Земельные ресурсы крайне разнообразны. При этом для целей туризма наибольший интерес представляют земли поселений.

Землями поселений признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений и отделенные чертой от земель других категорий. Мировая практика выработала различные подходы к оценке урбанизированных территорий. Наиболее достоверным подходом к оценке земель поселений как элемента национального богатства страны является многофакторная оценка инженерно-экономических и социально-экономических факторов ценности земли. Принципиальные основы данной методики сводятся к следующему. Городские земли — пространственная база для развития урбанизации и размещения всех видов строительства, на которой сосредоточена основная часть национального богатства, созданного трудом человека.

Ценность городских территорий неодинакова. Она зависит от величины города, его народнохозяйственного профиля, уровня развития инженерной, природоохранной и социальной инфраструктуры, природных, экологических и других региональных факторов, а также от условий размещения конкретных участков в плане города. Величина оценки территорий поселений динамична: меняется во времени и, главным образом, растет.

Критериями комплексной экономической оценки территорий поселений, по исследованиям П.Ф. Лойко и других, являются:

• инженерно-строительное качество территорий, характеризующее их пригодность к застройке;
• оснащенность инженерными сооружениями и магистральными коммуникациями;
• природные условия, в том числе рекреационная ценность территории;
• состояние окружающей среды;
• уровень развития социальной инфраструктуры;
• расположение участков территорий относительно сложившихся транспортных связей с городским центром, с местами приложения труда и т.п.;
• другие аспекты привлекательности территорий, в том числе престижность, социально-экономические условия проживания населения, административный статус, культурное значение и др. [47].

Оценка территории производится по оценочным экономико- планировочным зонам, которые характеризуются относительной однородностью внутри структурных единиц и отличием друг от друга в соответствии с критериями ценности территории, по качеству среды с точки зрения условий проживания населения, функционирования объектов различного назначения, возможностей размещения нового строительства.

Комплексная социально-экономическая оценка территорий поселений включает примерно сорок компонентов, которые можно объединить в три категории показателей.

Первая категория показателей отражает общественно- необходимые затраты на освоение территорий под строительство. Сюда включаются:

• балансовая стоимость существующих систем инженерно- транспортного благоустройства, сохраняющая практическую ценность на проектный период;
• затраты на расширенное воспроизводство и развитие систем инженерной инфраструктуры районного и общегородского значения, включая и затраты на природоохранные мероприятия;
• стоимость социальной инфраструктуры районного и общегородского значения.

Затраты на инженерно-транспортное благоустройство территорий включают стоимость головных сооружений, прокладки магистральных коммуникаций, сетей местного и районного значения с сооружениями на них. Также должны быть оценены системы водоснабжения, канализации, теплоснабжения, электроснабжения, слаботочных устройств, газоснабжения, ливневой канализации, санитарной очистки, зеленых насаждений, улично-дорожной сети, путепроводов и других транспортных сооружений.

Оценке и учету подлежат и затраты, обеспечивающие природоохранные мероприятия и улучшение санитарно-гигиенического состояния окружающей среды.

Вторая категория показателей отражает экономические последствия от изменения характера использования территорий, в том числе:

• при реконструкции сложившихся районов застройки оцениваются затраты по компенсации убыли не с амортизированных основных фондов, сноса, переноса объектов и т.п.;
• при освоении новых территорий — затраты и потери, связанные с отводом под строительство природно-ценных земель, в том числе сельскохозяйственных угодий.

Третья категория показателей отражает факторы ценности земель, вытекающие из удобств местоположения участков и других социальных аспектов.

Здесь в стоимостном выражении оцениваются:

• функциональные удобства территорий для проживания населения и размещения различных объектов строительства;
• природно-климатические особенности и рекреационная ценность территории;
• привлекательность (престижность) территорий;
• социально-культурный потенциал, развитость систем обслуживания и другие факторы качества и потребительной стоимости участков городских территорий.

Все три категории показателей комплексной экономической оценки территорий в совокупности формируют на рентной основе социально-экономическую ценность земель поселений.

Следует учитывать, что ценность земель поселений имеет устойчивую тенденцию к возрастанию. Это обусловлено рядом факторов:

• ограниченностью площади земель поселений как ресурса;
• невоспроизводимостью указанного ресурса; ростом дефицитности на свободные земельные участки;
• увеличением капитала, присоединенного к земле за счет развития строительства и инженерной инфраструктуры;
• уникальностью способности земель поселений возрастать в цене и без вложений нового капитала;
• жесткой географической привязкой земель поселений;
• невозможностью их регионального перераспределения.

Затраты на обустройство территории поселений включают вос­становительную стоимость инженерной подготовки территории, головных сооружений и магистральных сетей водоснабжения, теп­лоснабжения, электроснабжения, канализации, слаботочных уст­ройств, газоснабжения, дождевой канализации, стоимость санитар­ной очистки, зеленых насаждений общего пользования, улично-дорожной сети, местного транспорта по состоянию на начало года проведения оценки. Указанные затраты определяются по каждому конкретному населенному пункту по данным государственной ста­тистической отчетности соответствующих городских служб.

Общая оценка земель конкретного населенного пункта устанавлива­ется путем суммирования оценок экономико-планировочных зон дан­ного поселения, которые выделяются с учетом следующих факторов:

• неоднородность функционально-планировочных качеств территории, доступность центра населенного пункта, мест кон­центрации трудовой деятельности, центров общественного об­служивания, мест массового отдыха;
• уровня инженерного обеспечения и благоустройства тер­ритории, экологического качества территории, уровня развития сферы обслуживания населения;
• привлекательности среды, разнообразия мест приложения труда, наличия историко-культурных и природных памятников.

Числовые значения коэффициентов перечисленных факторов определяются на основе положений СНиГТ 2.07.01-89, нормативной и справочной литературы по градостроительству и строительству, исследований, выполненных в свое время ЦНИИЭП жилища и ЦНИИП градостроительства, материалов генпланов и проектов пла­нировки и застройки населенных пунктов, других научных и проект­ных источников, методических рекомендаций по дифференциации ставок земельного налога на территории малых городов и поселков городского типа, утвержденных 24 мая 1999 г. Госкомземом России.

Информационной базой оценки земель поселений являются све­дения государственных кадастров (земельного, градостроительного), градостроительной, землеустроительной и проектно-технической до­кументации, инвентаризации земель, данные государственной стати­стической отчетности, научных исследований.

Земли промышленности, транспорта, связи, обороны и другого на­значения за пределами границ поселений. Объектами оценки земель промышленности, транспорта, связи, обороны и другого назначе­ния за пределами границ поселений, как элемента национального богатства страны, являются земельные участки, которые имеют фиксированные границы и характеризуются определенным место­положением, природными условиями, физическими параметрами, правовым и хозяйственным режимами. В основу оценки указанных земель, в зависимости от их функционального использования, по­ложена создаваемая ими земельная рента.

В основу оценки данных земель может быть также положена упущенная выгода (дисконтированная земельная рента за расчет­ный период оценки) при их изъятии для указанных выше нужд.

Земли сельскохозяйственного назначения представляют интерес только в том случае, если они изымаются из сельскохозяйственного оборота.

Особо охраняемые природные территории. К природным peсурсам особо охраняемых территорий относятся ресурсы природ охранного назначения и природно-заповедного фонда.

Экономическая оценка особо охраняемых природных территорий и объектов производится на основе упущенной выгоды вслед­ствие запрещения хозяйственной и иной деятельности, противоре­чащей целям этих территорий, с повышающим коэффициентом Экономическая оценка редких и исчезающих видов животных мо­жет производиться методом восстановительной стоимости на осно­ве затрат, которые бы пришлось израсходовать обществу, чтобы полностью возместить исчезновение этих ресурсов.

Лечебно-оздоровительные и рекреационные ресурсы. Рекреацион­ные ресурсы представляют собой территориальное сочетание при­родных условий, благоприятных для организации отдыха и лечения (климат, ландшафт, лечебные воды, грязи и т.п.) и элементов не­производственной (социальной) инфраструктуры, обеспечивающих условия для эффективного отдыха и лечения: гостиницы, пансио­наты, дорожная сеть, предприятия сферы обслуживания и т.п. Раз­мер экономической оценки рекреационных ресурсов обусловлива­ется как природными факторами (включая местонахождение), так и уровнем развития элементов социальной инфраструктуры на дан­ной территории. Экономическая оценка рекреационных ресурсов может осуществляться на основе готовности населения платить за восстановление здоровья, трудоспособности путем отдыха на лоне природы или во время туристической поездки. При этом готовность населения платить за отдых может перекрыть все расходы террито­рии, связанные с отдыхом, и обеспечить не только нормативную прибыль, но и дополнительный доход. Этот дополнительный доход следует положить в основу экономической оценки лечебно - оздоровительных и рекреационных ресурсов.

В настоящий момент сложились следующие основные направления использования оценок природных ресурсов:

1. в массовых планово-проектных расчетах по обоснованию изменений характера использования данного ресурса (отводы сельскохозяйственных или лесных угодий под строительство и т. п.)

2. в учетно-аналитических разработках (ведение кадастров природных ресурсов, исчисление национального богатства с оценкой природной составляющей и т. п.)

3. при перспективном планировании и прогнозировании (разработка комплексных схем рационального использования и охраны природных ресурсов и др.)

4. для целей совершенствования системы экономического стимулирования (платежи за использование природных ресурсов, изменение ценовых пропорций в народном хозяйстве и т. п.)

5. В теоретических и прикладных изысканиях проблеме оценки ресурсов природы стали уделять внимание сравнительно недавно — не более трёх – трёх с половиной десятилетий назад. Первоначально на смену натуральным показателям количественных и качественных характеристик природных ресурсов (объёмы запасов, продуктивность, мощность пластов, глубина залегания и т. п.) пришла балльная оценка (её называли также технологической или производственной). Она направлена на сопоставление однородных природных ресурсов с точки зрения благоприятности их использования с той или иной целью. Её показатели — баллы, категории, степени, классы (леса I, II, …, V класса бонитета, земли I, II, …, X категории и т. п.). Технологическая оценка может иметь и словесное выражение: ограниченно пригодно к использованию, пригодно без ограничений, непригодно к использованию.

6. Однако балльная оценка позволяет сравнить лишь одноимённые виды ресурсов (различные по плодородию земли, месторождения полезных ископаемых одного вида и т. п.), но с её помощью невозможно сопоставить ценность природных ресурсов с ценностью других средств производства или ценность разнотипных видов естественных ресурсов. Поэтому в ресурсооценочных работах всё больше внимания стало уделяться стоимостной, или собственно экономической оценке.

7. Особый интерес к этой проблеме возник в начале 60-х годов в связи с дискуссией о содержании национального богатства, о правомерности учёта природных ресурсов в его составе. В настоящее время большинство учёных считает, что естественные ресурсы являются элементом национального богатства, которое представляет собой материальные блага, созданные трудом, поскольку очевидно, что человеческий труд приложен сегодня прямо или косвенно ко всем видам ресурсов природы. Как отмечал академик Н.П.Федоренко, не включение природных ресурсов в национальное богатство страны “отрицает саму необходимость их экономической оценки, а следовательно ведёт к бесконтрольному расходованию этих ресурсов”. Только отсутствием денежных оценок, бесплатностью ресурсов природы в условиях существования товарно-денежных отношений можно объяснить бесхозяйственное отношение к ним при вовлечении в производство. Трудности экономической оценки связаны с тем, что естественные ресурсы, пока в них не вложен труд, представляют собой “дар природы” и поэтому, согласно трудовой теории стоимости, не могут иметь стоимости [43].

Наиболее важным на практике считалось первое направление, меньше экономические оценки природных ресурсов использовались для второго и третьего [48].

Дата добавления: 2017-02-01