Формування меж землекористування приміських зон як чинника впливу на проектування меж населених пунктів

Приміська зона — це сукупність прилеглих до міста землекористувань адміністративних районів, сільських і селищних рад, які утворюють з ним єдине ціле у функціонально-планувальному, соціально-економічному і територіальному землеустрої. Місто та приміська зона становлять єдиний соціально-господарський і містобудівний організм.

Землекористування приміських зон міст з проектною кількістю населення 100 тис. чоловік і більше, а також міст-курортів організо­вують у єдиному проектному комплексі зі схемою землеустрою обла­сті або прилеглих районів.

Формування землекористування приміських зон здійснюють з метою:

а)регулювання земельних відносин і формування системи землекористування у процесі розміщення всіх видів будівництва на прилеглій до міста території з урахуванням найбільш повного задоволення соціальних потреб та відпочинку міського й сільського населення;

б)економічно доцільного (в ринкових умовах) використання вільних від забудови земель з урахуванням: форм власності на землю та створення системи сталого землекористування у сільській місцевості;
організації нових населених пунктів, а також розвитку міст і поселень; лісопаркових зон, які існують, а також організації нових зон, інших зелених насаджень й водойм; усіх видів заміського відпочинку та спорту; розміщення пов'язаних з містом промислових підприємств, підприємств буд. індустрії, транспортних споруд і складського господарства; розміщення водогосподарських та каналізаційних споруд, ліній електропередач, споруд і пристроїв газопостачання, теплопостачання та зв'язку для обслуговування міста і приміської зони; розвитку земель запасу сільськогосподарського виробництва.

У зв'язку з цим основними завданнями формування землекористування приміської зони міст є:

♦ розміщення на її території типів землекористування різних об'єктів будівництва, безпосередньо пов'язаних з містом (об'єкти місто-утворювального значення включно), відповідно до перспективного розвитку міста і поселень приміської зони;

♦ формування розселення у приміській зоні її жителів і котеджного та садового землекористування частини населення міста;

♦ створення зеленого поясу (зеленої зони) навколо міст, який має оздоровче значення, з урахуванням його основних обмежувальних функцій як частини всієї системи зелених насаджень міста та його приміської зони;

♦ організація позаміських зон короткочасного та тривалого масо­вого відпочинку населення міста та приміської зони;

♦ формування системи міжселищних центрів культурно-побуто­вого обслуговування населення, в якій місто — це головний центр зосередження різних установ та закладів;

♦ раціональне використання сільськогосподарських земель при­міської зони з урахуванням перспектив розвитку всіх розташованих в її межах населених місць і задоволенням їхніх потреб у сільсько­господарській продукції.

Межі приміської зони встановлюють залежно від розміру міста, місцевих умов (рельєфу, розташування лісів, водойм тощо).

До складу приміської зони водять: земельні ділянки, які визначе­ні як резервні території міста для житлової забудови, будівництва наукових, громадських, лікувальних, профілактичних та інших за­кладів; лісопарковий пояс, місця та зони масового відпочинку й спор­ту, захисні зелені насадження, ділянки існуючих і нових підприємств будівельної промисловості, складського господарства, приміських сільськогосподарських підприємств та організацій, які займаються виробництвом і переробкою овоче-молочних продуктів; споруди водо­проводу, каналізації, енергопостачання, транспорту та зв'язку міста. Використання земель приміської зони регулюється земельним і містобудівним законодавством. Проект формування землекористу­вання приміської зони міста розв'язує питання планування, забудо­ви, благоустрою та впорядкування землекористування на проект­ний період і на першу чергу. Його розробленню передує схема зем­леустрою приміської зони.

Схема землеустрою приміської зони є основою для розроблення проектів лісопарків, зон відпочинку, планування існуючих та нових міст, виробничих поселень, землеустрою фермерських і сільськогосподарських підприємств, а також усіх інженерних споруд і комунікацій, які обслуговують місто та приміську зону. Проекти розробляють, узгоджуючи їх з генеральним планом міста та схемами землеустрою території області або районів, напрямками зовнішніх транспортних зв'язків, розміщенням місць масового відпочинку, адміністративно-територіальним розподілом України тощо. «У містах з чисельністю понад 1 млн жителів радіус приміської зони становить понад 50 - 60 км, від 500 тис. жителів до 1 млн — 40, від 250 до
500 тис. чол. — 30, від 100 до 250 — 20 км.

Межі землекористування приміської та зеленої зон визначають у кожному окремому випадку залежно від розміру, народногосподар­ського значення й перспектив розвитку міста, природних умов, тру­дових зв'язків населення міста з іншими поселеннями, загальної потреби в територіях різного функціонального використання. При цьому рекомендується враховувати межі адміністративних районів, лісогосподарських підприємств тощо.

Межі землекористувань приміських зон, як правило, не повинні перетинати існуючі межі інших землекористувань, зокрема сільсь­когосподарських підприємств різних форм власності. їх необхідно встановлювати, зважаючи на адміністративні межі міст, для вста­новлення обмежень будівельного та екологічного напрямів у вико­ристанні земель.

В умовах існування агломераційних форм розселення межі зем­лекористування приміської зони мають сполучатися з межами агломерацій, що забезпечить їх регульований територіальний розви­ток, функціонально-планувальну цілісність та єдиний підхід у ви­користанні всіх видів ресурсів.

У схемі землеустрою планування приміської зони слід передба­чити заходи щодо інженерної підготовки, поліпшення санітарного стану, озеленення та благоустрою всієї території зони, у тому числі розчищення русел, регулювання малих річок і водойм, упорядку­вання ставків, осушення заболочених територій тощо.

Функції землекористування приміської зони у сільських посе­леннях виконує зовнішня межа сільських рад, яка складається з прилеглих до них територій сільгоспугідь, лісових масивів, водойм, ділянок сільськогосподарських та інших підприємств, інженерних споруд, ландшафтно-рекреаційних земель та об'єктів історико-культурної спадщини. До неї належать також території, характер використання яких має контролюватися місцевими радами та регу­люватися за інтересами певного поселення.

Зовнішня межа сільських рад має тісніші зв'язки з їх основними функціональними зонами (на відміну від приміської зони міст) і займає порівняно невелику територію. Залежно від розміру населеного пункту, а також місцевих умов зовнішня зона може складатися з І окремих локальних ділянок або формуватися у вигляді суцільного поясу навколо поселення.

До складу зовнішньої зони сільських населених пунктів належать території різного функціонального призначення:

♦ сільськогосподарські угіддя;

♦ ділянки сільськогосподарських, промислових та інших підприємств;

♦ розсадники, плодові сади, індивідуальні селянські та фермерські господарства, випаси та сіножаті для селянських господарств;

♦ лісові фонди та водойми;

♦ ландшафтно-рекреаційні зони (місця відпочинку населення, літні табори, спортивно-туристичні бази, природно-заповідні об'єкти);

♦ санітарно-захисні та охоронні зони;

♦ зовнішні та міжселищні шляхи, системи транспорту і транспортних споруд;

♦ інженерно-технічні споруди (інженерні комунікації та будови);

♦ інші поселення, які тяжіють до центрального села;

♦ резервні землі для розвитку центрального сільського поселення, а також ті, які тяжіють до нього.

Основні питання землеустрою меж сіл і селищ вирішуються у *проекті встановлення (зміни) меж населених пунктів. їх межі вста­новлюють на підставах чинного земельного законодавства з ураху­ванням прийнятого територіально-адміністративного поділу, існую­чих меж сусідніх землекористувань і землеволодінь сільськогоспо­дарських та інших підприємств, природно-ландшафтних обмежень тощо. В окремих випадках зовнішні межі приміської зони рекомен­дується встановлювати на відстані 1—5 км від проектної межі посе­лення.

Планувальну організацію зовнішньої зони сільських поселень, як і приміської зони, здійснюють на основі даних натурного обстеження зони, їх аналізу та виконання схеми комплексного землевпорядного і містобудівного оцінювання територій. Таке оцінювання дає можливість обґрунтувати та спрогнозувати основні напрями розвитку поселень та їхніх зовнішніх меж, а отже, і зони. Обгрунтування складаються з таких завдань:

♦ виявлення раціонального використання земель і поліпшення навколишнього природного середовища;

♦ установлення обмежень у використанні земель та землевпо­рядне зонування території;

♦ забезпечення раціонального використання земельного, лісово­го і водного фондів;

♦ виявлення захисних та охоронних зон, розроблення комплексу інженерних, технологічних і землевпорядних заходів з охорони і відновлення природних ресурсів;

♦ визначення напрямів раціонального функціонального зону­вання земель і побудова основних структурних елементів типів зем­лекористування в умовах нових форм власності на землю та госпо­дарювання;

♦ розроблення заходів з охорони та раціонального використання природно-заповідного фонду та історико-культурної спадщини;

♦ формування архітектурно-просторової організації території, ви­бір земельних ділянок для всіх видів перспективного будівництва.

9.1.4. Структуризація землекористування міст для обґрунтування їхніх меж

Функціональне зонування землекористування територій міст пе­редбачає виокремлення основних функціональних типів землекори­стування та раціональне їх взаєморозміщення.

За призначенням і використанням розрізняють такі основні функціональні типи землекористування:селищні (в тому числі багатоповерхової і одно-двоповерхової забудови); виробничі (зокре­ма, комунально-складські зовнішнього транспорту); ландшафтно-рекреаційні; сільськогосподарські тощо.

Склад і призначення територій основних функціональних типів землекористування та вимоги до використання земель наведено у таблиці.

У містах з історико-культурними цінностями виділяють тип зем­лекористування історико-культурного призначення, де сконцентро­вані ділянки цінного історичного середовища, пам'ятки історії, культури та архітектури.

У центральній частині, в якій сконцентровані провідні центро-формувальні функції міста, виокремлюють тип землекористування загальноміського (змішаного) землекористування.

Взаєморозміщення основних функціональних типів землекорис­тування визначається комплексом територіальних та екологічвих обмежень, умов і вимог: природних, санітарно-гігієнічних, еконо­мічних, функціональних, землевпорядних та архітектурно-плану­вальних.

Сельбищні зони розміщуються у взаємозв'язку з ландшафтом, з навітряного боку щодо вітрів переважних напрямків, а також вище за течією річок відносно промислових та сільськогосподарських під­приємств з технологічними процесами, які є джерелами викидів у навколишнє природне середовище шкідливих та неприємних за за­пахом речовин. У межах сельбищних зон розміщується переважно житлова та громадська забудова, яка повинна мати зручний зв'язок з місцями прикладення праці, центром міста і рекреаційними об'єктами.

На території сельбищної зони виділяють ділянки першочергового житлового будівництва, які мають розміщуватися поблизу існуючих інженерних мереж, магістральних транспортних комунікацій. Буді­вельна місткість цих ділянок має бути достатньою для розміщення очікуваних у період першої черги обсягів будівництва та заділу на наступні 1-2 роки. Ці ділянки вибирають переважно у районах завершення цілісних структурно-планувальних утворень або у складі першої черги будівництва нових районів. При кількох варіан­тах можливого розміщення житлового будівництва на основі ком­плексного оцінювання та порівняння окремих ділянок з урахуван­ням витрат на їх освоєння або реконструкцію визначається оптима­льний варіант. В окремих випадках порівнюють також експлуата­ційні витрати на інженерне обладнання, інженерну підготовку те­риторій і транспортне обслуговування.

Виробничі зони розміщуються з урахуванням забезпечення зруч­них транспортних і пішохідних зв'язків із сельбищними зонами. Промислові території, на яких знаходяться підприємства з великим вантажообігом, розташовуються поблизу залізниць і портових спо­руд з обладнанням необхідних під'їзних колій. Для розміщення (або розширення) водомістких виробництв важливо враховувати умови їх водопостачання. За потребою в джерелах водопостачання ділянки поділяються на чотири групи з потужністю (мінімальні середньомі­сячні витрати води): І — понад 30 м³ на добу; II — 10 - 30; III — 5 - 10; IV — 1,6 - 5 м³ на добу. Групи І і II використовують для роз­міщення великих водомістких промислових підприємств, III і IV — для підприємств середньої та невеликої водомісткості.

У межах комунально-складських територій виділяються ділянки для розміщення складів і комунальних підприємств, які пов'язані із зовнішнім транспортом.

Ландшафтно-рекреаційні зони розміщуються на території при­родних комплексів міста, тісно пов'язуються з сельбищними терито­ріями та зеленою зоною приміської зони.

Розсадники та відповідні господарські підприємства, організації, установи, а також ділянки колективних садів та городів розміщують переважно на територіях приміської зони, за межами резервних те­риторій на відстані транспортної доступності до місць проживан­ня — 1,5 - 2 год.

Залежно від комплексу містобудівних умов, серед яких особливу роль відіграють природні чинники, розмір та народногосподарський профіль, історичні особливості планування та забудови міст, існу­ють різні підходи до розміщення основних функціональних зон.

У сейсмічних районах потрібно враховувати сейсмічне мікрора­йонування з використанням під житлову забудову ділянок з мен­шою сейсмічністю.

Комплекс зазначених умов і наведених у табл. 9.1 вимог має ві­добразитися у схемі функціонального зонування землекористуван­ня території міста як у складі проектів землеустрою з упорядкуван­ня території міста, так і у складі його генерального плану.

Структуризація землекористування міста спрямована на ство­рення відкритої територіальної системи землекористування, яка складається з міста-центру системи розселення (агломерації), про­мислового та зеленого поясу і приміської зони.

Роль і функції земель у межах населених пунктів, а особливо в містах, у суспільстві визначаються тим, що ці землі призначені для забезпечення різноманітних видів життєдіяльності людей. З метою оптимізації землекористування проводять його структуризацію по функціях землі.

Структуризація функціональних типів землекористування міст має три типи моделей радіальну (радіально-кільцеву), лінійну та змішану, які зумовлені транспортно-планувальним каркасом — го­ловними міськими транспортними магістралями, мережею звичай­ного і швидкісного міського та зовнішнього транспорту, головними планувальними осями та вузлами.

Транспортно-планувальний каркас формується на основі мінімі­зації витрат часу на пересування населення від місця роботи. При цьому слід уникати транзитного руху через центр та житлові тери­торії міста, передбачати обвідні автомагістралі-дублери та швидкіс­ні автомобільні дороги, організовувати лінії швидкісних видів транспорту (у найзначніших містах — метрополітен, швидкісний трамвай, електрифіковані залізниці).

Одним із основних завдань структуризації є забезпечення опти­мальних функціональних зв'язків між місцями розселення, при­кладення праці та рекреації, установами громадського обслугову­вання з урахуванням частоти їх відвідування та попиту населення (у тому числі ринкового), а також утворення підвалин дохідної еко­номіки й екологічної безпеки землекористування міста.

Структура землекористування міста має формуватися за прин­ципом ієрархічної побудови.

У найзначніших, значних і великих містах виділяють три ієрар­хічних рівні структури землекористування —- локальний, районний (зональний), загальноміський, в інших містах — локальний та за­гальноміський, яким відповідають певні елементи сельбищної сис­теми землекористування.

Кількість, розмір, межі зон типів землекористування та органі­зація основних елементів сельбищної системи землекористування залежать від комплексу чинників та умов. До них належать розмі­ри, народногосподарський профіль міста, місце розташування його у плані, ландшафтні особливості, соціально-функціональний склад території забудови, структура форм власності на землю, наявність транспортних зв'язків, загальне архітектурно-планувальне вирі­шення та ін.

На локальному рівні структура типів землекористування міста формується переважно за рахунок монофункціональних одиниць — житлового, промислового, виробничого типів землекористування, які характеризуються певною функціональною, архітектурно-планувальною та соціальною цілісністю.

У межах сельбищної зони залежно від розміру міста та планува­льних утворень виділяють історично усталені типи під сельбищною забудовою, масиви земель нових житлових районів або мікрорайо­нів, групи житлових кварталів або житлових комплексів, які роз­глядаються як один тип землекористування і мають локальне роз­міщення інших (землекористування малих підприємств, офісів, сер­вісно-побутових пунктів тощо).

9.1.5. Технічні вимоги до складання проектів

Проектні матеріали з установлення (зміни) меж адміністратив­но-територіальних утворень мають містити:

1) ситуаційний план — план розміщення муніципального утво­рення;

2) кадастровий план — план стану використання земель у межах адміністративно-територіального утворення;

3) проектний план меж адміністративно-територіального утво­рення;

4) текстову частину з обгрунтуванням встановлення або зміни меж адміністративно-територіального утворення, з їх описом і ви­сновками погодження меж суміжних утворень.

На кадастровому плані показують:

♦ існуючі межі утворення і склад земель за функціональним ви­користанням;

♦ межі земельних ділянок юридичних і фізичних осіб;

♦ межі земель комунальної і державної власності;

♦ межі земель транспорту;

♦ межі земель промисловості, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення;

♦ межі земель лісового і водного фондів;

♦ межі земель сільськогосподарського призначення;

♦ межі земель природно-заповідного, іншого природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення.

На плані наводять експлікації існуючого використання земель. На проектному плані меж адміністративно-територіального утворення показують:

♦ існуючі межі адміністративно-територіальних утворень і склад їх земель за функціональним використанням;

♦ межі земель різного функціонального використання, які пе­редбачається вносити до складу земель утворення;

♦ межі резервних територій різного призначення;

♦ проектні межі адміністративно-територіального утворення.

На плані наводять експлікацію земель. Він ілюмінується фар­бами.

У текстовій частині проекту зазначають:

а) загальні дані про адміністративне утворення, експлікації існуючого використання земель у розрізі землекористувань і угідь;

б) перелік населених пунктів, внесених у межі утворення, перелік землеволодінь і землекористувань, чисельність населення;

в) основні напрями територіальних зон, баланс земель, дані про проектні пропозиції, які впливають на територіальний розвиток раціоналізацію структури землекористування;

г) проектні рішення щодо меж адміністративного утворення у розрізі землекористувань і угідь, експлікації земель, які зараховують до складу території утворення;

д) результати місцевого референдуму або сходки громадян за потреби;

е) економіко-екологічне обґрунтування меж адміністративно-територіального утворення;

ж) опис меж утворення.

з) Проект з установлення або зміни меж адміністративно-територіального утворення після розгляду в установленому законодавством порядку затверджується і виноситься в натуру (на місцевість).

Дата добавления: 2014-01-07