Отсутствие любого или нескольких элементов сделки приводит к ее недействительности

На вторичном рынке недвижимость выступает как товар, ранее бывший в употреблении и принадлежавший физическим и юридическим лицам. Первичный и вторичный рынок тесно взаимодействуют.

Субъектами рынка недвижимости являются:

– покупатели,

– инвесторы;

– продавцы (собственники имущества, фонды имущества, органы, уполномоченные местной властью);

– всевозможные посредники, организующие процесс купли-продажи и передачи прав собственности:

- агентства оценщиков;

- риэлтерские фирмы;

- юридические фирмы;

- рекламные агентства;

- биржи недвижимости;

- страховые компании;

- аукционные фирмы;

- фондовые биржи;

- конкурсные комиссии;

- чековые инвестиционные фонды;

- комиссии по приватизации предприятий;

- банки (в т.ч. ипотечные) и др.

– государственные органы:

- бюро технической инвентаризации (ПИБ);

- комитеты по управлению имуществом (КУГИ);

- арбитражные суды;

- нотариальные конторы;

- налоговые инспекции;

- комитеты по земельным ресурсам и землеустройству.

Участники рынка: покупатели, продавцы, оценщики, брокеры, юридические фирмы, маклеры, риелторы, дилеры, страховые компании, специалисты регистрации и страхования, ипотечные банки, СМИ.

Функции РН:

- установление равновесных цен, при которых платежеспособный спрос соответствует объему предложения недвижимости;

- регулирующая функция, с помощью которой распределяются ресурсы по сферам экономики, формируется ее эффективная структура и удовлетворяются общественные интересы;

- коммерческая функция, заключающаяся в организации движения капитала и получения прибыли;

- функция санирования, выражающаяся в очищении экономики от слабых, неконкурентоспособных и малоэффективных элементов;

- стимулирующая функция, заключающаяся в развитии конкуренции и использовании научно-технических и управленческих новшеств в погоне за прибылью при создании и использовании недвижимого имущества;

- социальная функция, проявляющаяся в росте активности населения, стремящегося стать собственниками квартир, а также других капитальных и престижных объектов.

Особенности российского РН:

-Различия рынков недвижимости по регионам,
-Несоответствие стоимости недвижимости финансовым возможностям большей части населения,
-Недостаточная информированность участников,
-Неравномерное развитие сегментов рынка,
-Невозможность точных прогнозов тенденций развития,
-Несоответствие текущего использования основной части земли и строений наиболее эффективному.

Право собственности на ОН: включает в себя право владения, распоряжения и пользования.

Под правомочием владения понимается основанная на законе возможность иметь у себя данный объект недвижимости, содержать его в своем хозяйстве (фактически обладать им, числить на своем балансе и т.п.).

Правомочие пользования представляет собой основанную на законе возможность эксплуатации, хозяйственного или иного использования объекта недвижимости путем извлечения из него полезных свойств.

Правомочие распоряжения означает аналогичную возможность определения юридической судьбы объекта недвижимости путем изменения, его принадлежности, состояния или назначения (отчуждение по договору, передача по наследству, уничтожение и т.д.).

Вещные права — это права хозяйственного ведения, оперативного управления имуществом, пожизненного и постоянного пользования наследуемого владения земельным участком и др.

По своей правовой природе они являются абсолютными, т.е. субъекты таких прав могут осуществлять свои правомочия самостоятельно без содействия третьих лиц. В случае перехода права собственности к другому лицу, вещные права лиц, не являющихся собственниками, не прекращаются, и они могут продолжить свои правомочия. Поэтому любое вещное право, регламентируемое ГК РФ, должно быть зарегистрировано.

При имущественных отношениях на праве оперативного управления объектами недвижимости можно владеть и пользоваться в соответствии с целями и задачами собственника (но не распоряжаться). Когда же объекты недвижимости находятся на праве хозяйственного ведения, то ими можно владеть, пользоваться и распоряжаться.

Субъектами права собственности могут быть любые субъекты гражданского права, физические и юридические лица (кроме унитарных предприятий и финансируемых собственником учреждений), государственные и муниципальные (публичные) образования.

Собственник недвижимости также несет риск случайной гибели или порчи объекта недвижимости, т.е. его утраты или повреждения при отсутствии чьей-либо вины в этом. Перенос риска случайной гибели или порчи имущества на других лиц возможен по договору собственника недвижимости с ними.

Способы приобретения права собственности принято делить на первоначальные и производные.

Первоначальные — это когда приобретение прав не связано с правом другого лица на этот ОН и когда объем прав и обязанностей собственника определяется законом.

Производные способы приобретения прав — это способы не столько приобретения, сколько перехода права от одного правообладателя к другому.

Общая собственность возникает в случае, когда одним и тем же объектом недвижимости (например, квартирой) владеют несколько граждан. Общая собственность может быть долевой или совместной.

Общая долевая собственность возникает при приватизации объекта недвижимости несколькими дольщиками, либо получении его по завещанию (по отчуждению, по закону), при переоформлении совместной собственности в долевую.

При продаже одной из долей владельцы-дольщики имеют право преимущественной покупки за равную цену перед другими покупателями. При дарении своей доли остальные дольщики никакими преимуществами естественно не обладают. Однако, если доля принадлежит ребенку, то ее нельзя дарить, а можно только продавать с одновременным выделением равноценной доли на другой жилплощади (например, при покупке или при прописке ребенка к одному из родителей).

Сделки с ОН:

Сделкой называются осознанные действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение их прав и обязанностей.

Признаки сделки: 1) волевые действия людей; 2) правомерные действия; 3) сделка специально направлена на возникновение, прекращение или изменение гражданских правоотношений.

В зависимости от числа участников сделки: сделки бывают одно-, двух- и многосторонними.

Односторонней является сделка, для совершения которой достаточно выражения воли одной стороны, например составление завещания, принятие наследства, объявление конкурса. Сделки могут быть возмездными и безвозмездными.

Сделки бывают действительные и недействительные. Так, иногда сделки с недвижимостью совершаются для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия (мнимые) или для прикрытия другой сделки (притворные). Сделки могут быть срочными и бессрочными.

Условия действительности: сделка представляет собой единство четырех элементов:

субъектов

— лиц — участников сделки,

-субъективной стороны

— единство их воли и волеизъявления, формы и содержания.

Сделки с недвижимостью совершаются только в письменной форме, путем заключения договора.

Дата добавления: 2014-01-04