С т о р о н а м и д о г о в о р у н а й м у (о р е н д и ) є

Договори, спрямовані на передання майна в користування

Майно може передаватися однією особою іншій не тільки у власність, а й у користування. Таке майно використовується на умовах і протягом строку, передбачених договором,

і підлягає поверненню з його припиненням. Договори про пе-

редання майна в користування регулюються ЦК, ГК, Земель-

ним кодексом України (далі – ЗК), Житловим кодексом Украї-

ни (далі – ЖК) та законами “Про оренду державного і комуна-

льного майна” та “Про оренду землі”.

наймодавець (орендодавець) – особа, яка здає в оренду майно, і

наймач (орендар) – особа, яка використовує майно. Орендода-

вцем є власник майна або його представник. Як правило, представник власника виступає орендодавцем у разі оренди держа-

вного і комунального майна: Фонд державного майна України

(ФДМУ), його територіальні відділення або представництва

або орган місцевого самоврядування (управління комунального

майна). Згідно зі ст. 5 Закона України “Про оренду державного

і комунального майна” орендодавці цього майна відрізняються

залежно від об’єкта оренди. Якщо має місце оренда цілісного

майнового комплексу (ЦМК), то орендодавцем є ФДМУ. Дер-

жпідприємства виступають орендодавцями окремого індивідуа-

льно-визначеного майна і нерухомого майна, загальна площа

якого не перевищує 200 кв. м на одне підприємство, а з дозволу

державних або комунальних органів (ФДМУ, органів АРК або

управлінь комунального майна) – також у відношенні структур-

них підрозділів (філій, цехів, ділянок) і нерухомого майна, що

перевищує площу 200 кв. м.

Державні організації взагалі не мають права бути орендодавцями. Академія наук України, галузеві академії (Академія

правових наук, Академія медичних наук та ін.) таким правом

наділені, так само, як і їхні інститути й установи, відповідно до

Закону України “Про особливості правового режиму майново-

го комплексу Національної академії наук України, галузевих

академій наук і статусу їхнього майнового комплексу”.

Наймачем (орендарем) може бути будь-яка особа. Нині

для цього не треба реєструватися як суб’єкту підприємницької

діяльності.

Предметом договору найму (оренди) може бути інди-

відуально-визначена неспоживна річ та майнові права (ст. 760

ЦК). Серед речей, що можуть бути предметом договору найму (оренди), законодавець окремо визначає земельну ділянку (§ 3

гл. 58), будівлю або іншу капітальну споруду (§ 4 гл. 58), транс-

портний засіб (§ 5 гл. 58), житло (гл. 59 ЦК). Зауважимо, що від-

носини найму (оренди) житла регулюються в окремій главі ЦК.

Якщо здається в оренду ЦМК, до його складу входять

грошові кошти, які передаються орендареві на умовах креди-

ту. Законом встановлюється перелік об’єктів, які не можна

взяти в оренду, зокрема, акваторії портів, причали всіх видів,

набережні причалів, портові системи інженерної інфраструкту-

ри, об’єкти культури, архітектури, спорту, утворення, фінансо-

вані з бюджету.

Згідно зі ст. 796 ЦК України одночасно з правом найму

(оренди) будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої час-

тини) наймачеві передається право користування земельною ді-

лянкою, яка прилягає до будівлі чи споруди, в розмірі, необхід-

ному для досягнення мети найму. Унаслідок неузгодженості

між ЦК та Земельним кодексом України (далі – ЗК) виникають

проблеми стосовно оформлення відносин оренди земельної ді-

лянки. Існують такі підходи: 1) орендар будівлі автоматично не

стає землекористувачем, для цього має бути укладений окре-

мий договір оренди землі; 2) договір повинен комплексно ре-

гулювати відносини найму (оренди) будинку та земельної ді-

лянки (ч. 2 ст. 124 ЗК); 3) право найму (оренди) земельної ді-

лянки виникає у наймача (орендаря) будівлі автоматично

(ст. 796, ч. 2 ст. 196 ЦК).

Така ж суперечливість існує й у випадку, коли орендо-

давець будівлі не є власником земельної ділянки, внаслідок чо-

го постає питання про необхідність згоди власника останньої

на передачу її в користування. За ст. 796 ЦК України це не ви-

магається, якщо інше не встановлено договором наймодавця з

власником земельної ділянки, а в ч. 4 ст. 93 ЗК України та ст. 8

Закону України “Про оренду землі” передбачено зворотне. Ці

приклади свідчать про необхідність узгодження тих законів,

що регулюють однакові відносини по-різному.

Орендна плата підлягає сплаті орендарем в розмірі,

встановленому договором, а якщо орендується державне і ко-

мунальне майно, її розмір вираховується за відповідною мето-

дикою53. Зміни орендної плати можуть бути внаслідок змін цін

и тарифів, причому лише за погодженням сторін, а також зміни

стану об’єкта оренди. Останнє можливо за обставин, що вини-

кли з незалежних від орендаря причин, зокрема внаслідок змі-

ни кон’юнктури на ринку товарів, робіт, послуг, з вини орендо-

давця, через дію непереборної сили чи у зв’язку з природними

властивостями майна, що є об’єктом оренди, тощо. Це має до-

вести в судовому порядку орендар. Якщо в погіршенні цього

майна або у створенні гірших умов користування ним винні

обидві сторони за договором, розмір орендної плати також мо-

же бути зменшений, але лише в частині, яка відповідає вині

орендодавця у зменшенні можливості користуватися майном.

Орендар також може порушувати питання і про повне звільнення

його від внесення орендної плати, якщо він з незалежних від ньо-

го обставин протягом певного часу був повністю позбавлений

можливості користуватися орендованим майном, наприклад, уна-

слідок здійснення капітального ремонту (якщо його повинен ро-

бити орендодавець), прострочення орендодавцем надання майна

орендареві, наявності в майні недоліків, що роблять неможливим

його використання за призначенням, тощо.

Відповідно до ст. 797 ЦК орендна плата за користуван-

ня будинком або спорудою містить у собі плату за користуван-

ня земельною ділянкою. Проте можливість застосування цієї

норми на практиці викликає деякі сумніви, оскільки користу-

вання земельною ділянкою може здійснюватися лише на під-

ставі відповідного договору оренди, істотною умовою якого є

орендна плата. Тому її дублювання в договорі оренди будинку

або споруди приведе до безпідставного збагачення орендодав-

ця будинку або споруди.

Цивільний кодекс у ч. 2 ст. 762 передбачає, що орендна

плата може за вибором сторін вноситись у грошовій або нату-

ральній формі. Між тим згідно з ч. 3 ст. 286 ГК орендна плата може встановлюватися в натуральній або грошово-натуральній

формі залежно від специфіки виробничої діяльності орендаря.

У випадку несвоєчасної сплати орендної плати стяг-

нення заборгованості провадиться в безспірному порядку на

підставі виконавчого напису нотаріуса54. Заборгованість з

орендної плати протягом трьох місяців підряд слугує підста-

вою для односторонньої відмови орендодавця від договору (ч.

1 ст. 782 ЦК).

Форма договору найму (оренди) залежить від його

предмета та строку дії: а) вимоги до найму (оренди) майна,

крім будівлі та іншої капітальної споруди, у гл. 58 ЦК не вста-

новлюється, тому у відношенні цього договору діють загальні

правила, викладені в статтях 205 – 210 ЦК, а в гл. 59 (щодо

найму житла) вказується про просту письмову форму (ст. 811

ЦК); б) стосовно найму (оренди) будівлі або іншої капітальної

споруди – якщо строк договору становить до 3-х років, він

укладається у письмовій формі, а на три роки і більше – підля-

гає нотаріальному посвідченню (ч. 2 ст. 793 ЦК). Він також має

бути зареєстрований (відповідно до ст. 794 ЦК, ст. 19 та ін.)

Закону України “Про державну реєстрацію речових прав на

нерухоме майно і їхні обмеження”). Згідно зі статтями 18, 20

Закону України “Про оренду землі” договір оренди земельної

ділянки підлягає державній реєстрації.

Строк дії договору має бути позначений у ньому, а за

відсутності такого – договір вважається укладеним на невизна-

чений строк (ч. 1 та 2 ст. 763 ЦК). При цьому має значення і

момент, з якого договір вважається укладеним, яким є оформ-

лення акта прийому-передачі орендованого майна (ч. 1 ст. 795

ЦК), що стосується найму будівлі або іншої капітальної спору-

ди. Утім, початком строку дії договора є момент набрання ним

чинності, яким є момент його укладення в належній формі

(статті 631, 638 ЦК) або державна реєстрація (ст. 20 “Про оре-

нду землі”).

Дія договору найму (оренди) триває до спливу зазначеного в ньому строку. Стаття 763 ЦК, на відміну від ст. 17 Зако-

ну України “Про оренду державного і комунального майна та

ст. 33 Закону “Про оренду землі”, не передбачає правила про

те, що договір за відсутності повідомлення про припинення

вважається продовженим.

Серед прав та обов’язків сторін договору найму

(оренди) одним із найважливіших є несення витрат на ремонт

майна. Компенсація за поліпшення майна може передбачатися

в договорі. Разом із тим часто виникають спори з приводу то-

го, чи має орендар ще раз узгоджувати з орендодавцем прове-

дення ремонту, якщо це й так зазначено в договорі як його

обов’язок. Судова практика в цих питаннях різноманітна: від

встановлення судом, що таке зазначення в договорі свідчить

про попередню згоду орендодавця на це, до протилежної пози-

ції, згідно з якою це ще не свідчить про узгодженість про роз-

мір коштів, які має вкладати орендар у ремонт, особливо, про

ті, що будуть компенсуватися його орендодавцем.

У статті 777 ЦК і ч.1 ст. 285 ГК передбачено переважне

право орендаря на продовження договору оренди. При цьому

ЦК, на відміну від ГК, висуває умови і порядок здійснення

цього права.

1. Орендар може претендувати на продовження догово-

ру оренди лише в тому випадку, якщо він належним чином ви-

конував свої обов’язки.

2. Він має переважне право порівняно з іншими особа-

ми, які претендують на укладання договору оренди. Як прави-

ло, таке питання виникає тоді, коли орендодавець хоче здати

приміщення іншому орендареві.

3. Якщо майно, яке перебуває в оренді, більше в оренду

власником здаватися не буде, то про переважне право орендаря

йтися не може, тому що немає особи, у порівнянні з якою у

нього була б перевага.

4. Орендар, який має намір скористатися своїм перева-

жним правом, зобов’язаний проінформувати про це орендодав-

ця (відповідно до ч. 2 ст. 777 ЦК). Разом з тим, якщо орендар

користується майном після закінчення строку дії договору

(ст. 764 ЦК), не інформуючи орендодавця про свій намір

скористатися переважним правом, продовження строку зале-

жить від волі орендодавця. Якщо він не проти, то договір буде

пролонгований на такий же строк на тих же умовах (ч. 4 ст. 284

ГК). В іншому разі протягом місяця після спливу строку дії до-

говору орендодавець повідомляє про це орендареві, який му-

сить підкоритися і повернути орендоване майно. За таких об-

ставин він утрачає своє переважне право.

5. На новий строк договірні відносини між тими ж осо-

бами можуть продовжуватися на інших умовах. Це особливо

стосується орендної плати.

Припинення договору найму (оренди) має місце у ви-

падку смерті фізичної особи-наймача, якщо інше не встановле-

но договором або законом, та в разі ліквідації юридичної осо-

би, яка була наймачем або наймодавцем (ст. 781 ЦК), при від-

мові орендодавця від договору оренди (ст. 782 ЦК). Умови, ви-

кладені в статтях 783 та 784 ЦК, необхідні для розірвання до-

говору оренди, проте самі по собі не спричиняють припинення

цього договору, а є лише підставами для звернення відповідної

сторони до суду. До цього варто додати і передбачені ст. 291

ГК такі підстави припинення договору оренди, як закінчення

строку, на який він був укладений, викупу (приватизації)

об’єкта оренди (що передбачено також ст. 705 ЦК), загибелі

(знищення) об’єкта оренди.

Цікавим є питання про те, як бути з ЦМК, взятим в

оренду, кому його передавати, якщо державне підприємство,

ЦМК якого був переданий в оренду, ліквідовано. У цих випад-

ках орендоване майно потребує повернення орендодавцеві

(ФДМУ), який упродовж певного строку володіє ним, або знов

передати в оренду, або приватизувати.

Дата добавления: 2014-01-07