Поняття та особливості цивільно-правового обігу земельних ділянок

У недалекому минулому із принципу виключної державної власності на землю випливав принцип невідчужуваності землі. Вона повністю була виключена із цивільного обігу і не могла бути предметом цивільно-правових угод. Не допускалися будь-які угоди із землею навіть у тих випадках, коли земля належала до споруд і коли споруда переходила з рук у руки, угода із спорудами не призводила до автоматичної зміни власника землі. Нині держава втратила статус єдиного і виключного власника землі в межах її території. Орієнтація економіки на ринкові відносини призвела до радикальних змін в сфері права власності на землю, впровадження різних її форм та надання власникам права самим вирішувати питання щодо розпорядження нею: господарювати на землі самому, надавати її в оренду, заставу, вступити із земельною ділянкою у нові господарські формування чи продати.

Тому початок розвитку ринкових відносин в земельних галузі пов’язаний з введенням приватної власності на землю і в цілому з утвердженням різноманіття форм земельної власності, забезпеченості рівного доступу на земельний ринок всіх зацікавлених суб’єктів земельних відносин, можливість реально здійснювати угоди із землею. Без приватної власності на землю не можна освоїти ринкову економіку, оскільки земля – один з основних видів виробничих ресурсів. В умовах ринку відбувається постійних рух земельної власності. Одні власники збільшують свої наділи, інші реалізують права власника на одержання суспільного нормального доходу при їх продажу. Проходить перерозподіл на користь ефективного господарювання суб’єктів. І така зміна власників здійснюватиметься через систему ринкового механізму купівлі-продажу.

Введення земельних ділянок в товарний обіг як результат реформування відносин власності на землю направлений на поступове і послідовне формування ринку землі. Можливість формування такого ринку передбачена чинним законодавством. Так, згідно Закону України “Про плату за землю”, грошова оцінка землі застосовується для економічного регулювання земельних відносин при укладенні цивільно-правових угод, передбачених законодавством України (ст. 224). Можливість відчуження земельних ділянок безпосередньо передбачена Цивільним і Земельним кодексами України. Згідно Прикінцевих положень Земельного кодексу передбачається прийняття спеціального закону “Про ринок землі”.

“Ринок землі” та “обіг землі” різні за змістом поняття. В літературі земельний ринок визначається як частина земельного обігу, при якому встановлення, зміна і припинення прав на земельну ділянку здійснюється в наслідок юридично оформленого договору та опосередковано грошовим або натуральним платежем. Згідно главі 20 Земельного кодексу він охоплює такі види цивільних угод, купівля-продаж, міна, дарування земельних ділянок, здача земельної ділянки в оренду, застава земельної ділянки для одержання кредиту тощо. В літературі існує думка, що до цивільно-правових угод відноситься компенсація при викупі земельної ділянки для суспільних потреб або з мотивів суспільної необхідності[1]. Це твердження є спірним, бо важко визнати угодою викуп земельної ділянки для суспільних потреб, а тим більше примусове відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності.

Ринок землі на даному етапі розвитку є інструментом і одночасно гарантією реалізації основних конституційних прав громадян та юридичних осіб: правом мати землю у приватній власності, правом вільно (якщо це не завдає шкоди довкіллю і не порушує прав законних інтересів інших осіб) здійснювати володіння, користування і розпорядження землею; важливим інструментом земельної реформи; невід’ємною умовою і засобом здійснення економічних реформ в цілому[2].

При характеристиці земельного ринку доцільно привести класифікацію таких ринків, яка може існувати на різних підставах:

- за категоріями земель можуть існувати ринки сільськогосподарських земель, земель громадської і житлової забудови, певного розміру земель лісового та водного фонду тощо;

- за розміром ділянок – крупних масивів земель та невеликих земельних ділянок;

- за територіальним охопленням – місцевий і міський, регіональний і національний, міжнародний;

- за формою власності – приватних земельних ділянок громадян та юридичних осіб, державних і комунальних земель;

- за типом ринку – організований (аукціон, конкурс) або неорганізований шляхом купівлі-продажу серед індивідуальних продавців та покупців;

- за видом угоди - купівлі-продажу земельних ділянок, первинний або вторинний[3].

Земельний обіг може бути ринковим і позаринковим (адміністративним). При позаринковому обігу здійснюється розподіл і перерозподіл земель шляхом адміністративної процедури. Об’єктом тут виступають земельні ділянки, які перебувають в державній або комунальній власності, і в першу чергу ті, які не підлягають приватизації. Ринковий обіг відрізняється тим, що при ньому розпорядження землею здійснюється власниками вільно, якщо це не спричиняє збитків довкіллю і не порушує прав та законних інтересів інших осіб.

Таким чином, в земельному ринковому обігу земельні ділянки всіх категорій земель України, які є об’єктами права приватної власності, стають предметом цивільно-правових угод. При цьому земельне законодавство передбачає наявність певного державного регулювання земельного обігу, що знаходить своє втілення у створенні спеціального правового механізму його функціонування. Це означає, що держава встановлює в рамках закону параметри свободи поводження учасників цього обігу в процесі руху земельних ділянок від одних суб’єктів до других. Основними цілями державного регулювання земельного обігу є забезпечення раціонального перерозподілу земель між різними суб’єктами і галузями економіки і соціальної сфери у відповідності з громадськими інтересам, охорона прав і законних інтересів учасників ринкового земельного обігу від безпідставного державного втручання в ринкові земельні відносини, а також запобігання негативних соціально-економічних і екологічних наслідків здійснення угод із земельними ділянками.

Найчастіше серед таких можливих наслідків визначають: створення великих латифундій; концентрація великої кількості заставлених земельних ділянок у володінні банків; спекуляція земельними ділянками; можливе змінення цільового призначення земельних ділянок сільськогосподарського призначення; можливість продажу земельних ділянок сільськогосподарського призначення за низькими цінами[4].

Вказані можливі негативні наслідки земельного ринку цілком можливі в разі відсутності чіткого державного контролю за операціями з нерухомістю. Світовий досвід функціонування земельного ринку свідчить про можливість або запобігти виникненню вказаних наслідків, або мінімізувати їх за рахунок використання спеціальних методів і способів державного втручання в цей ринок. Важливе значення для земельного ринку в цій ситуації належить поземельній книзі, наявність якої передбачена ст. 202 Земельного кодексу і яка пройшла апробацію в деяких областях України. Будучи спеціальним реєстром всіх земельних ділянок, вона забезпечує, щоб рішення про перехід права власності та інші речові зміни по відношенню до земельних ділянок набирали чинності тільки після їх реєстрації в поземельній книзі.

При здійсненні земельно-правових угод необхідно мати на увазі, що за загальним правилом будь-який договір майнового характеру здійснюється за нормами цивільного права. Цивільний кодекс України 2002 рлку зафіксував, що регулювання відносин щодо угод із земельними ділянками, зокрема договір купівлі-продажу, відноситься до сфери цивільних правовідносин. Але порядок, умови, зміст таких угод безпосередньо зафіксовані в главі 20 Земельного кодексу, яка відображає їх специфіку.

Всі земельно-правові угоди похідні від інституту земельної власності. Тому їх можна кваліфікувати на угоди, які тягнуть за собою зміну власника земельної ділянки (купівля-продаж, міна тощо), і які не тягнуть за собою такої зміни[5]. Таким чином, в зв’язку з тим, що земля за своїм походженням не може належати до товару в загальноприйнятому розумінні[6] і на відміну від іншого майна, відносно розпорядження земельними ділянками законодавством встановлюються певні обмеження. Встановлюючи обмеження щодо земельних угод, зако­нодавець виконує функцію контролю за використанням землі як природного ресурсу, але кількість цих обмежень повинна бути мінімальною.

Крім того необхідно пам'ятати, що уособлення земельної ділянки для власників ведеться з певним зменшенням природних прав людині, тому для не власників землі повинні бути законодавчо закріплені гарантії від негативного впливу на землю діяльності всіх власників земельних ділянок незалежно від форми власності на землю. На цей момент має значний вплив той факт, що земельне законодавство України передбачає спеціальні правила здійснення земельних угод, особливі умови функціонування земельного ринку.

До спеціальних правил земельно-правових угод можна віднести такі.

1. Земельно-правові угоди обмежуються видами земель, які можуть бути об1єктом цих угод. Наприклад, ст. 83, 84 Земельного кодексу встановлюють перелік земель комунальної та державної власності, які не можуть передаватися у приватну власність.

2. Земельно-правові угоди обмежуються кругом суб’єктів, які можуть укладати певні угоди. Круг цих суб’єктів встановлений законом. Це стосується, наприклад, іноземних громадян та осіб без громадянства, які не можуть набувати права власності на земельну ділянку сільськогосподарського призначення, або покупців земель сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яким встановлюються спеціальні вимоги для купівлі таких земельних ділянок (ст. 130 Земельного кодексу).

3. Земельно-правові угоди здійснюються за особливими, передбаченими законодавством формою та змістом (ст. 132 Земельного кодексу). Невиконання цих вимог може тягнути за собою визнання угоди недійсною.

4. Земельно-правові угоди здійснюються під контролем держави. Це має вираз, наприклад, в нотаріальному посвідченні і державній реєстрації договору купівлі-продажу земельної ділянки, або обов1язковості продажу земельних ділянок державної або комунальної власності на конкурентних засадах (глава 21 Земельного кодексу).

5. Після укладення земельно-правових угод крім договірних зобов1язань для осіб, які отримали земельні ділянки, законодавство встановлює спеціальні вимоги щодо раціонального та ефективного використання землі, за цільовим призначенням, з дотриманням екологічних вимог.

2. Види та зміст цивільно-правових угод щодо земельних ділянок

Реформування відносин власності на землю, впровадження права приватної власності на землю, відокремлення від права державної в самостійну форму право комунальної власності, що в остаточному варіанті покликано створити регульований ринок земельних ділянок, ставить перед теорією та практикою земельного права нові завдання щодо регулювання цих відносин.

Останні десятиріччя розвитку земельного права пануючим у питанні визначення юридичної долі земельної ділянки був принцип – земля наслідує долю будови. Такий підхід не є типовим для сформованого ринку землі, а також множинності режимів володіння та користування землею. Для сформованого ринку землі є адекватною і природною ситуація, коли право власності на земельну ділянку належить одній особі, в той час як право власності на зведену (розташовану) на ній будову належить іншій особі, причому останній належить речове або інше право (крім права власності) на саму земельну ділянку.

В світлі зазначеного, примітним є те, що творці нового Земельного кодексу відмовились від застосування принципу “земля наслідує долю будови”, зазначивши в п. 1 ст. 120 ЗК, що “при переході права власності на будівлю і споруду право власності на земельну ділянку або її частину може переходити на підставі цивільно-правових угод, а право користування - на підставі договору оренди”. В такій ситуації нове звучання та значення набувають правочини (угоди), спрямовані на визначення юридичної долі земельної ділянки[7]. В юридичній літературі зміни, що відбулись, спричинили відновлення категорії земельно-правових угод (правочинів).

Поняття угоди не міститься серед норм земельного права, тому необхідно виходити з положень Цивільного кодексу, в якому під правочинами (угодами) розуміються дії осіб, спрямовані на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Відносно земельно-правових угод в юридичній літературі відсутня єдність щодо визначення обсягу цієї категорії. В цілому, слід відносити щодо земельно-правових угод дії по встановленню, зміні або припиненню цивільних прав та обов’язків з приводу землі як природного об’єкту та нерухомого майна; мова йдеться про договір купівлі-продажу земельної ділянки, її дарування, міну, заставу; в якості самостійного виду земельно-правових угод автор розглядає угоду щодо внесення земельної частки у статутний фонд сільськогосподарського підприємства. Не є правочином спадкування, оскільки спадкове правовідношення це таке цивільне правовідношення, що виникає за наявності мінімум двох юридичних фактів (див. §3 цієї глави). Якщо давати широке тлумачення поняттю земельно-правової угоди, то до них слід віднести всі цивільно-правові угоди, об’єктами яких є земельні ділянки або окремі права щодо них. З прийняттям нового Земельного кодексу кількість таких угод значно збільшилась. Це пов’язано, наприклад, з введенням нового земельно-правового інституту – земельного сервітуту, який може бути встановлений на підставі відповідної угоди.

Характерною особливістю, яка дозволяє об’єднати всі угоди щодо земельних ділянок у категорія земельно-правових угод, є те, що об’єктом їх є окремі права на земельні ділянки, а також те, права, на встановлення, зміну або припинення вона спрямована, відповідно виникають, змінюються або припиняються після державної реєстрації прав за нотаріально посвідченими в обов’язковому порядку угодами.

Класифікація земельно-правових угод. Угоди, об’єктами яких є права на земельні ділянки, можуть бути класифіковані за різними підставами. В залежності від обсягу прав, які передаються від власника ділянки до контрагента за угодою (та мети самої угоди), угоди можна підрозділити на:

- угоди, спрямовані на передачу прав власності та відчуження земельної ділянки;

- угоди, спрямовані на передачу окремих повноважень власника або на обмеження власника (землекористувача) в реалізації ним окремих повноважень (договір застави, договір на встановлення сервітуту тощо). За договором застави земельна ділянка, за загальним правилом, залишається у володінні та користуванні власника (або уповноваженої ним особи), але суттєво обмежуються його повноваження щодо розпорядження земельною ділянкою, а заставодавець набуває переважне право вимоги на задоволення своїх вимог за рахунок заставленої ділянки. Інший приклад – договір про встановлення земельного сервітуту. В силу змісту договору про встановлення земельного сервітуту власник слугуючої земельної ділянки не зобов’язується до вчинення будь-яких активних дій, а навпаки, зобов’язаний не використовувати окремі, належні йому повноваження, пов’язані з використанням та (або) володінням земельною ділянкою, на яку встановлено обтяження.

У Земельному кодексі міститься ст. 132, в якій висунуто вимоги до змісту всіх угод про перехід права власності на земельну ділянку. Перераховані умови можна визначити як суттєві, тобто такі умови, які є необхідними та достатніми для того, щоб договір вважався укладеним і, таким чином, здатним спричинити виникнення прав та обов’язків у сторін. Суттєвими, за загальним правилом, визнаються на підставі застосування об’єктивного критерію наступні умови: умови про предмет угоди; умови, що визнаються суттєвими в законі або іншому нормативному акті; умови, які є необхідними для договорів даного типу; всі необхідні для даного договору умови. Відповідно до суб’єктивного критерію істотними визнаються також всі ті умови, відносно яких за заявою однієї з сторін має бути досягнуто згоду. Поряд з суттєвими у договорі можуть міститися звичайні та випадкові умови, але законодавець використовує та відповідно розкриває зміст лише суттєвих умов.

В разі відсутності домовленості сторін відносно однієї з суттєвих умов договір вважається таким, що не відбувся, тобто неукладеним. Тому викликає обґрунтовані сумніви вірність точки зору В.Ф. Жаренко про те, що відсутність в угоді однієї з передбачених ст. 132 Земельного кодексу умов є підставою для визнання договору недійсним[8]. По-перше, для оспорювання юридичної дії подібного договору немає необхідності застосовувати правила про недійсність угод. Якщо сторони не узгодили якусь з ряду суттєвих умов, це буде означати, що відсутній відповідний юридичний факт (договір – правочин (угода)), а це значить, що не виникають наслідки цього факту – відповідні правовідносини. По-друге, ототожнення договорів, що не відбулись, з недійсними є досить спірним за суттю, оскільки договір, що не відбувся, - це з юридичної точки зору завжди “ніщо”, тобто не викликає ніяких наслідків, а недійсна угода все ж викликає настання певних спеціальних наслідків, передбачених у законі. Якщо ж настали певні наслідки (виконаний договір тощо), то зацікавлена сторона має застосувати не правила про недійсність угод, а конструкцію безпідставного збагачення[9].

Дата добавления: 2014-01-04