Земельний кадастр і грошова оцінка землі

Земельний кадастр - це система необхідних відомостей і документів про місце розташування та правовий режим земельних ділянок, їх розподіл між власниками землі і землекористувачами за категоріями земель, про їх оцінку, класифікацію, кількісну та якісну характеристику та суспільну цінність. Основними складовими частинами державного земельного кадастру є кадастрове зонування, кадастрові зйомки, державна реєстрація земельних ділянок, облік кількості та якості земель, їх бонітування, економічна оцінка та грошова оцінка земельних ділянок.

Кадастрове зонування передбачає встановлення меж кадастрових зон та кварталів, меж оціночних районів і зон, місця розташування обмежень щодо використання земель. Кадастрові зйомки являють собою комплекс робіт, виконуваних для визначення та відновлення меж земельних ділянок.

Завдання кількісного обліку земельних ресурсів полягає в постійному системному веденні й оновленні інформаційних даних, які характеризують кожну земельну ділянку за площею та складом угідь. Облік якості землі відображає відомості, які характеризують земельні угіддя за природними властивостями та набутими властивостями, що впливають на їх родючість.

Бонітування або якісна оцінка землі здійснюється за даними обліку якості землі. Її мета полягає в тому, щоб на основі найбільш важливих природних властивостей (ознак) ґрунтів, які корелюють з урожайністю, виділити ґрунтові відміни, ґрунтові класи й агровиробничі групи ґрунтів, систематизувати їх за природною якістю і господарською цінністю для вирощування певних сільськогосподарських культур. Така систематизація – це відносна оцінка видів ґрунтів як природного тіла за сумою відповідних властивостей (вмістом гумусу, поживними елементами, температурним і водним режимами, конфігурацією й особливостями рельєфу тощо) і оцінюється в балах (показник бонітету) за 100-бальною шкалою. Вищим балом оцінюються грунти з кращими властивостями з найбільшою природною продуктивністю.

Економічна оцінка характеризує продуктивну здатність землі як засобу виробництва. Відмінність її від бонітування полягає в тому, що земля оцінюється не як природне тіло, а як засіб виробництва. Це означає, що у однакових ґрунтів одного і того ж бонітету можуть бути різні бали економічної родючості через різні умови господарювання (місцеположення, спеціалізацію, дорожні умови тощо).

Для регулювання економічних відносин саме і використовуються дані економічної оцінки землі. Вона здійснюється у двох аспектах: а) загальна оцінка, б) часткова оцінка (ефективність вирощування окремих сільськогосподарських культур або видів багаторічних культурних насад- жень).

Критеріями загальної економічної оцінки землі є: 1) вартість валової продукції (грн./ га), оціненої за єдиними спеціально розробленими кадастровими цінами; 2) окупність витрат, що визначається відношенням вартості продукції до витрат на її одержання; 3) диференціальний дохід, що є додатковим чистим доходом на землях кращої якості і місцеположення.

Критеріями часткової оцінки є врожайність культури в ц/га, окупність витрат, диференціальний дохід від кожної вирощуваної культури. Результати часткової оцінки ефективності вирощування окремих культур дають змогу підприємствам правильно вирішувати проблему добору найефективніших для умов господарства галузей рослинництва, встановлювати їх оптимальне співвідношення, здійснювати об'єктивну оцінку діяльності окремих рослин- ницьких підрозділів за наявності в них різноякісних земель та ін..

Дані економічної оцінки землі мають велике значення для об ґрунтованого регулювання земельних відносин, зокрема вони є основою для грошової оцінки земельної ділянки різного цільового призначення. Така оцінка визначається на рентній основі. Залежно від призначення та порядку проведення грошова оцінка земельних ділянок, згідно нового Земельного кодексу, може бути нормативною і експертною.

Нормативна грошова оцінка земельних ділянок здійснюється для визначення розміру земельного податку, орендної плати, втрат сільськогосподарського виробництва, економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель тощо.

Експертна оцінка використовується при здійсненні цивільно-правових угод щодо земельних ділянок.

Грошова оцінка землі – це розрахункова величина, і її не можна ототожнювати з поняттям ціни землі. Ціна землі визначається в процесі купівлі-продажу земельних ділянок з урахуванням на них попиту і пропозиції, місцеположення, бонітету тощо. В світовій практиці існують різні підходи до грошової оцінки землі. В більшості така оцінка зводиться до капіталізації земельної ренти. За згаданою офіційною методикою грошова оцінка земель сільськогосподарського призначення здійснюється за одержаним сукупним рентним доходом, що є сумою диференціального і абсолютного рентного доходу.

Рентний дохід диференціальний (РДд) визначається за формулою:

РДд = [ (У х Ц – В) – (В х К р) ]: Ц,

де У – урожайність зернових з 1 га, ц; Ц – ціна реалізації 1 ц зерна, грн.;

В – виробничі витрати на 1 га, грн.; К р – коефіцієнт рентабельності, що

береться на рівні 0,35.

Для того щоб знівелювати вплив інфляції, диференціальний дохід обчислено в натуральних показниках. По Україні рентний дохід з 1 гектара орних земель становить 7,4 ц. зерна.

В сільському господарстві, крім диференціального рентного доходу, формується й абсолютний рентний доход. Його величина з гектара угідь визначена, згідно з прийнятою методикою, в 1,6 ц. Отже, сукупний рентний дохід становить 9 ц/га.

Грошова оцінка (ГО) сільськогосподарських земель (орних, багаторічних насаджень, сінокосів і пасовищ) з урахуванням фактора капіталізації рентного доходу здійснюється за формулою:

ГО = (РДд + Ард) х Тк х Ц,

де Ард – абсолютний рентний доход (постійна величина 1,6 ц/га);

Тк – строк капіталізації рентного доходу – дорівнює 33 рокам;

Ц – поточна ціна 1 ц зерна, грн.

В цілому по Україні середня грошова оцінка 1 гектара ріллі на цей час з врахуванням коефіцієнту 3,0 до початкової ціни 2001 року при визначенні розміру орендної плати, земельного податку становить 11202 грн. Найвищу грошову оцінку мають орні землі Черкаської області, а найнижчу – Житомирської.

Плата за використання земель введена в Україні з 1 липня 1992 року Законом України " Про плату за землю". У вересні 1996 р. прийнята нова ре-

дакція цього закону. При цьому було встановлено, що розмір земельного податку не залежить від результатів господарської діяльності власників земель і землекористувачів.

Плата за землю сільськогосподарського призначення встановлюється у відсотках від її грошової оцінки. Зокрема, для ріллі, сіножатей і пасовищ ставка земельного податку визначена у розмірі 0,1 %, для багаторічних наса-

джень – 0,03 %.

Оренда землі згідно Закону України "Про оренду землі" (жовтень 1998 р.) – це передача її власником у тимчасове (строкове) володіння та користування іншим фізичним або юридичним особам за відповідну плату, яку називають орендною. Об'єктом оренди є земельні ділянки, що знахо- дяться у власності громадян та юридичних осіб України, територіальних громад (комунальна власність), а також держави.

Зазначені власники земельних ділянок водночас є і орендодавцями. Вони мають право здавати землю в оренду на строк до 50 років. Конкретний термін оренди визначається за погодженням сторін.

Право на оренду землі мають громадяни та юридичні особи України, її релігійні і громадські організації, іноземні держави, іноземні юридичні і фізичні особи, особи без громадянства.

Законом передбачено, що орендарями земельних ділянок сільськогоспо-

дарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського вироб-

ництва можуть бути лише ті юридичні особи, установчими документами яких передбачено здійснення цього виду діяльності, а також фізичні особи, які мають відповідну кваліфікацію або досвід роботи в сільському господарстві.

Орендні відносини між орендодавцями земельних ділянок і орендарями регулюються договором оренди, який укладається у письмовій формі. Невід'-

ємною складовою його є план (схема) земельної ділянки. Істотні умови договору оренди земельних ділянок – це місце розташування та розмір земельної ділянки; термін договору оренди; орендна плата; цільове призначення та умови використання і збереження якості землі; умови повернення земельної ділянки; існуючі обмеження й обтяження щодо її вико-

рискання; сторона, що несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін.

Одним з головних питань орендних відносин є визначення орендної плати. ЇЇ рівень залежить від таких фікторів: якості (родючості) земельної ділянки, її місцеположення, цін на сільськогосподарську продукцію, що виробляється на орендованій землі, попиту на цей ресурс та пропозиції його у відповідному географічному регіоні.

Орендна плата за земельну ділянку – це платіж, який орендар сплачує орендодавцеві за володіння і користування земельною ділянкою. Розмір, форми і строки сплати орендної плати встановлюються за згодою сторін і зазначаються в договорі оренди.

Орендна плата може встановлюватися в різних формах: грошовій, натуральній (за визначеною кілкістю чи часткою врожаю, що отримується з орендованої землі), відробітній (надання різних послуг орендодавцю) і змішаній, в якій можуть бути поєднанні у певних співвідношеннях зазначені раніше форми орендної плати.

Дата добавления: 2014-01-07