Найкраще і найбільш ефективне використання ділянки

Ключовим моментом експертної грошової оцінки є аналіз найкращого та найбільш ефективного використання земельної ділянки (розумного та можливого), що має забезпечити найвищий сукупний чистий прибуток у конкретний період часу при існуючих юридичних, містобудівних, фізичних, фінансових та інших обмеженнях, а також характері споживчих переваг. Того експерт повинен оцінити наскільки використання земельної ділянки є фізично можливим, юридичне дозволеним, економічно доцільним та найбільш прибутковим.

Аналіз найкращого і найбільш ефективного використання землі базується на припущенні, що ділянка вільна від забудови.

Критеріями вибору серед альтернативних варіантів найкращого і найбільш ефективного використання землі виступають:

1. Фізична придатність ділянки: розмір, протяжність фронтальної межі, конфігурація, інженерно-геологічні умови (ухил поверхні, якість ґрунтів, залягання ґрунтових вод, наявність небезпечних природних явищ тощо).

2. Юридична забезпеченість: права щодо власності, користування та розпорядження землею, правила використання та забудови ділянки (дозволені види функціонального використання, щільність забудови, екологічні вимоги тощо), наявність правових обтяжень та планувальних обмежень, сервітути, договірні зобов’язання.

3. Економічна доцільність: ринковий попит на використання, що пропонується; конкуренція з іншими ділянками, види податків, інші умови.

Реалістична оцінка ринкового попиту є дуже важливим і суттєвим фактором. При аналізі альтернативних варіантів використання береться до уваги попит на кожний із варіантів та наявність інших земельних ділянок, зручних для подібного використання, які й формують пропозицію. Усі фізично можливі та юридичне дозволені варіанти використання, що не відповідають економічній доцільності, відхиляються, а ті, що залишилися, дають змогу оцінити потенційний чистий прибуток.

4. Прибутковість: найбільший прибуток власника, максимальна вартість самої ділянки.

До факторів, що визначають варіант найкращого і найбільш ефективного використання ділянки, належать споживні властивості ділянки (місцерозташування, інфраструктурне облаштування); вид діяльності; ринковий попит; доходи населення; обмеження щодо використання ділянки; фінансова та технологічна обґрунтованість реалізації проекту.

Аналіз найкращого і найбільш ефективного використання земельної ділянки дає змогу:

- оцінити сучасне використання земельної ділянки з точки зору її потенційної прибутковості; - визначити земельні ділянки для зіставлення. З’ясування того, яке використання земельної ділянки є найкращим і найбільш ефективним - необхідний і обов’язковий етап визначення її ринкової вартості.

Однак, навряд чи буде коректним керуватися цим принципом, якщо цільове використання та характер забудови земельної ділянки, які регламентовані договором на право користування землею, є далеко не найкращими для даної ділянки. Але альтернатива виключається, оскільки самовільна зміна цільового використання земельної ділянки або зведення на ній будівель чи споруд згідно з чинним законодавством тягне за собою не тільки адміністративну, а й кримінальну відповідальність.

У цьому випадку за базу оцінки може бути прийнята вартість при існуючому використанні, що ґрунтується на припущенні подальшого використання земельної ділянки в той же спосіб, за яким він використовувався до даного часу. Незважаючи на те, що ця ситуація протирічить загальному принципу найкращого та найбільш ефективного використання, вартість при існуючому використанні слід розглядати як особливий випадок ринкової вартості, за умови що додержані вимоги чесної ринкової угоди – перехід права на земельну ділянку, що передбачається та “прив’язаний” до конкретної дати, здійснюється в результаті комерційної угоди між добровільним покупцем та добровільним продавцем, які добре інформовані про кон’юнктуру ринку та діють компетентне, зважено та без примусу.

Так само, якщо на зміну існуючого використання земельної ділянки встановлена заборона, то при оцінці таке використання може розглядатися як найкраще та найбільш ефективне.

Дата добавления: 2014-01-04