по доверенности
Согласно ст. 131 ГК РФ все сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации, которая с 1998 года выступает как единственное доказательство существования прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновения, перехода и прекращения. Несоблюдение этого требования влечет недействительность сделки независимо от признания ее таковой судом.
С введением в действие Гражданского кодекса РФ и закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью сохранено только для ипотеки, ренты — продажи имущества с правом пожизненного проживания (ст. 339 и 584 ГК РФ) и отчуждения объектов недвижимости, находящихся в общей совместной собственности различных лиц или супругов (ст. 35 и 41 Семейного кодекса РФ).
Сделка считается действительной при соблюдении четырех условий: 1. содержание и правовые последствия ее не противоречат закону и иным нормативным актам; 2. совершена она дееспособными и правоспособными лицами; 3. волеизъявление лиц соответствует их действительной воле; 4. форма сделки письменная, нотариально удостоверенная в установленных законом случаях и зарегистрированная в Едином государственном реестре. Недействительные сделки не соответствуют закону, не имеют качеств юридического факта и не влекут желаемых правовых последствий. Они подразделяются на две разновидности — ничтожные и оспоримые, т.е. абсолютно и относительно недействительные. Оспоримой считается сделка, недействительная по решению суда, а ничтожная недействительна с самого начала ее совершения независимо от решения суда. Среди ничтожных сделок с недвижимостью наиболее распространены мнимые и притворные сделки. Мнимые совершаются для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия. Притворной называется сделка, прикрывающая другую сделку, которую стороны действительно имели в виду совершить. Так, часто купля-продажа дома или земельного участка прикрывается дарением, чтобы обойти право преимущественной покупки. Для маскировки оплаты труда с целью уклонения от перечислений денежных средств в фонды социального обеспечения и страхования оформляют аренду помещения гражданина. Договором о совместной деятельности прикрывают аренду государственных и муниципальных нежилых помещений без согласия собственника или одностороннюю сделку прикрывают куплей-продажей объекта недвижимости, или оформляют залог недвижимого имущества для исключения продажи его на аукционе при банкротстве и др.
Последствия недействительных сделок: — двусторонняя реституция (восстановление прежнего состояния), т.е. каждая из сторон возвращает другой все приобретенное по сделке в натуре или в виде денежной компенсации, если ни одна из сторон не допустила умысла; — односторонняя реституция — все исполненное обратно получает только добросовестная сторона, а вторая — передает в доход государства; — никакой реституции — все, что исполнено, передается в доход государства, если обе стороны действовали умышленно.
Дата добавления: 2014-01-04; Просмотров: 729; Нарушение авторских прав?; Мы поможем в написании вашей работы! Нам важно ваше мнение! Был ли полезен опубликованный материал? Да | Нет |