Экономика проектных решений жилых зданий

Понедельник, 27 февраля 2012 г.

Чистый дисконтированный доход по проекту.

Понедельник, 20 февраля 2012 г.

Чистый дисконтированный доход ЧДД или NPV – сокращения. (руб./м² )

Индексы ИР, ИД или PI

Внутренняя норма доходности или рентабельности инвестиций в строительство ВНД – IRR (%)

Дисконтированный срок окупаемости проекта РВР – Токэ (лет,мес.)

Срок окупаемости инвестиций с точки зрения инвестиций (затратности) показывают за сколько лет дополнительные капитальные вложения вернутся за счет ежегодной экономии на эксплуатационных расходах.

, Тпр<Тн, - срок окупаемости.

Пример 1:

К₁=25 000 руб./м², С_э1 = 3500 руб/год/м²,

К₂ = 28 000 руб./м², С_э2 = 3000 руб/год/м²,,

Ток=3000/500 = 6лет,

Пример 2:

К₁=65 000 руб./м², С_э1 = 5 500 руб/год/м²,,

К₂ = 40 000 руб./м², С_э2 = 10 000 руб/год/м²,,

Ток=3000/500 = 6лет,

Е=1/Ток – величина обратная сроку окупаемости.

Коэффициент (Е) сравнительной экономической эффективности показывает, какую ежегодную экономию мы будем получать от дополнительных капиталовложений.

Ен=0.15 – нормативный уровень сравнительной эффективности – на 1 руб дополнительных затрат – 15 копеек. Ен ≥ эффективному – то нормально, а если меньше то не целесообразно.

Приведенные затраты. П=К + С_э *Т_н = К + С_э/Е_н. Для того чтобы не вводить в заблуждение по срокам окупаемости в будущей экономической ситуации. Е_н = RWACC=ставка рефинансирования Центр Банк. Ставка рефинансирования = 0.08

П₁= 65 000 +5 500/0,08 = 133 750 руб./м²

П₂= 40 000 + 10 000/0,08 = 165 000 руб./м²

Условием экономичности:

Удельные эксплуатационные расходы = минимальные

Капитальные вложения = минимальные

Приведенные затраты = минимальные

Т_пр≤ Т_н

Е_пр≥Е_н

5 уровней комфортности – социальный, массовый, особенный, повышенный и специализированный комфорт.

Экономичность проектов жилых зданий находится в прямой зависимости от применяемых объемно-планировочных и конструктивных решений, а также от принятых в проекте методов организации строительства и производства работ. Неважную роль играет выбор материалов для строительства. Экономичность – это не дешевизна, а наиболее рациональное решение. Добиться тех решений, которые удовлетворяли рыночный спрос покупателей. Совершенствование объемно-планировочных и конструктивных решений – определяет и экономичность и доходность проекта.

Критериями экономичности проектов жилых зданий являются 2 основных показателя:

1. (С_стр.) Удельная стоимость строительства одного м² общей площади жилого здания. ->min

2. (С_э) Удельная стоимость эксплуатации одного м² общей площади в год. -> min

Эти показатели находятся в прямой зависимости от следующих факторов:

1. Этажность

2. Размер квартир

3. Планировка квартир

4. Планировка секций

5. Планировочное решение жилого здания в целом (конфигурация здания в плане, контур, длина и ширина корпуса здания, ориентация в пространстве, строительный объем здания)

6. Высота этажа

7. Принятые в проекте конструктивные решения, материал ограждающих конструкций и внутренних перегородок.

8. Характер инженерного оборудования и уровень наружной и внутренней отделки.

Этажность здания является одним из основных и ключевых факторов, влияющая на экономичность строительства и эксплуатации жилья.

С повышением этажности происходит увеличение Сстр и Сэ на 1м², т.к. происходит усложнение архитектурно планировочной структуры здания, в связи включением в нее лифтового оборудования.

Этажность	Число лифтов	Грузоподъемность, кг	Наибольшая поэтажная площадь кв. м^2
До 5	-	-	-
6-9		600-1000
10-12		400(1),630-100
13-19		400(1),630-100
20-25		400(1),630-100
20-25		400(1),630-100

СНИП 2003г. жилые здания

В среднем стоимость 25эт будет выше, чем для 5эт на 25-30%.

При росте этажности влияют факторы удорожания:

· Выше 9 этажей необходимо устройство мусоропровода.

· Увеличение стоимости строительства.

· Увеличение материалоемкости и увеличение трудоемкости.

· С 12 этажей – усиление противопожарных устройств.

· Увеличение грузовых и ветровых нагрузок – удорожание несущих конструкций.

· Усиление армирование, увеличение затрат на 0 цикл, толщина конструкций = расход материала, расход трудозатрат.

· Возрастают требования заполнения конструкций оконных проемов.

· Усложняются внутренние сантехнические системы.

· Использование более дорогостоящих башенных кранов, подъемных механизмов и средств вертикального транспорта.

· С ростом этажей – время работ на м² увеличивается. Снижение производительности труда, в связи с труднодоступностью рабочих мест. Трудоемкость строительства – величина обратная строительству. Увеличение трудоемкости работ.

· В целом усложнение организации строительного производства.

· Увеличивается количество субподрядных организаций

· Повышение уровня ответственности – усложнение получения разрешения на строительство.

С другой стороны. Повышение этажности приводит к снижению Сстр и Сэ:

· Более эффективно используется земельный участок под строительство

· Возможно использовать меньшую площадь земельного участка

· Сокращаются удельные затраты на строительство инженерных сетей

· Сокращаются затраты по инженерному оборудованию территории и инженерному оборудованию дворовой территории.

· Резко сокращаются удельные годовые эксплуатационные расходы

· Снижается удельная стоимость на устройство кровли и 0 цикла

Факторы снижающие стоимость строительства общей площади жилого здания доминируют над факторами дорожания. В этой связи наиболее экономичными считаются здания с большим количеством этажей.

Дата добавления: 2014-01-06