Нормативно-правовые акты. Методические рекомендации

Методические рекомендации

Вопросы для обсуждения

Наем жилого помещения

Семинарское занятие 60

Цель: выявить особенности найма жилого помещения, отграничив договоры коммерческого и социального найма.

Организационная форма занятия: семинар

1. Виды жилищных фондов.

2. Понятие договора найма жилого помещения. Его разновидности.

3. Договор коммерческого найма жилого помещения. Его признаки и сфера

применения. Порядок заключения.

3.1. Права и обязанности сторон по договору коммерческого найма жилого помещения.

3.2. Основания расторжения договора коммерческого найма жилого помещения.

4. Договор социального найма жилого помещения. Его признаки и сфера применения.

Глава 35 ГК объединяет договоры, предметом которых служат жилые помещения, а целью – их предоставление контрагентам для проживания. Правовым источником для уяснения договора найма жилого помеще­ния, помимо статей 671—688 ГК, должен быть Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики» от 24 декабря 1992 г. Это позволит проследить изменение употребления терминов «аренда» и «наем» применительно к жилым помещениям. После 1 мар­та 1996 г. договор аренды жилых помещений может заключаться только между юридическими лицами, физические же лица могут заключать лишь договор найма жилого помещения, который имеет две разновидно­сти: договор социального найма и договор коммерческого найма жилого помещения. При изучении каждой из разновидностей договора следует уяснить сферу его применения, субъектный состав, сроки, особенности прав и обязанностей наймодателей, нанимателей и совместно прожива­ющих с ними лиц.

1. Гражданский кодекс Российской Федерации Глава 35; Ст. 671 - 688.

2. Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004 (с изм. и доп. от 30 ноября 2010 г.)

Рекомендуемая литература (основная)

1. Российское гражданское право. Учебник. Часть 2 / Под ред. Е.А. Суханова. М.: Статут, 2010. С. 384-446

Рекомендуемая литература (дополнительная)

1. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая. Договоры о передаче имущества. М.: СТАТУТ, 2000. С. 654 – 745

2. Договоры аренды, найма и лизинга / Под ред. Корнийчук Г.А. – М.: Дашков и К, 2009.

3. Предоставление жилья по найму / Под ред. Сутягин А.В. - М.: ГроссМедиа, РОСБУХ, 2009.

4. Справочник по жилищным вопросам Шешко Г.Ф., Вишнякова А.В. - КОНТРАКТ, ИНФРА-М, 2008.

5. Бобровская О.Н. Договор коммерческого найма: перспективы развития / Бобровская О.Н. // Современное право – 2010-№ 2.

6. Киминчижи Е.Н. Гражданско-правовой договор найма жилого помещения / Киминчижи Е.Н. // Налоги-2009-№ 4.

7. Козлова Ю.М., Богданов Е.В. Преимущественное право нанимателя жилого помещения на заключение договора найма на новый срок / Козлова Ю.М., Богданов Е.В. // Нотариус-2009-№ 5.

8. Литовкин В.Н. Жилищное законодательство и Концепция развития гражданского законодательства / Литовкин В.Н. // Журнал российского права–2010-№ 1.

9. Садовникова Е.В. Правовая характеристика договора коммерческого найма жилого помещения / Садовникова Е.В. // Право и экономика-2010-№ 1.

10. Самигулина А.В. Правовое регулирование договора коммерческого найма / Самигулина А.В. // Право и экономика-2009-№ 12.

11. Шешко Г.Ф. Стороны договора социального найма жилого помещения. Содержание договора / Шешко Г.Ф. // Жилищное право-2009-№ 10.

12. Шипунова Е. Жилищное правоотношение по найму жилого помещения в общежитии / Шипунова Е. // Жилищное право – 2010 - № 4.

13. Шипунова Е. Жилищное правоотношение по найму жилого помещения маневренного фонда / Шипунова Е. // Жилищное право – 2010 - № 5.

14. Шитова М.А. Актуальные вопросы и споры о праве на жилое помещение, занимаемое по договору социального найма / Шитова М.А. // Жилищное право-2009-№ 11.

Интернет – источники

1. garant.ru

Задание для самостоятельной работы студентов

1. Темы научных сообщений и рефератов

1. Жилищные права и их защита

2. Договор социального найма в России

3. Договор коммерческого найма через призму времен

Объем реферата или научного сообщения: 10 –12 печатных страниц, через 2 интервала, 14 кегль.

2. Для проверки уровня освоенности темы предлагается ответить на ряд тестовых вопросов. Студент должен выбрать из числа предлагаемых ему ответов один – верный и наиболее полный. Критерии оценки знаний:

отличная оценка ставится при не менее 90 % правильных ответов;

хорошая оценка ставится при не менее 80 % правильных ответов;

удовлетворительная оценка ставится при не менее 70 % правильных ответов;

неудовлетворительная оценка ставится при менее 70 % правильных ответов.

Решить тесты:

1. Договор найма жилого помещения является договором:

1. консенсуальным, взаимным и возмездным;

2. реальным, односторонним и возмездным;

3. присоединения, взаимным и безвозмездным;

4. публичным, взаимным и возмездным.

2. По договору найма жилого помещения одна сторона - собст­венник жилого помещения (наймодатель) - предоставляет другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату:

1. во владение и пользование;

2. во владение и распоряжение;

3. во владение, пользование и распоряжение;

4. в пользование и распоряжение.

3. Основанием заключения договора социального найма жилого по­мещения является:

1. наличие решения органа местного самоуправления о предоставлении жилого помещения по договору социального найма.

2. постановка на учет в качестве нуждающегося в жилой площади;

3. наступление очереди на получение жилого помещения;

4. наступление установленных условий внеочередного полу­чения жилой площади;

4. Юридическим лицам жилое помещение может быть предо­ставлено только на основе договора:

1. аренды

2. коммерческого найма жилого помещения;

3. социального найма жилого помещения;

4. проката

5. Переход права собственности на занимаемое по до­говору найма жилое помещение

1. не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения;

2. не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения, если только новый собственник этого помещения не возражает против данного договора;

3. влечет расторжение или изменение договора найма жилого помещения

4. влечет недействительность договора найма жилого помещения

6. Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного про­живания:

1. квартира, жилой дом;

2. каюта на пассажирском судне, пришвартованном к дебар­кадеру;

3. гостиничный номер любой гостиницы;

4. купе в вагоне поезда, постоянно стоящего на запасном пути станции.

7. Договор найма жилого помещения заключается в форме:

1. письменной;

2. нотариальной;

3. требующей государственной регистрации;

4. письменной или устной.

8. Наймодатель жилого помещения обязан:

1. передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания.

2. использовать жилое помещение только для проживания;

3. обеспечивать сохранность жилого помещения;

4. поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии.

9. Юридическое лицо может использовать жилое помещение

1. только для проживания граждан

2. в любых целях

3. для производственных нужд

4. только для извлечения прибыли

10. Срок проживания временных жильцов не может превышать:

1. шести месяцев;

2. одного месяца;

3. трex месяцев;

4. одного года.

11. Временные жильцы обязаны освободить жилое помещение, если срок проживания с ними не согласован, со дня предъявления этого требования нанимателем не позднее:

1. семи дней.

2. тридцати дней;

3. двадцати дней;

4. десяти дней;

12. Договор социального найма жилого помещения заключается на срок:

1. неограниченный.

2. один год;

3. пять лет;

4. десять лет;

13. Договор коммерческого найма жилого помещения заключает­ся на срок, не превышающий:

1. пяти лет;

2. шести месяцев;

3. одного года;

4. без указания срока.

14. В случае отказа наймодателя от заключения с прежним на­нимателем договора найма жилого помещения на новый срок, наймодатель не вправе сдавать это помещение в наем в течение:

1. одного года;

2. трех лет;

3. шести месяцев;

4. трех месяцев.

15. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, расторгнуть договор найма с наймодателем, предупредив его письменно за:

1. три месяца;

2. один год;

3. шесть месяцев;

4. один месяц.

16. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случае невнесе­ния нанимателем платы за:

1. шесть месяцев;

2. три месяца;

3. девять месяцев;

4. один год.

17. Для устранения нарушений нанимателем, послуживших ос­нованием для расторжения договора найма жилого помещения, по решению суда ему может быть предоставлен срок не более:

1. одного года.

2. одного месяца;

3. трех месяцев;

4. шести месяцев.

Задания для развития и контроля владения компетенциями:

Задание 1.

Продолжить заполнение таблицы по форме приведенной к семинарскому занятию №9 методического пособия.

Задание 2.

Решить задачи:

1. ОАО «Строймеханизация» выстроило жилой дом за счет прибыли. Квартиры в этом доме были распределены среди сотрудников акционерного общества следующим образом: 70% квартир предоставлены в пользование по договору коммерческого найма, 30% квартир — проданы.

При заключении договора коммерческого найма администрация исходила из рекомендаций руководства и общественности подразделений, в которых работали сотрудники, из деловых качеств и нуждаемости в улучшении жилищных условий независимо от порядкового номера в списке нуждающихся. Ряд сотрудников акционерного общества обратился в суд с требованием к акционерному обществу о признании недействительными договоров коммерческого найма и о понуждении предоставить им жилые помещения на условиях коммерческого найма в соответствии с очередностью в списке нуждающихся в улучшении жилищных условий и согласно нормам предоставления жилой площади.

1. Вправе ли акционерное общество распоряжаться своим жилищным фондом путем распределения жилых помещений на условиях договора коммерческого найма и договора купли-продажи?

2. Свободно ли акционерное общество в выборе лиц, с которыми заключаются договоры коммерческого найма, и в выборе условий этих договоров?

3. В каком порядке и на каких условиях предоставляются жилые помещения нуждающимся в улучшении жилищных условий?

4. Как следует разрешить спор?

2. ОАО «СТЭП» из жилищного фонда, находящегося в его собственности, предоставило своему работнику Корниенко двухкомнатную квартиру, заключив с ним договор найма жилого помещения сроком на один год. В качестве членов семьи нанимателя с Корниенко постоянно проживали жена и дочь 20 лет.

Через десять месяцев после заключения договора Корниенко тяжело заболел. В связи с этим он, его жена и дочь обратились к администрации акционерного общества с просьбой о том, чтобы Корниенко как наниматель по договору найма жилого помещения был заменен его дочерью. Администрация отказала Корниенко и членам его семьи в просьбе.

Правомерен ли отказ администрации?

Дата добавления: 2015-05-10