Рынок земли

Лекция № 2

Факторы, определяющие спрос и предложение

1.5.Факторы, определяющие спрос:

- платежеспособность населения

- изменение общей численности населения (прошлые, текущие, прогнозируемые тенденции)

- изменение в соотношении между различными слоями населения, т.е. процентное соотношение между группами населения с различным уровнем образования, уровнем миграции, числом браков и разводов

- изменение во вкусах и предпочтениях населения, которые в высшей мере субъективны, поэтому их очень сложно оценить и спрогнозировать

- условие и доступность финансирования.

Рост спроса вызывает усиление активности на рынке недвижимости. Обязательное условием роста спроса – это расширение экономических возможностей потенциальных потребителей, рост их доходов, который приводит к усилению активности на рынке недвижимости. Аналогично, снижение платежеспособного спроса ведет к депрессии на рынке недвижимости.

Общепризнано, что важный фактор роста спроса на рынке недвижимости, это рост численности населения. Однако следует иметь ввиду, что сам рост численности населения не вызывает активности на рынке недвижимости, необходимо увеличение его платежеспособности. Результат роста спроса на недвижимость – это рост арендной платы и цен продаж недвижимости.

2.5.Факторы, определяющие предложение:

- наличие резерва свободных объектов недвижимости в определенном сегменте рынка

- объемы нового строительства и размер затрат на них

- размер затрат на улучшение неосвоенных и предлагаемых на продажу земельных участков.

Рынок земли – как частный случай рынка недвижимости, представляет собой совокупность собственников земельных участков с соответствующими правами и обязанностями, включая возможность совершения сделок государственных некоммерческих структур, осуществляющих регистрацию сделок с земельными участками, контроль за использованием земель, функционирующую в одном информационно-правовом пространстве.

Помимо сложной организационной структуры рынок земли обладает рядом особенностей, отличающих его от остальных видов рынка:

1. Невозобновляемость ряда природных ресурсов, т.е. месторождений нефти, газа, цветных металлов;

2. Площади земельных угодий фиксированы, поэтому предложение земли на рынке недвижимости совершено неэластично;

3. Земля представляет собой материальный продукт, созданный в сочетание с другими факторами, т.е. это труд и капитал. Стоимость части материального продукта относится к земельным доходам – это стоимость земли и арендная плата, основанная на предельной продуктивности земли и земельной ренте;

4. Одинаковые по размеру и затратам капитала, но разные по качеству земельные участки приносят разный доход (ренту);

5. Качество земельных участков и соответствующий размер земельной ренты определяется плодородием почв, местоположением к рынкам сбыта и источникам сырья, приложенной рабочей силой и оснащенностью территории инфраструктурой.

1.6.2.6.Субъекты рынка земли:

1. Российская Федерация (Президент, Государственная дума, Совет Федерации), и субъекты РФ в лице органов государственной власти, города, районы, населенные пункты в лице ОМС;

2. Юридические лица – коммерческие и другие организации, в том числе иностранные;

3. Граждане и их объединения, семьи, народы и, в определенных случаях, иностранные граждане.

Критерии сегментации земельного рынка:

1. В зависимости от категории земель: сельскохозяйственного назначения; населенных пунктов; промышленности и иного специального назначения; особоохраняемых территорий и объектов; лесного фонда; водного фонда; запаса.

2. В зависимости от вида разрешенного использования: для ИЖС; коттеджного строительства; ведения личного подсобного или крестьянско-фермерского хозяйства; ведения садово-огороднического хозяйства; размещения промышленных, коммунальных и складских объектов; размещения объектов коммерческого назначения; прочего использования.

3. В зависимости от вида права на земельные участки: право собственности; право аренды; право постоянного бессрочного пользования; право пожизненного наследуемого владения; сервитут.

4. В зависимости от расстояния от областных и районных центров: до 10 км; 10 – 20 км; 20 – 30 км; 30 – 40 км; 40 – 60 км; 60 – 80 км; свыше 80 км.

5. В зависимости от престижности направления от областных и районных центров;

6. В зависимости от размера земельного участка: мелкие – до 0,5га; средние – 0,5 – 5 га; крупные – 5 -20 га.

7. В зависимости от степени развитости инфраструктуры: электроснабжение; водоснабжение; газоснабжение; теплоснабжение; канализация; прочие коммуникации.

Основные цели и направления анализа земельного рынка

Цели анализа земельного рынка: Уровень цен; Состояние рынка; Доступность и ликвидность земельных участков; Эффективность инвестиций в земельные участки.

Направления анализа земельного рынка: Сегментирование земельного рынка; Цены на объекты-аналоги; Прогноз цен на объекты инвестиций; Влияние местоположения на цену; Законодательная и нормативная база; Предложение, спрос и количество сделок; Оценка ликвидности; Поток доходов; Экономическая и макроэкономическая ситуация; Прогнозирование состояния рынка.

Для обеспечения комплексности исследования рассчитывается определенный набор показателей состояния земельного рынка, характеризующих: Ценовую ситуацию; Конъюнктуру спроса и предложения; Активность рынка; Ликвидность объектов.

Задачи исследования земельного рынка: Анализ и оценка текущего состояния показателей; Исследование динамики показателей; Сравнительный анализ динамики показателей по разным сегментам рынка; Исследование важнейших факторов, влияющих на изменение показателей; Прогнозирование тенденций изменения показателей.

Дата добавления: 2014-01-07