На первичном рынке Н постоянно колеблются цены, поэтому необходим вторичный для стабилизации цены, за счет которой восполняется недостаток предложения

Характеристики рынка недвижимости.

1. Этот рынок связан с высоким уровнем транзакционных издержек. С развитием же экономики роль тр.издержек только растет. Это:

- издержки поиска информации об объектах, контрагентах, ценах;

- издержки ведения переговоров и заключения договоров и контрактов, нотариального оформления, гос.регистрации;

- издержки измерения. Тех.экспертиза объекта, оценка его состояния, получения заключений

- издержки спецификации и защиты прав собственности

- издержки борьбы с оппортунистическим поведением. Противодействия попыткам контрагента уклониться от выполнения договора. Принцип «деньги против документов». Сейчас расчет осуществляется частями: 50-40-10. Изобретаются новые способы расчетов: через «тумбочку», вексельная, аккредитивная, сейфинг (используется сейчас).

Издержки имеют две формы: явная (денежная), неявная (издержки времени, упущенной выгоды). Временные издержки особенно серьезны на первичном рынке. Из-за больших временных издержек – малый интерес для инвестиций.

1. РН – два взаимосвязанных рынка: товарный и капитала.

Рынки – первичный и вторичный. Об этом мы трындим уже в который раз.

Цены на факторы производства производны от цен на товар:

- рынок жилья, как товара (удовлетворение потребностей населения);

- рынок недвижимости как капитала

- рынок нового строительства

- изменения в жилищном фонде.

Пусть весь фонд Н сдается в аренду.

Тогда цена ОН будет равна рента (арендная плата) делить на ставку капитализации.

Ставка капитализации задается и рынком недвижимости и вне его. У нас = 15-30%.

Начальная цена может рассматриваться как ориентир для застройщика.

Ро можно рассмотреть как ориентир для застройщика. Особенности первичного рынка: линия издержек по мере роста объемов строительства будет приближаться к цене. Цена земли и инфраструктура.

Есть норма выбытия – количество Н, которое утратило свои потребительские качества. Проще отталкиваться от аварийных объектов.

Арендная плата и ставка капитализации определяют цену, цена и уровень издержек определяют объемы нового строительства, объемы выбытия определяют изменения в жил.фонде à изменяется предложение – и так по кругу.

Это – строительно-инвестиционный цикл. В Питере – 3,5 года.

Чревато любое вмешательство в эту схему.

1. Особенности спроса и предложения на рынке Н.

1. Предложение неэластично по цене. При этом в любое время спрос точно определен.

Есть цена на рынке, определяющая выгодность нового строительства.

1. Спрос неэластичен по цене (цена изменится, а спрос нет). Спрос эластичен по доходу населения, а с увеличением богатства – эластичность растет!

Противоречие рынка Н. Цены на Н и доход приобретателя Н существенно отличаются по цене. Поэтому: чтобы рос спрос на Р недвижимости необходимо использовать накопление или будущее богатство. Значит, нужно кредитование недвижимости.

Система ипотечного кредитования – необходимы условия для развития рынка Н.

Дата добавления: 2014-01-04