Понятие оценки земель

Экономическое состояние земель

Сведения об экономиче­ских характеристиках земель­ных участков вносятся в доку­менты государственного зе­мельного кадастра на основа­нии данных государственной кадастровой и иной оценки зе­мель и положений норматив­ных правовых актов органов государственной власти [5].

В мировой практике экономической оценки земель выработано достаточно большое число различных методов, позволяющих обоснованно определять ценность той или иной территории в зависимости от ее улучшения, наличия на ней недвижимости, возможностей ее эффективного применения для организации деятельности пользователей и интересов землевладельцев. Существующая международная практика установления стоимости объектов недвижимости основывается на определении индивидуальных показателей их оценки по рыночной стоимости объектов. Главное значение при таком подходе приобретают изучение рынка недвижимости, действующей системы налогообложения и установления арендной платы, учет факторов, влияющих на уровень цен на недвижимость, локальный экономический анализ фактического использования объектов недвижимости по уровню их доходности с определением наиболее эффективного варианта использования.

Сложившаяся в нашей стране практика оценки недвижимости не выработала единых методологических подходов к решению этой проблемы. Более того, существующие методы оценки земли и других объектов недвижимости практически не связаны между собой, не имеют единой методологической базы и носят сугубо отраслевой характер.

Особенность отечественной практики оценки стоимости земель заключается в том, что методология оценки формировалась в период существования централизованной экономики. Поэтому оценка является отраслевой и носит нормативный характер, так как в основу расчета оценочных показателей закладывались фиксированные экономические параметры (цены, затраты, прибыль, продуктивность и пр.).

С развитием рыночных отношений показатели оценки были положены в основу установления текущих платежей за землю (земельный налог, арендная плата) и нормативной цены земли безотносительно уровня складывающихся рыночных цеп на землю.

Другая особенность отечественной системы оценки земли состоит в том, что она основана на обработке массовых данных.

С учетом этого, а также ряда других причин (наличие теневого рынка, отсутствие достоверных данных о хозяйственной деятельности предприятий, неадекватность затрат на улучшение земель полученному экономическому эффекту и др.) неприемлемо механическое перенесение принятых в международной практике методов оценки земель без предварительного анализа условий и направлений их возможного использования.

Под оценкой принято понимать совокупность действий, направленных на сопоставление, сравнение и анализ имеющейся информации о том или ином объекте. На основе этих данных формируется окончательный результат, свидетельствующий о ценности рассматриваемого объекта как такового, или в сравнении с другими аналогичными объектами. В результате сбора всех данных может быть получена своеобразная шкала показателей, которая и будет основой для последующей оценки объектов. Оценка предназначена служить экономическим барьером против нерационального использования объекта в сложившейся экономической ситуации. Следовательно, она выступает как регулятор интенсивности его использования.

Оценка-это совокупность упорядоченных (регламентированных) действий оценщика, включающая сбор и анализ исходных данных, применимости всей совокупности подходов и методов оценки для конкретного объекта, серию расчетов и экспертиз результатов для получения заключения о стоимости. Стоимость земли - обобщенная характеристика, включающая затратную и рентную составляющие [10].

Оценка земли - это система показателей производительности и народнохозяйственной ценности сельскохозяйственных угодий. Оценка стоимости земли, недвижимости, имущества, строений, основных средств - это официальная оценка, которая заключается в определении стоимости объектов, проводимой при налогообложении, страховании, приватизации, наследовании, аренде, выкупе имущественных ценностей или в целях их учета.

Оценка земель проводится с целью обоснования наиболее эффективного их использования и установления платы за землю. При этом используется натуральные и стоимостные показатели.

Оценка земель производится по методикам, разрабатываемыми отраслевыми министерствами и ведомствами с участием научных учреждений и утверждаемым в установленном законом порядке. Сведения об оценке отражаются в земельно-кадастровых документах.

Принципы оценки земель

Само понятие "оценка" подразумевает процедуру (процесс) комплексного обоснования и расчета возможной рыночной стоимости объекта с учетом ею особенностей и рыночной конъюнктуры, использования разнообразных принципов и методов. Под целью оценки понимают вид стоимости объекта недвижимости и тип прав, которые к нему относятся. Функция оценки показывает сферу применения ее результата. В зависимости от функции оценивания применяется определенный набор методов и соответствующих критериев оценки, а после проведения всех необходимых расчетов итоговые выводы и заключения оценщика делаются в соответствии с функцией данной конкретной оценки

Большое значение при выборе тех или иных методов оценивания имеют подходы или принципы, на которые ориентирована оценка земли. Среди основных принципов определения стоимости земли обычно выделяют следующие принципы:

-наилучшего и наиболее эффективного использования;

-спроса и предложения;

-изменения;

-замещения;

-соответствия;

-прогрессии или регрессии;

-конкуренции;

-вклада;

-ожидания.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования означает, что при оценке земель из всех возможных (разрешенных) вариантов ее использования выбирается наилучший и наиболее доходный, и именно он кладется в основу оценки. Применение при оценке земель данного принципа позволяет оптимизировать земельную и градостроительную политику города на основе строгих экономических расчетов. Прежде всего, это касается улучшений городских земель, находящихся в собственности города, его земельной собственности. Расчетная максимальная величина земельной ренты, определенная на основе данного принципа, должна использоваться и при определении нормативов земельных платежей, прежде всего арендной платы и стоимости права аренды земельных участков.

Принцип спроса и предложения заключается в том, что при оценке объекта недвижимости необходимо учитывать действие закона спроса и предложения, так как он влияет на рыночную стоимость объекта недвижимости. В наших условиях этот принцип не оказывает существенного влияния, однако, по мере становления земельного рынка его значимость будет наверняка расти.

Принцип изменения предполагает учет при оценке земли возможных изменений социально-экономических условий. Экономическая нестабильность, присущая нынешнему этапу российской экономики, обязательно должна учитываться при оценке территорий, особенно в тех случаях, когда определяется характер использования земли.

Принцип замещения заключается в том, что стоимость объекта не должна превышать затрат на приобретение на рынке аналогичного объекта, в том числе и земельного участка. Следовательно, стоимость земли определяется наименьшей ценой, по которой можно приобрести на рынке аналогичный участок, обладающий такими же основными показателями, включая потенциальную полезность и доходность.

Принцип соответствия подразумевает, что на оцениваемой территории все экономические факторы, обусловливающие ее максимальную полезность и доходность, сбалансированы наилучшим образом. Реализация данного принципа в соответствующих методиках оценки позволяет в необходимых случаях выделить из общей стоимости объекта недвижимости стоимость собственно земельного участка.

Принцип прогрессии или регрессии показывает, насколько оцениваемый объект приближается или отличается по стоимости от окружающих его объектов, отличающихся от него своими размерами и качеством, и тяготеет к стоимости последних.

Принцип конкуренции отражает регулирующее действие рыночных механизмов. Применение данного принципа целесообразно в условиях рыночного равновесия и в операциях с частной собственностью.

Принцип вклада определяет, насколько дополнительный вклад средств в обустройство (улучшение) земли увеличивает его рыночную стоимость.

Принцип ожидания показывает, что стоимость земли в долговременной перспективе постоянно растет из-за увеличения спроса и ограничения предложения. Однако этот принцип не означает, что владелец земли в буквальном смысле должен ждать повышения доходности от сдачи ее в аренду. Принцип лишь отражает то, что использование земли принципиально носит длительный характер. Поэтому, давая оценку, следует помнить, что она далеко не всегда равна средней цене, что сложилась на рынке для аналогичных объектов к моменту оценки. Текущая стоимость всей суммы доходов может оказаться и существенно более высокой [10].

Дата добавления: 2014-01-07