Метод сравнения продаж

Настоящий метод применяется для застроенных и незастроенных земельных участков. Условием применения метода является наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющихся сравниваемыми аналогами для оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения и спроса.

Порядок оценки следующий:

- определяются элементы сравнения;

- по каждому элементу сравнения определяется характер и степень отличия оцениваемого объекта от анализа;

- определяются корректировки цен аналогов по каждому элементу сравнения;

- корректируются цены и рассчитывается стоимость оцениваемого земельного участка.

Корректировки могут определятся следующими способами:

- попарным сопоставлением цен аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения;

- попарным сравнением дохода двух аналогов, отличных друг от друга лишь по одному элементу сравнения; корректировка определяется капитализацией разницы доходов этих двух аналогов;

- корреляционно-регрессионным анализом связи между изменениями элементов сравнения и цен аналогов, установлением зависимости изменения цены от величины элемента сравнения;

- определением затрат, связанных с изменением характеристик элемента сравнения, по которому аналог отличается от оцениваемого объекта;

- экспертным оцениванием.

Пример 9.1. Оценить стоимость земельного участка методом сравнения продаж. Информация о сделках купли-продажи приведена в таблице 9.1.

Решение: Оценивание объекта ведется в принятом порядке.

1. Определяются элементы сравнения. Они приведены в таблице 7.1.

2. По каждому элементу сравнения определяется характер и степень отличия оцениваемого объекта от аналога, определяются корректировки и корректирующие цены аналогов (таблица 7.2).

Ниже приводится корректировка по каждому элементу сравнения- от вида права до физических характеристик.

Вид права.

В Российской Федерации земельные участки могут находиться на праве:

- частной собственности;

- пожизненного наследуемого владения (для физических лиц);

- постоянного (бессрочного)пользования

- аренды;

- безвозмездного срочного пользования.

Таблица 9.1

Информация по сделкам купли-продажи объектов в рассматриваемом районе (таблица сравнения)

№ п/п	Элементы сравнения	Объекты	Оцениваемый
	Вид права	Влад.	Влад.	Влад.	Влад.	Польз.	Польз.	Польз.	Польз.	Польз.	Польз.
	Условия финансирования	Расчет
Безнал.	Наличн.	Наличн.	Наличн.	Наличн.	Безнал.	Безнал.	Безнал.	Безнал.	Наличн.
	Условия продажи	Рыночн.	Рыночн.	Рыночн.	Срок продажи в течение месяца	Рыночн.	Рыночн.	Рыночн.	Рыночн.	Рыночн.	Рыночн.
	Дата продажи	Март	Апрель	Июль	Август	Март	Август	Июль	Август	Декабрь	Декабрь
	Местоположение	Зона1	Зона1	Зона2	Зона2	Зона1	Зона2	Зона2	Зона2	Зона1	Зона1
	Физические характеристики
6.1.	Площадь м^2
	Стоимость у.е.

Таблица 9.2

Таблица корректировок цен продаж по сравниваемым объектам

Элементы сравнения	Объемы	Оцениваемый
Цена продажи за 1 м^2					213,333		213,636
	Вид права	Влад.	Влад.	Влад.	Влад.	Польз.	Польз.	Польз.	Польз.	Польз.	Польз.
Корректировка	26,667	26,667	26,667	26,667
Скорректированная цена	213,333	173,333	198,333	173,333	213,333		213,636
	Условия финансирования	Безнал.	Нал.	Нал.	Нал.	Нал.	Безнал.	Безнал.	Безнал.	Безнал.	Наличн.
Корректировка	15,303					15,303	15,303	15,303	15,303
Скорректированная цена	198,030	173,333	198,333	173,333	213,333	204,697	198,333	194,697	180,697
	Условия продажи	Рын.	Рын.	Рын.	Продажа в течение 1 мес.	Рын.	Рын.	Рын.	Рын.	Рын.	Рын.
Корректировка				21,364
Скорректированная цена	198,030	173,333	198,333	194,697	213,333	204,697	198,333	194,697	180,697
	Дата продажи	Март	Апрель	Июль	Август	Март	Август	Июль	Август	Декабрь	Декабрь
Корректировка	16,448	12,827	8,727	7,009	17,627	7,369	8,727	7,009
Скорректированная цена	214,478	186,160	207,060	201,706	231,040	212,066	207,060	201,706	180,697
	Местоположение	Зона1	Зона1	Зона2	Зона2	Зона1	Зона2	Зона2	Зона2	Зона1	Зона1
Корректировка			20,706	20,171		21,207	20,706	20,171
Скорректированная цена	214,478	186,160	227,766	221,877	231,040	233,273	227,766	221,877	180,697
6.	Физические характеристики
6.1	Площадь в м^2
Стоимость всей площади
Корректировка
Скорректированная цена

Дата добавления: 2014-01-05