КАТЕГОРИИ: Архитектура-(3434)Астрономия-(809)Биология-(7483)Биотехнологии-(1457)Военное дело-(14632)Высокие технологии-(1363)География-(913)Геология-(1438)Государство-(451)Демография-(1065)Дом-(47672)Журналистика и СМИ-(912)Изобретательство-(14524)Иностранные языки-(4268)Информатика-(17799)Искусство-(1338)История-(13644)Компьютеры-(11121)Косметика-(55)Кулинария-(373)Культура-(8427)Лингвистика-(374)Литература-(1642)Маркетинг-(23702)Математика-(16968)Машиностроение-(1700)Медицина-(12668)Менеджмент-(24684)Механика-(15423)Науковедение-(506)Образование-(11852)Охрана труда-(3308)Педагогика-(5571)Полиграфия-(1312)Политика-(7869)Право-(5454)Приборостроение-(1369)Программирование-(2801)Производство-(97182)Промышленность-(8706)Психология-(18388)Религия-(3217)Связь-(10668)Сельское хозяйство-(299)Социология-(6455)Спорт-(42831)Строительство-(4793)Торговля-(5050)Транспорт-(2929)Туризм-(1568)Физика-(3942)Философия-(17015)Финансы-(26596)Химия-(22929)Экология-(12095)Экономика-(9961)Электроника-(8441)Электротехника-(4623)Энергетика-(12629)Юриспруденция-(1492)Ядерная техника-(1748) |
Методические подходы к оценке рыночной стоимости объектов недвижимости
На цену реализации квартиры заметно влияют различные ее параметры (до 40), а также дата продажи. При этом их воздействие реально не является независимым. Например, по всем публикуемым статистическим данным обычно получается, что в среднем чем больше комнат, тем квартира дороже. Однако некоторые практики-риелторы утверждают, что выше всего стоимость одного квадратного метра общей площади в однокомнатных квартирах. На самом деле оба утверждения соответствуют истине, но при разных условиях. Для дешевых квартир в непрестижных домах и районах действительно дороже однокомнатные квартиры, адля средних и дорогих квартир дороже многокомнатные. При оценке рыночной стоимости недвижимости применяются три стандартных подхода: затратный, сравнения продаж и капитализации дохода. В общем случае при наличии достаточного количества рыночной информации для оценки необходимо применять все три подхода. Затратный подход к оценке недвижимости реализуется в следующей последовательности: • определение стоимости участка земли; • определение восстановительной или замещающей стоимости зданий и сооружений; • определение величины накопленного износа зданий и сооружений; • определение рыночной стоимости недвижимости как суммы стоимости участка земли и восстановительной или заменяющей стоимости зданий и сооружений за вычетом накопленного износа. 384 Раздел X. МАРКЕТИНГ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ Стоимость участка земли определяется в зависимости от его назначения и наличия достаточного количества достоверной рыночной информации методами сравнения продаж (см. ниже), остаточной стоимости земли или капитализации арендного дохода (см. ниже); а при отсутствии достаточного количества рыночной информации о продажах или аренде — применением действующих нормативных методик, установленных государством.
В стоимость восстановления или замещения должны включаться все обычные в данных случаях расходы, а также расходы, связанные с получением разрешений, лицензий или проведением экспертиз, включая экологическую экспертизу и прочие оценки, необходимые в соответствии с законодательными или нормативными актами. Затраты, соответствующие восстановительной или заменяющей стоимости для целей оценки недвижимости, вычисляются как сумма прямых издержек (стоимость материалов, изделий и оборудования; заработная плата строительных рабочих; стоимость строительных машин и механизмов; стоимость временных зданий и сооружений, мероприятия по технике безопасности, транспортно-складские расходы и другие затраты, нормативно принятые на местном рынке; прибыль и накладные расходы подрядчика), косвенных издержек (расходы, сопутствующие возведению здания, но не включаемые в стоимость строительно-монтажных работ: стоимость проектирования, технадзора, геодезического контроля; оплата консультаций, юридических, бухгалтерских и аудиторских услуг; стоимость финансирования строительства; расходы на рекламу, маркетинг и продажу объекта; административные и другие расходы застройщика) и прибыли предпринимателя. Под накопленным износом понимается уменьшение восстановительной или заменяющей стоимости зданий и сооружений, которое может иметь место в результате физического, функционального и внешнего износа. Общая величина накопленного износа здания или сооружения определяется как сумма величин износа по каждой из следующих позиций: • исправимый физический износ (за счет плохой эксплуатации, его еще называют отложенным ремонтом);
• неисправимый физический износ; • исправимый функциональный износ (вызывается недостатками, требующими добавления элементов, их замены или модернизации -ввиду их отсутствия или ненадлежащего состояния в существующем сооружении, что противоречит современным рыночным стандартам; может также вызываться «сверхулучшениями» — характеристиками и элементами, подлежащими демонтажу, поскольку их наличие неадекватно современным требованиям рыночных стандартов); Глава 38. Оценка недвижимости • неисправимый функциональный износ; • внешний (экономический) износ. Подход сравнения продаж применяется при наличии достаточного количества достоверной рыночной информации о сделках купли-продажи объектов, аналогичных оцениваемому. При этом критерием для выбора объектов сравнения является аналогичное наилучшее и наиболее эффективное использование. Данный подход при оценке недвижимости реализуется в следующей последовательности: • анализ рыночной ситуации для аналогичных объектов недвижимости и выбор достоверной информации для анализа; • определение подходящих единиц сравнения; • выделение необходимых элементов сравнения; • проведение корректировок стоимости единиц сравнения по элементам сравнения; • приведение ряда скорректированных показателей стоимости для объектов сравнения к одному показателю или к диапазону стоимости объекта оценки. В качестве единиц сравнения принимают измерители, традиционно сложившиеся на местном рынке. В этом качестве применяются цены: за единицу площади; за единицу длины вдоль магистрали; за участок; а при проведении сравнительного анализа для застроенных участков — за единицу площади участка; за единицу площади помещений, подлежащей сдаче в аренду; за единицу общей площади помещений; за единицу объема сооружения; за комнату; за квартиру; за единицу недвижимости, приносящую доход. Элементами сравнения называют характеристики объектов недвижимости и сделок, которые вызывают изменение цен на недвижимость. К элементам, подлежащим обязательному учету, относят: состав передаваемых прав собственности; условия финансирования сделки купли-продажи; условия продажи; время продажи; месторасположение; физические характеристики; экономические характеристики; характер использования; компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью.
Корректировки цен продажи сравнимых объектов производятся в следующем порядке: в первую очередь производятся корректировки, относящиеся к условиям сделки и состоянию рынка, во вторую очередь — корректировки, относящиеся непосредственно к объекту недвижимости. Окончательное решение о величине результата, определенного методом сравнения продаж, принимается на основании анализа скорректированных цен продажи объектов сравнения, имеющих наибольшее сходство с объектом оценки. 386 Раздел X МАРКЕТИНГ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ Подход капитализации дохода при оценке рыночной стоимости недвижимости реализуется в следующей последовательности: • прогнозирование будущих доходов; • капитализация будущих доходов. Будущие доходы, генерируемые объектом недвижимости, делятся на два типа: доходы от операционной (эксплуатационной) деятельности в результате коммерческих арендных отношений (гипотетические) и доходы от реверсии. Капитализация будущих доходов в настоящую стоимость может выполняться методом прямой капитализации или методом капитализации по норме отдачи. Исходной предпосылкой подхода являются постоянство и бесконечность капитализируемого дохода. При данном подходе настоящая стоимость будущего потока доходов определяется как отношение годового дохода, приходящегося на право собственности, к коэффициенту капитализации для данного права собственности. Исходной предпосылкой подхода капитализации по норме отдачи является ограниченность периода поступления дохода. При таком подходе пересчет конечного числа будущих денежных потоков в настоящую стоимость выполняется при конкретном значении нормы отдачи, соответствующей риску инвестиций в данный тип недвижимости. При оценке земли, зданий и сооружений, полностью оборудованных и функционирующих как самостоятельный бизнес (гостиницы, рестораны, бары, коммерческие спортивные и медицинские учреждения и т.п.), допускается определять стоимость недвижимости исходя из ее коммерческого потенциала с применением соответствующих методик.
Дата добавления: 2014-10-23; Просмотров: 472; Нарушение авторских прав?; Мы поможем в написании вашей работы! Нам важно ваше мнение! Был ли полезен опубликованный материал? Да | Нет |