Визнання права власності на самовільне збудовані житлові будинки, будівлі, споруди за особою, що здійснила самовільне будівництво

Об’єкти самовільного будівництва

ПЛАН

1. Визнання права власності на самовільне збудовані житлові будинки, будівлі, споруди за особою, що здійснила самовільне будівництво.

2. Визнання права власності власника (користувача) земельної ділянки на об’єкт самовільного будівництва, збудований на цій ділянці.

3. Зобов’язання особи, що здійснила самовільне будівництво, здійснити його знесення чи перебудову.

Спочатку ми маємо розглянути історію цього питання.

До 31 грудня 2010 року діяв спеціальний спрощений механізм легалізації приватних будівель у Тимчасовому порядку.

Більше того, спрощена процедура легалізації приватних житлових будинків садибного типу, дачних та садових будинків, самовільно побудованих до 31 грудня 2008 року, була передбачена статтею 30-1 Закону України «Про планування і забудову територій».

Частина четверта статті 30-1 зазначеного закону закріпляла процедуру легалізації аналогічну тій, що була викладена в Тимчасовому порядку.

Єдина відмінність полягала у тому, що згідно з процедурою, передбаченою зазначеним законом, усі об’єкти самовільного будівництва підлягали технічному обстеженню, у той час як Тимчасовий порядок передбачав технічний огляд для об’єктів до 350 кв. м та технічне обстеження для об’єктів понад 350 кв. м. Положення зазначеного закону набрали чинності 23 липня 2010 року.

Таким чином Тимчасовий порядок діяв у тих положеннях, де він не суперечив зазначеному закону.

З 01 січня 2011 року по 01 квітня 2011 року у частині легалізації об’єктів самовільного будівництва діяв виключно Закон «Про планування і забудову територій».

Згідно статті 30-1 зазначеного закону, прийняття в експлуатацію збудованих до 31 грудня 2008 року без залучення підрядних організацій приватних житлових будинків садибного типу, дачних та садових будинків з господарськими спорудами і будівлями, які споруджувалися без дозволу на виконання будівельних робіт, здійснювалось інспекціями державного архітектурно-будівельного контролю за результатами технічного обстеження будівельних конструкцій та інженерних мереж таких об’єктів у порядку, визначеному центральним органом виконавчої влади з питань будівництва та архітектури, за наявності документа, що засвідчує право власності чи користування земельною ділянкою, на якій розміщений такий об’єкт.

У подальшому, статтею 31-1 зазначеного закону було визначено, що прийняття об’єктів самовільного будівництва здійснюється інспекціями державного архітектурно-будівельного контролю за результатами технічного обстеження будівельних конструкцій та інженерних мереж таких об’єктів у порядку, визначеному центральним органом виконавчої влади з питань будівництва та архітектури, за наявності документа, що засвідчує право власності чи користування земельною ділянкою, на якій розміщений такий об’єкт.

Потім Верховна Рада продовжила до 1 січня 2013 року можливість прийняття в експлуатацію самовільно збудованих об’єктів, побудованих до 31 грудня 2009 року. За прийняття законопроекту № 7418 13 січня 2011 року проголосувало 296 депутатів при мінімально необхідних 226.

Але цей законопроект був заветований Президентом України.

На сьогоднішній день існує три можливих способи легалізації об’єктів самовільного будівництва.

1. На об’єкт самовільного будівництва, спорудження якого ще триває - шляхом виконання дій, передбачених частиною п’ятою статті 26 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" № 3038-VI від 17 лютого 2011 року (якщо можлива перебудова з метою усунення істотного відхилення від проекту або усунення порушень законних прав та інтересів інших осіб, істотного порушення будівельних норм, чи ці відхилення та порушення відсутні).

У випадку, якщо перебудова об’єкта самовільного будівництва з метою усунення істотного відхилення від проекту або усунення порушень законних прав та інтересів інших осіб, істотного порушення будівельних норм є неможливою, посадова особа відповідної інспекції державного архітектурно-будівельного контролю видає особі, яка здійснила (здійснює) таке будівництво, припис про усунення порушень вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, державних стандартів і правил з визначенням строку для добровільного виконання припису (частина перша статті 38 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" № 3038-VI від 17 лютого 2011 року).

У разі якщо особа в установлений строк добровільно не виконала вимоги, встановлені у приписі, інспекція державного архітектурно-будівельного контролю подає позов до суду про знесення самочинно збудованого об'єкта та компенсацію витрат, пов'язаних з таким знесенням.

За рішенням суду самочинно збудований об'єкт підлягає знесенню з компенсацією витрат, пов'язаних із знесенням об'єкта, за рахунок особи, яка здійснила (здійснює) таке самочинне будівництво. Замовником робіт із знесення зазначеного об'єкта є інспекція державного архітектурно-будівельного контролю, за позовом якої прийнято відповідне рішення суду (частина друга статті 38 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" № 3038-VI від 17 лютого 2011 року).

2. Якщо об’єкт самовільного будівництва збудований до 31 грудня 2009 року, то його легалізація можлива до 30 січня 2013 року у спрощеному порядку, передбаченому пунктом дев’ятим Розділу V "Прикінцеві положення" Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" № 3038-VI від 17 лютого 2011 року, згідно з яким: прийняття в експлуатацію збудованих до 31 грудня 2009 року індивідуальних (садибних) житлових будинків, садових, дачних будинків, господарських (присадибних) будівель і споруд, прибудов до них, громадських будинків I та II категорій складності, які збудовані без дозволу на виконання будівельних робіт і заяви про прийняття в експлуатацію яких подаються до 31 грудня 2012 року, здійснюється безоплатно інспекціями державного архітектурно-будівельного контролю за результатами технічного обстеження будівельних конструкцій та інженерних мереж таких об'єктів за наявності документа, що посвідчує право власності чи користування земельною ділянкою, на якій розміщений такий об'єкт, протягом 30 днів з дня подання заяви.

Порядок прийняття в експлуатацію індивідуальних (садибних) житлових будинків, садових, дачних будинків, господарських (присадибних) будівель і споруд, прибудов до них, громадських будинків І та ІІ категорій складності, які збудовані без дозволу на виконання будівельних робіт, і проведення технічного обстеження їх будівельних конструкцій та інженерних мереж затверджений наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України № 91 від 24 червня 2011 року.

Слід зазначити, що розташовані на земельній ділянці поряд із житловим будинком господарсько-побутові будівлі й споруди: сараї, гаражі, літні кухні тощо відповідно до положень статей 186, 381 Цивільного кодексу України є приналежністю головної речі (будинку).

У зв'язку із цим положення частини п'ятої статті 376 Цивільного кодексу України не є підставою для визнання за власником такого житлового будинку самостійного права власності на самочинно побудовані господарсько-побутові будівлі й споруди, що були зведені після набуття ним права власності на будинок чи садибу. Прийняття в експлуатацію таких об'єктів нерухомості має здійснюватися відповідною інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю у спосіб, визначений вищезазначеним порядком.

Технічне обстеження будівельних конструкцій та інженерних мереж об'єкта (далі - технічне обстеження) проводиться відповідно до цього Порядку з урахуванням вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, державних стандартів і правил виконавцем.

Технічне обстеження об'єкта включає в себе такі етапи:

· попереднє (візуальне) обстеження об'єкта, в тому числі огляд і фотографування об'єкта та його конструктивних елементів, визначення категорії складності об'єкта, вирішення питання щодо необхідності застосування спеціального устаткування, приладів та апаратури під час технічного обстеження;

· детальне (інструментальне) обстеження об'єкта, в тому числі визначення параметрів і характеристик матеріалів, виробів та конструкцій, а також при необхідності порушення перед виконавцем питання щодо залучення до технічного обстеження атестованих лабораторій для проведення необхідних досліджень чи інших відповідальних фахівців для прийняття обґрунтованого рішення.

Якщо етапи технічного обстеження об'єкта, що проводилось, не збігаються з указаними етапами, зазначаються фактично пройдені етапи технічного обстеження.

Виконавець з урахуванням виду, складності, технічних та інших особливостей об'єкта при здійсненні технічного обстеження та з урахуванням проведених заходів, проводить оцінку технічного стану об'єкта та за результатами готує звіт про проведення технічного обстеження будівельних конструкцій та інженерних мереж об'єкта.

Не дозволяється проведення технічного обстеження виключно за фотографіями, відеозаписами, кресленнями чи іншими документами без візуального огляду об'єкта.

На основі інформації, отриманої під час технічного обстеження, з урахуванням даних технічного паспорта, виданого бюро технічної інвентаризації, а також проектної та іншої технічної документації на об'єкт (якщо така є) складається звіт про проведення технічного обстеження будівельних конструкцій та інженерних мереж об'єкта, який у подальшому зберігається замовником.

Технічне обстеження будівельних конструкцій та інженерних мереж індивідуальних (садибних) житлових будинків, садових, дачних будинків, прибудов до них загальною площею до 300 квадратних метрів включно, господарських (присадибних) будівель і споруд, прибудов до них загальною площею до 100 квадратних метрів включно проводиться під час їх технічної інвентаризації з подальшою видачею технічного паспорта.

Прийняття в експлуатацію об'єктів (крім закінчених будівництвом до 5 серпня 1992 року індивідуальних (садибних) житлових будинків, садових, дачних будинків, господарських (присадибних) будівель і споруд, прибудов до них) здійснюється безоплатно територіальними органами Державної архітектурно-будівельної інспекції України за результатами технічного обстеження їх будівельних конструкцій та інженерних мереж та за наявності документа, що посвідчує право власності або користування земельною ділянкою, на якій розміщений об'єкт, шляхом реєстрації поданої замовником декларації про готовність об'єкта до експлуатації.

Документом, який засвідчує відповідність закінчених будівництвом до 05 серпня 1992 року індивідуальних (садибних) житлових будинків, садових, дачних будинків, господарських (присадибних) будівель і споруд, прибудов до них, які не підлягають прийняттю в експлуатацію, вимогам законодавства, будівельних норм, державних стандартів і правил, зокрема для потреб державної реєстрації прав власності на нерухоме майно, є технічний паспорт, складений за результатами технічної інвентаризації.

Замовник або його уповноважена особа подає особисто або надсилає рекомендованим листом з описом вкладення до Інспекції за місцезнаходженням об'єкта заяву про прийняття в експлуатацію об'єкта, до якої додаються: два примірники заповненої декларації; звіт про проведення технічного обстеження будівельних конструкцій та інженерних мереж об'єкта з висновком про їх відповідність вимогам надійності і безпечної експлуатації (крім індивідуальних (садибних) житлових будинків, садових, дачних будинків, прибудов до них загальною площею до 300 квадратних метрів включно, господарських (присадибних) будівель і споруд, прибудов до них загальною площею до 100 квадратних метрів включно);засвідчені в установленому порядку копії: документа, що посвідчує право власності чи користування земельною ділянкою, на якій розміщено об'єкт; технічного паспорта, виданого бюро технічної інвентаризації. Заява про прийняття в експлуатацію об'єкта підписується також співвласниками земельної ділянки та зазначеного об'єкта (у разі їх наявності).

Інспекція розглядає зазначені документи та приймає протягом тридцяти днів з дати їх подання рішення про реєстрацію декларації або її повернення.

Зареєстрована декларація є підставою для укладення договорів про постачання на прийнятий в експлуатацію об'єкт необхідних для його функціонування ресурсів - води, газу, тепла, електроенергії, включення даних про такий об'єкт до державної статистичної звітності та оформлення права власності на нього.

При наявності правовстановлюючих документів щодо об'єкта, який вводиться в експлуатацію, зареєстрована декларація є також підставою для внесення змін до технічного паспорта об'єкта, виготовленого бюро технічної інвентаризації.

3. Проте, у багатьох випадках, зокрема, якщо об’єкт самовільного будівництва збудований після 31 грудня 2009 року чи цей об’єкт є складовою частиною квартири на першому поверсі багатоквартирного дому, єдиним дієвим шляхом легалізації об’єкту самовільного будування залишається звернення до суду з позовом про визнання права власності на цей об’єкт відповідно до положень статті 376 Цивільного Кодексу України.

Згідно частини другої статті 376 Цивільного кодексу України, особа, яка здійснила чи здійснює самовільне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.

Якщо ви згадаєте загальні правила набуття права власності на новостворене майно особою, яка його створила, врегульовані статтею 331 Цивільного кодексу України, то ця норма є винятком.

Згідно частини третьої статті 376 Цивільного кодексу України, право власності на самовільно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнано за особою, що здійснила самовільне будівництво на земельній ділянці, яку не було йому відведено для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку під уже збудоване нерухоме майно.

Вимоги особи, яка самочинно збудувала нерухоме майно, або заінтересованої особи, що не пов'язані з правом власності на ці будівлі, зокрема, про визнання права на матеріали, одержані при їх знесенні, підлягають розгляду судами на загальних підставах.

Що стосується підготовки позову, то доцільно перед зверненням до суду, звернутись від імені вашого клієнта із запитами на інформацію у порядку статті 19 Закону України № 2939-VI від 13 січня 2011 року (для пришвидшення отримання відповіді) до майбутнього відповідача (сільська, селищна, міська чи районна у місті рада), до бюро технічної інвентаризації, до органів Державної архітектурно-будівельної інспекції України.

Це необхідно для того, щоб довести суду, що захист права власності неможливий у позасудовому порядку.

На практиці, ради дають відповідь, що питаннями реєстрації права власності займається бюро технічної інвентаризації, бюро технічної інвентаризації дає відповідь, що введення в експлуатацію будівель та споруд знаходиться у компетенції органів Державної архітектурно-будівельної інспекції України, а ці органи надають відповідь, що питання введення в експлуатацію об’єктів самовільного будівництва, збудованих після 31 грудня 2009 року чи які є складовою частиною квартири на першому поверсі багатоквартирного дому (наприклад, балкон), не врегульовані чинним законодавством.

Таким чином, необхідними умовами легалізації об’єкту самовільного будівництва у судовому порядку є:

- неможливість легалізації позасудовим шляхом (будівництво цього об’єкта після 31 грудня 2009 року, будівництво балкона до квартири на першому поверсі багатоквартирного будинку та таке інше);

- відведення для цієї мети в установленому порядку забудовнику земельної ділянки;

- відсутність заперечень з боку власника земельної ділянки;

- відсутність порушення в результаті самочинної забудови прав інших осіб.

Незважаючи на той факт, що питання застосування статті 376 Цивільного кодексу України нарешті була врегульована постановою Пленуму Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ № 6 від 30 березня 2012 року "Про практику застосування судами статті 376 Цивільного кодексу України (про правовий режим самочинного будівництва)", судді намагаються за будь-якої можливості або залишити позовну заяву без розгляду або відмовити у позові.

У зв’язку з цим, вам слід керуватися крім статті 376 Цивільного кодексу України, положеннями законодавства України про містобудування, яке складається, зокрема, із Конституції України, відповідних положень Цивільного кодексу України, Земельного кодексу України, законів України від 16 листопада 1992 року № 2780-XII "Про основи містобудування", від 20 травня 1999 року №687-XIV "Про архітектурну діяльність", від 16 вересня 2008 року № 509-VI "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо сприяння будівництву", від 25 грудня 2008 року № 800-VI "Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва", від 17 лютого 2011 року № 3038-VI "Про регулювання містобудівної діяльності", від 22 травня 2003 № 858-IV "Про землеустрій", від 19 червня 2003 року № 963-IV "Про державний контроль за використанням та охороною земель" та іншими нормативно-правовими актів, що видаються на їх виконання, з дотриманням яких повинно здійснюватися будівництво об'єктів нерухомості.

Застосування зазначених нормативних актів має здійснюватися із дотриманням вимог про дію актів цивільного законодавства у часі.

Також слід враховувати наступні аспекти застосування положень статті 376 Цивільного кодексу України.

Право власності у порядку, передбаченому частиною третьою статті 376 Цивільного кодексу України, може бути визнано лише на новозбудоване нерухоме майно або нерухоме майно, яке створено у зв'язку зі знесенням попередньої будівлі та відповідно до будівельних норм і правил є завершеним будівництвом. Визнання права власності на незавершений об'єкт самочинного будівництва не допускається, оскільки це суперечить змісту як частини третьої статті 376, так і статті 331 ЦК.

Не може бути застосовано правила статті 376 ЦК при вирішенні справ за позовами:

- про визнання права власності на самовільно переобладнані квартири у багатоквартирних будинках різних житлових фондів, оскільки такі правовідносини врегульовано іншими нормами законодавства, зокрема статтею 383 ЦК та відповідними нормами Житлового кодексу України щодо власників квартир;

- про визнання права власності на самочинно збудовані тимчасові споруди;

- про визнання права власності на самочинно збудовані приналежності до основної речі (ганок, веранда, мансарда тощо).

Позов про визнання права власності на самовільно збудоване нерухоме майно на чужій земельній ділянці може бути пред'явлено до органу державної влади або органу місцевого самоврядування та власника (користувача) земельної ділянки у випадку забудови на земельній ділянці, яка належить до державної чи комунальної власності або фізичній чи юридичній особі.

На підставі частини третьої статті 376 Цивільного кодексу України суд може задовольнити позов про визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно на земельній ділянці, що не надавалася у власність чи користування особі, яка збудувала його, якщо їй у встановленому законом порядку було передано земельну ділянку у власність або надано у користування під уже збудоване нерухоме майно відповідно до її цільового призначення, та за умови, що будівництво велося з додержанням архітектурних, будівельних, санітарних, екологічних та інших норм і правил згідно із законодавством, містобудівною та проектною документацією, а також у разі, якщо ці обставини були предметом розгляду компетентного державного органу (частина третя статті 375 Цивільного кодексу України).

При цьому суд має враховувати, що відсутність заперечень власника проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила самочинне будівництво, чи визнання такого позову має бути обґрунтовано відповідними доказами, що підтверджують право на вчинення таких процесуальних дій, зокрема, договорами купівлі продажу земельної ділянки, оренди, міни.

У разі пред'явлення позову про визнання права власності на самочинно збудований об'єкт нерухомості до неналежного відповідача (наприклад, до бюро технічної інвентаризації чи лише до певної фізичної особи) суд залежно від предмета позову та обставин справи у порядку, передбаченому частиною першою статті 33 Цивільного процесуального кодексу України, має вирішити питання про його заміну на належного відповідача або із власної ініціативи у порядку, передбаченому частиною другою статті 35 Цивільного процесуального кодексу України, залучає відповідний державний орган чи орган місцевого самоврядування як третю особу, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета позову, також відповідно до частини третьої статті 45 Цивільного процесуального кодексу України залучає до участі у справі відповідну інспекцію державного архітектурно-будівельного контролю для надання висновків на виконання її повноважень.

Виходячи зі змісту частини третьої статті 376 Цивільного кодексу України, при доведенні визначених нею умов суд може визнати право власності на самочинно збудоване майно також за особою, яка його збудувала, якщо після закінчення будівництва земельну ділянку цій особі було передано у власність або надано у користування, або з власником земельної ділянки, на якій розміщено майно, укладено договір суперфіцію (частина перша статті 413 Цивільного кодексу України) відповідно до її цільового призначення.

Вирішуючи справи такої категорії, необхідно виходити з того, що надання земельної ділянки під уже збудоване нерухоме майно чи укладення договору суперфіцію може відбутися як до пред'явлення позову до суду, так і після цього.

При вирішенні позову про визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно на підставі частини третьої статті 376 Цивільного кодексу України суд не повинен враховувати час передачі земельної ділянки у власність або надання її у користування, або укладення договору суперфіцію, у тому числі в період розгляду справи, оскільки такі дії свідчать про визнання за позивачем права на забудову з боку власника (користувача) земельної ділянки.

Якщо під час розгляду справи позивачеві відповідно до законодавства України було надано земельну ділянку або укладено договір суперфіцію, суд має оцінювати зазначені дії відповідача з урахуванням частини четвертої статті 174 Цивільного процесуального кодексу України (визнання відповідачем позову).

Надання позивачеві під час розгляду справи земельної ділянки в порядку, встановленому законодавством України, або укладення з ним договору суперфіцію за наявності відмови компетентного державного органу в прийнятті забудови до експлуатації з підстави відсутності у нього земельної ділянки може бути підставою для відмови в позові.

За таких обставин позивач не позбавлений можливості звернутися до відповідних державних органів із заявою про прийняття забудови до експлуатації в порядку, встановленому законодавством України.

Позов особи, яка самочинно збудувала нерухоме майно на земельній ділянці, власником або користувачем якої є інша особа, про визнання права власності на цю нерухомість може бути задоволено судом на підставі частини третьої статті 376 ЦК, якщо буде встановлено, що власник або користувач земельної ділянки не заперечує проти цього, будівництво не порушує права інших осіб і відповідає будівельним, архітектурним, санітарним, екологічним та іншим нормам і правилам, державним стандартам.

2. Визнання права власності власника (користувача) земельної ділянки на об’єкт самовільного будівництва, збудований на цій ділянці.

Згідно положень частини другої пункту 7 постанови Пленуму Верховного Суду України від 30 травня 2008 року № 7 «Про судову практику у справах про спадкування», зокрема, зазначено, що якщо право власності на самовільно зведену будівлю визнано судом за власником (користувачем) земельної ділянки, на якій вона розміщена, то до складу спадщини входить право на відшкодування витрат на будівництво, але не входить право власності на саму будівлю.

Це майно не є об'єктом права власності, воно не може бути предметом поділу та встановлення порядку користування в судовому порядку; на нього не може бути звернено стягнення за виконавчими документами, у тому числі продаж його з прилюдних торгів.

Тобто, якщо ви представляєте інтереси власника або користувача земельної ділянки, на якій він здійснив самовільне будівництво, то є доцільним звернутись до суду з позовом про визнання права власності на самовільне будівництво.

Право на будівництво нерухомого майна (забудову) мають власники земельних ділянок (стаття 90 Земельного кодексу України), землекористувачі (стаття 95 Земельного кодексу України), особи, які набули права користування чужою земельною ділянкою (суперфіцій) за договором із власником земельної ділянки (стаття 102-1 Земельного кодексу України) або з інших передбачених законом підстав.

Власником або землекористувачем земельної ділянки право на її забудову (будівництво) реалізується за умови використання земельної ділянки за її цільовим призначенням та видом відповідно до містобудівних умов і обмежень, встановлених законодавством.

Право на забудову виникає у особи, яка набула права на земельну ділянку на законних підставах, після здійснення нею дій, передбачених статтями 26 - 32 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" від 17 лютого 2011 року № 3038-VI.

Відповідно до положень статті 26 Закону України "Про основи містобудування" від 16 листопада 1992 року № 2780-XII спори з питань містобудування вирішуються радами, органами Державної архітектурно-будівельної інспекції у межах їх повноважень, а також судом відповідно до законодавства.

За загальним правилом кожна особа має право на захист свого цивільного права лише в разі його порушення, невизнання або оспорювання (частина перша статті 15 Цивільного кодексу України, частина перша статті 3 Цивільного процесуального кодексу України).

У зв'язку із цим звернення до суду з позовом про визнання права власності на самочинне будівництво має здійснюватися за наявності даних про те, що порушене питання було предметом розгляду компетентного державного органу, рішення якого чи його відсутність дають підстави вважати про наявність спору про право.

Враховуючи наведене, при вирішенні питання про відкриття провадження у справі за позовом про визнання права власності на самовільно збудовані об'єкти необхідно зазначати у позовній заяві відповідно до вимог статті 119 Цивільного процесуального кодексу України обставини щодо звернення позивача до органів Державної архітектурно-будівельної інспекції про прийняття об'єкта до експлуатації та посилання на докази щодо зазначених обставин.

У разі відсутності посилання на такі обставини або докази суд має відповідно до вимог статті 121 Цивільного процесуального кодексу України залишити позовну заяву без руху та надати строк для усунення недоліків із наслідками, передбаченими частиною другою статті 121 Цивільного процесуального кодексу України.

Якщо позивач не звертався до компетентного державного органу із заявою про прийняття об'єкта до експлуатації, суд вирішує спір по суті з урахуванням наведених обставин та вимог закону.

Відповідно до частини четвертої статті 26, статті 27 Закону № 3038-VI право на забудову земельної ділянки реалізується її власником або користувачем за умови використання земельної ділянки відповідно до вимог необхідної містобудівельної документації, отриманої забудовником до початку виконання будівельних робіт, зокрема: вихідних даних, технічних умов, будівельного паспорта, розроблення проектної документації та проведення у випадках, передбачених статтею 31 цього Закону, її експертизи; затвердження проектної документації; виконання підготовчих та будівельних робіт.

При цьому необхідно звертати увагу на те, що відповідно до статті 32 Закону України від 17 лютого 2011 року "Про регулювання містобудівної діяльності", віднесення будівництва до категорії складності об'єктів будівництва здійснюється проектною організацією і замовником; від зазначеної категорії залежить склад дозвільної документації (статті 26 - 31 зазначеного Закону), необхідної для початку будівництва.

Вирішуючи справу, необхідно розмежовувати підстави початку підготовчих та будівельних робіт, які, крім статей 34 і 35 Закону України від 17 лютого 2011 року № 3038-VI "Про регулювання містобудівної діяльності", регулюються також постановою Кабінету Міністрів України від 13 квітня 2011 року № 466 "Про деякі питання виконання підготовчих і будівельних робіт", та звертати увагу на те, що для початку будівельних робіт достатньо направлення повідомлення або декларації до територіального органу державної архітектурно-будівельної інспекції з урахуванням категорії складності об'єктів будівництва.

Крім того, необхідно мати на увазі те, що пунктом 9 Прикінцевих положень Закону № 3038-VI визначено спрощений порядок прийняття до експлуатації збудованих до 31 грудня 2009 року індивідуальних (садибних) житлових будинків, садових, дачних будинків, господарських (присадибних) будівель і споруд, прибудов до них тощо, які збудовано без дозволу на виконання будівельних робіт і заяви про прийняття яких подаються до 31 грудня 2012 року.

Як вже зазначалось раніше, у справах, пов'язаних із самочинним будівництвом нерухомого майна, необхідно враховувати, що за загальним правилом особа, яка здійснила або здійснює таке будівництво, не набуває права власності на нього (частина друга статті 376 Цивільного кодексу України).

Разом із цим власник земельної ділянки набуває право власності на зведені ним будівлі, споруди та інше нерухоме майно (частина друга статті 375 Цивільного кодексу України), тому на вимогу власника (користувача) земельної ділянки суд може визнати за ним право власності на нерухоме майно, яке самочинно збудовано на ній, якщо це не порушує права інших осіб (частина п'ята статті 376 Цивільного кодексу України).

Вирішуючи справу за позовом власника (користувача) земельної ділянки про визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно, суди зобов'язані встановлювати усі обставини справи, зокрема:

· чи є позивач власником (користувачем) земельної ділянки;

· чи звертався він до компетентного державного органу про прийняття забудови до експлуатації;

· чи є законною відмова у такому прийнятті;

· чи є порушені будівельні норми та правила істотними.

Враховуючи, що за загальним правилом особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього, строк позовної давності на вимоги про проведення перебудови самочинно збудованого чи такого, що будується, житлового будинку, прибудови до нього, будівлі, споруди чи іншого нерухомого майна, а також про знесення таких об'єктів не вважається пропущеним незалежно від тривалості часу, який минув після закінчення чи початку будівництва.

До вирішення справи по суті суд з урахуванням підстав позову за заявою позивача відповідно до пункту 2 частини першої статті 152 Цивільного процесуального кодексу може вирішити питання про забезпечення позову шляхом накладення заборони на експлуатацію такого об'єкта нерухомості.

Згідно положень пункту 4 Прикінцевих та перехідних положень Цивільного кодексу України щодо цивільних відносин, які виникли до набрання чинності цим Кодексом, положення Цивільного кодексу України застосовуються до тих прав і обов'язків, що виникли або продовжують існувати після набрання ним чинності. Тому правила статті 376 Цивільного кодексу України про наслідки самочинного будівництва застосовуються і до об'єктів, побудованих до набрання чинності Цивільного кодексу України та Законом України від 17 лютого 2011 року № 3038-VI "Про регулювання містобудівної діяльності".

Під час розгляду таких справ суд, виявивши порушення закону в цій сфері та встановивши причини й умови, що призвели до вчинення правопорушення, має відповідно до статті 211 Цивільного процесуального кодексу України постановити окрему ухвалу та направити її відповідним особам чи органам для вжиття заходів щодо усунення таких причин і умов.

У разі визнання за власником (користувачем) земельної ділянки права власності на самочинно збудоване на ній іншою особою нерухоме майно розмір витрат на будівництво цього майна, право на відшкодування яких власником (користувачем) земельної ділянки згідно із частиною шостою статті 376 Цивільного кодексу України має особа, яка здійснила таке будівництво, визначається судом на підставі наданих доказів і складається як із понесених витрат на будівельні матеріали, так і з витрат за виконані роботи та оплачені послуги.

До позовної заяви про визнання права власності на самочинно збудоване майно мають бути додані такі документи:

· довідка Бюро технічної інвентаризації про відсоток готовності об’єкта самочинного будівництва, технічний паспорт будівлі;

· технічний висновок проектної організації (спеціаліста, експерта) щодо відповідності стану об’єкта самочинного будівництва державним будівельним нормам із зазначенням відсотка готовності об’єкта та можливості його подальшої експлуатації, в який мають бути включені генплан, архітектурно-планувальні рішення, конструктивні рішення;

· документ, що засвідчує право власності чи користування земельною ділянкою, а у разі, якщо замовник (забудовник) не є власником чи користувачем земельної ділянки, також подається нотаріально засвідчена згода власника земельної ділянки на забудову цієї ділянки, а якщо ділянка перебуває у користуванні, — нотаріально засвідчені згоди власника та користувача земельної ділянки на її забудову; висновки державних органів, що здійснюють контроль за дотриманням природоохоронних, санітарно-гігієнічних, протипожежних вимог;

· висновок Управління архітектури та містобудування виконкому місцевої ради щодо можливості збереження (як противаги знесенню) самочинно збудованого об’єкта.

За наявності можуть також бути додані рішення виконавчого органу відповідної ради або місцевої державної адміністрації про дозвіл на будівництво об’єкта містобудування і проект виконання підготовчих робіт.

Ціна такого позову визначатиметься незалежною оцінкою спірного майна — самовільного будівництва, виконаною будь-якою організацією - суб’єктом оцінювальної діяльності.

У позові обов’язково має бути зазначено такі вимоги:

- визнати право власності;

- здійснити державну реєстрацію права власності без введення в експлуатацію.

Дата добавления: 2014-01-07