КАТЕГОРИИ: Архитектура-(3434)Астрономия-(809)Биология-(7483)Биотехнологии-(1457)Военное дело-(14632)Высокие технологии-(1363)География-(913)Геология-(1438)Государство-(451)Демография-(1065)Дом-(47672)Журналистика и СМИ-(912)Изобретательство-(14524)Иностранные языки-(4268)Информатика-(17799)Искусство-(1338)История-(13644)Компьютеры-(11121)Косметика-(55)Кулинария-(373)Культура-(8427)Лингвистика-(374)Литература-(1642)Маркетинг-(23702)Математика-(16968)Машиностроение-(1700)Медицина-(12668)Менеджмент-(24684)Механика-(15423)Науковедение-(506)Образование-(11852)Охрана труда-(3308)Педагогика-(5571)Полиграфия-(1312)Политика-(7869)Право-(5454)Приборостроение-(1369)Программирование-(2801)Производство-(97182)Промышленность-(8706)Психология-(18388)Религия-(3217)Связь-(10668)Сельское хозяйство-(299)Социология-(6455)Спорт-(42831)Строительство-(4793)Торговля-(5050)Транспорт-(2929)Туризм-(1568)Физика-(3942)Философия-(17015)Финансы-(26596)Химия-(22929)Экология-(12095)Экономика-(9961)Электроника-(8441)Электротехника-(4623)Энергетика-(12629)Юриспруденция-(1492)Ядерная техника-(1748) |
Оценка земель поселений доходными методами
Доходный метод оценки стоимости земель населенных пунктов (городских и сельских поселений согласно новому земельному кодексу РФ, однако в современной научной литературе данные термины приравнены друг к другу) используется даже для оценки тех земельных участков, которые приносят доход, причем не обязательно прямой, это может быть и косвенный, выраженный в виде улучшения или большой эффективности, а следовательно, и увеличения дохода соседних земельных участков. В основу данного метода отражающего общее качество и сумму ожидаемого дохода, который будет приносить данный вид земель населенных пунктов в будущем, положено то, что в упрощенном виде современная стоимость земли, в которую вложен капитал (на создание определенной структуры улучшений), складывается из суммы приведенных (капитализированных) поступлений будущих выгод (рентных доходов) к моменту ликвидации (износу) произведенных улучшений на земле. Земли населенных пунктов при применении доходного метода оценки необходимо будет анализировать с позиции долгосрочного инвестирования капитала и получения дохода в течение длительного времени с учетом всех внешних и внутренних экономических и инвестиционных факторов, а будущие доходы — рентные платежи (земельный налог, арендная плата и т. д.) — будут приводиться к современной стоимости путем капитализации дисконтирования. Применение доходного метода в России может давать достаточно высокие результаты оценки, что связано со стабильностью некоторых составляющих метода. Однако этот метод затруднительно реализовать с точки зрения прогнозного развития экономики страны. Исходя из этого, в данном разделе предложены основные прямые процедурные оценки доходными методами земель населенных пунктов на современном уровне развития экономики страны.
9. Оценка земель сельскохозяйственного назначения В настоящий момент под экономической оценкой земель сельскохозяйственного назначения понимается денежное выражение экономического эффекта, приносимого данными землями при их целевом использовании — непосредственно сельскохозяйственном использовании, с учетом временного фактора, а в настоящее время еще и отражение (проецирование) общей экономической ситуации в стране. Не менее важным является то, что современным законодательством запрещена продажа таких земель как объекта недвижимости — уникального пространственно-имущественного базиса. Все это создает специфику проведения оценки сельскохозяйственных земель и позволяет выстроить следующей алгоритм: ♦ определение стоимости земель сельскохозяйственного назначения исходя из имущественного характера (как объекта недвижимости) (алгоритм № 1); ♦ определение цены земли сельскохозяйственного назначения как основного средства производства, т. е. оценки земли как производственного земельного капитала (алгоритм №2). Структура алгоритмов оценки существует уже несколько десятилетий, однако этапы и структура содержания различных информационных блоков меняются с развитием экономики страны, это связано в первую очередь со структурой собственности на орудия. Данное моделирование структуры формирования цены земли базируется на единой классической теории образования цены земли как капитализированной ренты — основной прогноз формирования стабильного дохода за определенный временной тренд. Прогноз формирования строится на большом блоке социо-физико-экономической информации о земле и хозяйственно-экономической деятельности на ней, при этом информацию необходимо верифицировать (проверять) на каждом этапе ее формирования.
Алгоритм № 1: определение стоимости земель сельскохозяйственного назначения как объекта недвижимости. Этот алгоритм оценки сельскохозяйственных угодий имеет широкую апробацию по применению, что позволяет получить высокие результаты. Применение данного алгоритма позволяет сформулировать общие принципы стоимостной оценки сельскохозяйственных угодий: ♦ получение качественных и достоверных показателей цены сельскохозяйственных земель на основе долгосрочного прогнозирования основных показателей и исходных данных в сфере сельхозпроизводства и на финансово-экономическом рынке; ♦ пластичность системы стоимостных показателей, позволяющих провести многовариантность расчетов с разными исходными данными (подразумеваются данные за худшие и лучшие годы наблюдения); ♦ решение комплекса проблем управленческого характера в области государственного регулирования использования земельных ресурсов и взаимодействия либо на всех направлениях, либо в процессе управления (глобального и локального) рациональным использованием сельскохозяйственных землевладений и землепользовании; ♦ создание такого алгоритма оценки земель сельскохозяйственного назначения, который не противоречит структуре и принципам оценки недвижимого имущества. Структура стоимостной оценки земель сельскохозяйственного назначения (алгоритм № 1) базируется на классической системе оценки и рассчитывается по выведенной автором формуле (6):
Цзс1 = Рд х Кк, (6)
где Цзс1 — цена земельного участка сельхозназначения, тыс. руб./га; Рд — дифференциальная рента, тыс. руб./га; Кк — расчетный срок капитализации, лет. Расчет дифференциальной ренты в данном случае определяется как разность между ценами реализации производственных сельхозкультур и суммой затрат на их производство. Рассчитывается по выведенной автором формуле (7):
Рд = Рцк х Рцк х ((Зр + Мз +Тз1 х Е) х Ри + Тз2) х Упр, (7)
где Рд — дифференцированная рента, тыс. руб./га в год; Рцк — прогноз цены реализации наиболее высокодоходной сельскохозяйственной продукции растениеводства, руб./ц; Зр — усредненный региональный норматив заработной платы, руб./ц; Мз — усредненный норматив материальных затрат, руб./ц; Т31 — сумма транспортных затрат сельскохозяйственного предприятия в процессе производства и хранения сельхозпродукции, руб./ц; Е — коэффициент приведения транспортных затрат общественного производителя к индивидуальному (крестьянские хозяйства, сельхозпроизводители; 0,56 < Е < 1); Ри — индекс среднего уровня рентабельности сельхозпроизводства; Т32 — сумма транспортных затрат продавца сельскохозяйственной продукции в процессе реализации продукции, руб./ц; Упр — прогноз урожайности наиболее рентабельной сельскохозяйственной культуры, ц/га.
Из приведенных соответствующих формул видно, что данная оценка основана на прогнозе по урожайности, себестоимости продукции и реализации ее на рынке сельскохозяйственной продукции. Для определения максимальной перспективной урожайности сельскохозяйственных культур по определенной группе почв в конкретном регионе (с учетом агроклиматических особенностей территории будущего произрастания сельхозкультуры), а также по конкретному рабочему участку необходимо применить методику ФАОН ЮНИДО Всемирного банка, которая позволяет с высокой точностью, ошибки не более ± 3 ± 5 %, рассчитать максимальную перспективную урожайность наиболее продуктивной и экономически выгодной культуры на оцениваемом участке земель сельскохозяйственного назначения. Также данная методика позволяет провести прогностические расчеты по затратам на ее производство в конкретном сельскохозяйственном предприятии, что в значительной мере упрощает сбор и анализ исходных данных для расчета дифференциальной ренты. В результате применения алгоритма № 1 получаем начальную оценочную стоимость земель сельскохозяйственного назначения, на основе оценки земли как простого объекта недвижимого имущества, что позволяет реализовать результаты оценки во многих отраслях экономики страны. Алгоритм № 2: определение цены земли сельскохозяйственного назначения как основного средства производства.
Необходимость данного вида стоимостной оценки земель сельскохозяйственного назначения было предопределено сразу несколькими производственно-экономическими обстоятельствами развития экономических отношений в стране и в сельскохозяйственных предприяти ях в частности. В связи с этим цена земельного участка будет рассчитываться по выведенной автором формуле (8): Цзс2=Дд х Кк, (8) где Цзс2 — цена земельного участка, тыс. руб./га; Дд — измеренный дифференциальный доход как сумма всех видов ренты, тыс. руб./га в год; Кк — расчетный срок капитализации, тыс. руб./га в год. Расчет дифференциального дохода в данном случае будет опираться на существующие запасы и оборот финансово-экономического капитала в условиях товарного производства сельскохозяйственной продукции. Вследствие этого суммарный дифференциальный доход будет рассчитываться по выведенной автором формуле (9): Дд=Цр-(Кс+Кпп+Нпд+Нп)хУпр х Ивн , (9) где Цр — цена реализации сельскохозяйственной продукции в экономически выгодном регионе страны, тыс. руб./ц; Кс — сумма капиталовложений в производство данного объема сельскохозяйственной продукции, тыс. руб./ц; Кпп — сумма капиталовложений в производство и инфраструктуру сельхозпроизводителя, тыс. руб./ц; Нпл — средняя норма дохода сельхозпроизводителя, тыс. руб./ц; Нп — средняя норма дохода сельхозпроизводителя, предназначенная для покрытия краткосрочного кредита, обеспечивающего производство данной продукции, тыс. руб./га; Упр — прогноз урожайности наиболее рентабельной сельскохозяйственной культуры, ц/га; Ивн — расчетный индекс инфляции за год. Анализируя данные алгоритма № 2 оценки земель сельскохозяйственного назначения, можно сделать вывод о том, что данные стоимостной оценки земель как производственного капитала рыночной экономики применимы для ипотечных операций, определения уставного капитала, определения стоимости права аренды или при совершении сделки по выкупу и приобретению земель другими сельхозпроизводствами.
Дата добавления: 2014-01-03; Просмотров: 683; Нарушение авторских прав?; Мы поможем в написании вашей работы! Нам важно ваше мнение! Был ли полезен опубликованный материал? Да | Нет |