Студопедия

КАТЕГОРИИ:


Архитектура-(3434)Астрономия-(809)Биология-(7483)Биотехнологии-(1457)Военное дело-(14632)Высокие технологии-(1363)География-(913)Геология-(1438)Государство-(451)Демография-(1065)Дом-(47672)Журналистика и СМИ-(912)Изобретательство-(14524)Иностранные языки-(4268)Информатика-(17799)Искусство-(1338)История-(13644)Компьютеры-(11121)Косметика-(55)Кулинария-(373)Культура-(8427)Лингвистика-(374)Литература-(1642)Маркетинг-(23702)Математика-(16968)Машиностроение-(1700)Медицина-(12668)Менеджмент-(24684)Механика-(15423)Науковедение-(506)Образование-(11852)Охрана труда-(3308)Педагогика-(5571)Полиграфия-(1312)Политика-(7869)Право-(5454)Приборостроение-(1369)Программирование-(2801)Производство-(97182)Промышленность-(8706)Психология-(18388)Религия-(3217)Связь-(10668)Сельское хозяйство-(299)Социология-(6455)Спорт-(42831)Строительство-(4793)Торговля-(5050)Транспорт-(2929)Туризм-(1568)Физика-(3942)Философия-(17015)Финансы-(26596)Химия-(22929)Экология-(12095)Экономика-(9961)Электроника-(8441)Электротехника-(4623)Энергетика-(12629)Юриспруденция-(1492)Ядерная техника-(1748)

Характеристика життєвого циклу об’єктів нерухомості

Родові та власні ознаки.

 

Життєвий цикл об'єкта нерухомості як фізичного об'єкта - це послідовність процесів існування об'єкта нерухомості від задуму до ліквідації (утилізації). Життєвий цикл такого об'єкта прийнято встановлювати в такому порядку: задум - народження - зрілість - старіння і смерть. Кожній стадії життєвого циклу об'єкта нерухомості властиві низка етапів, заходів, дій:

1. Передпроектна (початкова) стадія Містить: аналіз ринку нерухомості, вибір об'єкта нерухомості, формування стратегії проекта, інвестиційний аналіз, оформлення відповідної документації, залучення кредитних інвестиційних

2. Стадія проектування містить: Розробку фінансової схеми, організаціюфінансування, вибір архітектурно-інженерної групи, керівництво проектуванням.

Очевидно, що на перших двох стадіях прибуток не утворюється, оскільки вони носять мотиваційний характер. Основні завдання цього періоду - скорочення тривалості цих стадій, підвищення споживчих якостей об'єктів нерухомості та найголовніше: Мінімізація експлуатаційних витрат на всіх стадіях життєвого циклу об'єкта нерухомості.

Раціонально побудована система розрахунку витрат з урахуванням повного життєвого циклу об'єкта нерухомості дозволяє співставити дії, що забезпечують різну тривалість життя елементів об'єкта нерухомості. Слід зазначити, що економію, яка може бути досягнута в результаті реалізації проекта, важко ідентифікувати, ще складніше кількісно оцінити і дуже складно документально підтвердити.

Витрати на реалізацію значних проектів будівництва або реконструкції досить високі, тому особливу увагу слід приділити контролю всіх видів витрат. Як правило економія є величина змінна.

Рішення, що приймає власник щодо будівництва (придбання) об'єкта нерухомості лише на основі аналізу початкової ціни (придбання, будівництво, оренда), в більшості своїй не є найкращими рішеннями і часто виявляються просто неправильними. Безумовно, це завдання (розрахунок витрат з урахуванням повного життєвого циклу об'єкта нерухомості) є досить складним, та варто докласти зусилля для його розв'язання, адже в результаті буде закладено фундамент для формування щорічних бюджетів на весь період експлуатації об'єкта нерухомості.

3. Стадія будівництва Полягає у виборі підрядника: координації веденнябудівельних робіт і контролі якості будівництва, кошторисів надходжень та витрат. На цій стадії з'являються реальні докази відповідності об'єкта, який будується, вимогам певного сегменту ринку нерухомості, що обумовлено
логікою його життєвого циклу. На цій стадії вирішують завдання збільшення частки потенційних споживачів, оскільки зростання обсягу пропозицій та, відповідно, прибутку свідчить про достатньо широке ринкове визнання.

4. Стадія експлуатації об'єкта Нерухомості охоплює експлуатацію об'єктів, їх обслуговування і ремонт.

Експлуатація об'єктів нерухомості містить такі напрями: експлуатація устаткування приміщень; матеріальний облік; протипожежна охорона і техніка безпеки; управління: комунікаціями, утилізацією та переробкою відходів, переміщеннями й переїздами, змінами і перебудовою; усунення аварійних ситуацій, забезпечення експлуатації та ремонту, установка меблів і охорона об'єкта.

Обслуговування й ремонт. Як показує практика, переважна більшість власників об'єктів нерухомості не виділяє достатніх коштів на утримання та ремонт будівель і споруд. Складається ситуація, коли об'єкти нерухомості вводять в експлуатацію, а кошти на підтримку їх в робочому стані не виділяють. Причин тут багато: від бажання швидко досягти певної мети до нерозуміння наслідків подібного кроку, бо матеріальні докази виявляються через декілька років.

Витрати на виправлення цих наслідків (довготривалого недофінансування) майже завжди перевищують вартість робіт з обслуговування й ремонту, які могли б запобігти цим дефектам.

Обслуговування - Роботи, виконані для забезпечення первинного оцінного терміну корисної експлуатації об'єктів нерухомості, які не ведуть до збільшення його вартості, але запобігають старінню й виходу з ладу окремих елементів. Мета обслуговування - попередження передчасного старіння об'єкта нерухомості.

Ремонт - роботи з відновлення пошкоджень або зносу об'єкта нерухомості до нормального експлуатаційного стану. Мета ремонту — відновлення об'єкта нерухомості.

Ремонтні роботи розподіляються на дрібні й значні. Дрібний ремонт виконують в рамках забезпечення експлуатації об'єкта нерухомості. Він не подовжує термін служби об'єкта й не збільшує його вартість. Тривалість за часом його 1-2 дні. Значний ремонт належить до заходів, що продовжують термін служби об'єкта нерухомості, але не збільшують його вартість. Триває більше двох днів.

Заміна - це процес заміщення старих фондів, що входять, до складу об'єкта нерухомості на аналогічну одиницю. Предметом заміни є основні фонди, які стали непридатними або морально застаріли.

5. Стадія закриття об'єкта - повна ліквідація його первинних і набутих функцій, - у результаті або знос, або якісно новий розвиток.Ця стадія життєвого циклу об'єкта нерухомості також вимагає значних витрат на ліквідацію. Ці виграти є наслідком факту володіння об'єктом нерухомості. У випадку, якщо об'єкт нерухомості отримує новий якісний розвиток, витрати на зміну відносяться до витрат володіння з урахуванням нової функції. Життєвий цикл об'єкта нерухомості підкоряється визначеним закономірностям5 і охоплює термін економічного та фізичного життя

1. Термін економічного життя, Тобто період часу, протягом якого об'єкт може бути використаний як джерело прибутку. Термін економічного життя завершується, коли удосконалення перестають давати прибуток до вартості об'єкта.

2. Час життя, Тобто відрізок часу, коли об'єкт існує й в ньому можна житиабо працювати.

3.Типовий термін фізичного життя, Визначений нормативними актами чинного законодавства.

З погляду періоду життя об'єкта нерухомості виділяють такі терміни, як:

І. Ефективний вік, Що відображає вік об'єкта залежно від його зовнішнього вигляду, технічного стану і

2. Хронологічний (фактичний) вік, Що відповідає періоду перебування об'єкта в експлуатації з моменту його введення.

З. Термін економічного життя, Що залишився, використовується для оцінки об'єкта експертом-оцінювачем і складає період від дати оцінки до закінчення економічного життя об'єкта.

<== предыдущая лекция | следующая лекция ==>
Сутність нерухомості | Характеристика основних об’єктів нерухомості
Поделиться с друзьями:


Дата добавления: 2014-01-07; Просмотров: 714; Нарушение авторских прав?; Мы поможем в написании вашей работы!


Нам важно ваше мнение! Был ли полезен опубликованный материал? Да | Нет



studopedia.su - Студопедия (2013 - 2024) год. Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав! Последнее добавление




Генерация страницы за: 0.017 сек.