Лекція 43 : Аналіз грошових потоків підприємства

План

1. Метод заміщення.

2. Оцінка вартості підприємств методом чистих активів.

Використана література:

1. Пазинич В.І, Свистун Л.А. «Оцінка об'єктів нерухомості», Київ. 2009 р. ст.183-188.

2. Круш П.В., Поліщук С.В. Оцінка бізнесу, Київ 2005р.

1. За своїм змістом метод заміщення ідентичний методу відновної вартості. Відмінність полягає в тому, що в методі заміщення відновлювальний об'єкт нерухомості при проведенні кошторисно-фінансових розрахунків приймається адекватним оцінюваному об'єкту тільки за своїм функціональним призначенням і основним функціональним параметрам. Разом із тим, в процесі оцінки допускається, що об'єкт нерухомості може модифікуватися порівняно із періодом свого введення в експлуатацію в мину­лому, що виявляється у врахуванні сучасних вимог і техніч­них можливостей.

Наприклад, для таких об'єктів нерухомості, як будинки відпочинку, санаторії та інше в кошторисних розрахунках вартості об'єктів будуть враховуватися уже не застарілі, а ді­ючі сучасні стандарти по будівельним і оздоблювальним ма­теріалам, висоті приміщень, внутрішньому їх облаштуванню. В результаті, раніше побудований об'єкт «замінюється» по­дібним, але сучасним об'єктом нерухомості.

Якщо в методі відновної вартості кошторисні розрахунки проводяться для нової копії об'єктів оцінки, то в методі за­міщення враховуються тільки необхідні функціональні скла­дові об'єктів. Наприклад, для будинку відпочинку на 150 від­почиваючих, побудованого 30—40 років тому, метод відновної вартості буде орієнтуватися на кошторисні розрахунки повні­стю ідентичної будівлі з повністю ідентичним обладнанням. На відміну від цього, метод заміщення буде оперувати кош­торисними розрахунками сучасного будинку відпочинку на 150 осіб, тобто його будівельні та архітектурні рішення мо­жуть бути іншими, обладнання більш сучасним. Але об'єкт повинен мати те саме функціональне призначення і зберігати свої функціональні параметри. Тим самим, в методології оцінювання через ідею заміщення об'єктів нерухомості вводить­ся ще одна експертна складова, пов'язана із обґрунтуванням вибору функціональної копії оцінюваного об'єкта.

При цьому, зміни в об'єкті оцінки можуть бути необхід­ними. Наприклад, повна заміна виявлених шкідливих для здоров'я будівельних матеріалів (азбест, фарби, оздоблюва­льні матеріали та інше), використання згідно з новими нор­мами безпеки інших матеріалів, конструкцій та інженерних систем.

Деякі зміни можуть мати і не обов'язковий характер, але відповідати сучасним уявленням про комфортність середо­вища проживання. Наприклад, повна телефонізація кімнат, коду вальний доступ у приміщення будинку відпочинку, під­ключення до мережі Інтернет та інше.

У таких випадках може виникнути питання — наскільки необхідні такі зміни при використанні методу заміщення. Подібні питання, як правило, вирішуються в процесі прийн­яття узгодженого рішення замовника оцінки І експерта — ви­конавця оцінки.

Метод залишкової вартості заміщення передбачає прове­дення аналогічних розрахунків, як і метод залишкової відно­вної вартості. За таких обставин при проведенні попередніх укрупнених розрахунків залишкова вартість заміщення може визначатися таким чином:

Як і в методі залишкової відновної вартості, в методі за­міщення окремо вирішується питання обґрунтування обліку динаміки фізичного зносу і морального старіння об'єктів не­рухомості. При цьому відповідна специфіка буде пов'язана із внесеними змінами, порівняно з початковим станом об'єкта оцінки, так як їх динаміка буде відрізнятися від заміщуючих елементів і систем.

2. Метод балансової вартості використовується для визначення оцінної вартості об'єкта нерухомості — майнового комплексу підприємства, базуючись виключно на інформації балансу підприємства. Метод балансової вартості використову­ється при оцінці майна державних і муніципальних підпри­ємств, що приватизуються, для визначення початкової ціни під­приємства, розміру статутного капіталу акціонерних товариств.

До складу оцінюваного майна підприємства входять осно­вні засоби, запаси і витрати, грошові засоби та інші фінансові активи. Оцінна вартість основних засобів приймається за їх залишковою вартістю, яка визначається у порядку зменшення її початкової балансової вартості на розмір зносу. При цьому розмір зносу визначається виключно за даними бухгалтерсь­кої звітності на момент оцінки підприємства, виходячи із норм амортизації основних засобів. Об'єкти незавершеного будівництва і невстановлене обладнання після їх інвентари­зації оцінюються за балансовою вартістю.

Однією із модифікацій балансового методу оцінки вартос­ті підприємств є метод чистих активів. Базовою формулою визначення вартості підприємств при використанні методу чистих активів є:

Власний капітал = Активи - Зобов'язання.

Чисті активи — це величина, що визначається шляхом від­німання від суми активів підприємства суми його зобов'язань.

Активи, що враховуються в розрахунках — це грошове і негрошове майно підприємства, до складу якого входять такі групи.

Необоротні матеріальні активи — це активи, для яких існує ринок і які можуть бути представлені у реконструйова­ному балансі за переоціненою вартістю, що є справедливою ринковою вартістю на дату балансу. Для цього здійснюється переоцінка початкової вартості та суми зносу таким чином, щоб залишкова вартість дорівнювала ринковій вартості. Пе­реоцінці підлягають усі групи необоротних матеріальних ак­тивів, крім тих, для яких не існує ринку і переоцінка яких здійснюється за залишковою вартістю заміщення.

За статтею «інші необоротні активи» в розрахунок при­ймається заборгованість підприємства за продане йому майно.

Запаси і витрати, кошти, розрахунки та інші активи — за даними, відображеними у другому розділі бухгалтерського балансу.

Пасиви, що враховуються в розрахунках, — це зо­бов'язання підприємства, до складу яких входять такі статті: цільове фінансування та надходження; довгострокові зо­бов'язання банкам та іншим юридичним і фізичним особам; короткострокові зобов'язання банкам та іншим юридичним та фізичним особам; розрахунки та інші пасиви, крім сум, ві­дображених за статтями — «Доходи майбутніх періодів» та «Фонди споживання».

Алгоритм розрахунку вартості підприємства методом чистих активів містить такі етапи:

1. Переоцінка нерухомого майна підприємства за обґрун­тованою ринковою вартістю.

2. Визначення обґрунтованої ринкової вартості машин і обладнання.

3. Виявлення і оцінка нематеріальних активів.

4. Визначення ринкової вартості довгострокових та коро­ткострокових фінансових вкладень підприємства.

5. Оцінка товарно-матеріальних запасів за їх поточною вартістю.

6. Оцінка дебіторської заборгованості.

7. Оцінка витрат майбутніх періодів.

8.

Оцінка зобов'язань підприємства за їх поточною вартістю.

9. Визначення вартості власного капіталу шляхом відра­хування із обґрунтованої ринкової вартості суми активів по­точної вартості всіх зобов'язань.

Дата добавления: 2014-01-06