Проблемы и сложности ОД

1. Проблема определения объекта оценки (предприятие как имущественный комплекс или 100% пакет акций)

2. Процесс оценки стоимости не может быть полностью объективным, т.к. в нем имеет место элемент субъективизма, обусловленный:

• прогнозными данными
• неполнотой информации
• степенью ее достоверности
• погрешностью самих методик

3. Стоимость объекта обладает следующими дополнительными характеристиками:

• видом стоимости
• моментом времени, на который проводится оценка
• целью оценки

Целью оценки является определение стоимости объекта оценки, вид которой определяется в задании на оценку.

Результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки.

Современная теория оценки базируется на таких понятиях, как:

1. Цена

2. Стоимость

3. Затраты – стоимостная оценка всех ресурсов, используемых при формировании или приобретении объекта.

4. Доходы

5. Расходы

Под стоимостью в теории оценки бизнеса и корпоративных финансов понимают:

§ денежный эквивалент, который гипотетический покупатель готов обменять на какой-либо предмет или объект (товар или услугу). Иными словами готов заплатить за ОО.

Под ценой понимают:

§ конкретную сумму денежных средств, уплаченную в качестве эквивалента стоимости объекта при совершении сделки купли-продажи.

Отличие цены от стоимости:

§ Заключается в том, что она отражает исторический факт уже состоявшейся сделки (т.е. оценщик в процессе оценки определяется стоимость и эта величина имеет вероятностную природу)

Базы стоимости:

1. Стоимость в обмене – потенциальная величина, признанная рынком. Стоимость при наиболее эффективном использовании. Служит для оценки различных операций с объектами собственности. К ней относятся следующие виды стоимости:

• Рыночная стоимость
• Ликвидационная стоимость
• Страховая стоимость
• Залоговая стоимость
• Стоимость замещения

2. Стоимость в использовании – стоимость при фактическом использовании. Основа – экономическая продуктивность объекта. Отражает намерения владельца объекта оценки. К ней относятся:

§ Инвестиционная стоимость

§ Балансовая стоимость

§ Стоимость для целей налогообложения

Виды стоимости:

В практике оценочной деятельности в зависимости от целей оценки рассчитываются разные виды стоимости, которые можно классифицировать по таким признакам, как степень рыночности, отражение в системе бухгалтерского учета, порядок оценки, изменение в состоянии объекта, специфика ситуации оценки.

1. В зависимости от степени рыночности различают:

§ Рыночную стоимость

§ Нормативно-рассчитываемую стоимость

Рыночная стоимость – это наиболее цена при осуществлении сделки между типичным продавцом и типичным покупателем с учетом конкретной ситуации на рынке на конкретную дату.

В свою очередь, рыночная стоимость может быть:

§ Обоснованной – определяется для объектов оценки, которые обращаются на массовом, конкурентном и открытом рынке.

§ Частично-рыночной – определяется на объекты оценки, которые не обращаются на массовом, конкурентном и открытом рынке; она определяется обычно как стоимость затрат на создание объекта или по ограниченной рыночной информации.

Нормативно-рассчитываемую стоимость – стоимость объекта оценки, рассчитываемая на основе методик и нормативов, утвержденных соответствующими органами власти. Пример: налогооблагаемая стоимость имущества, стоимость имущества в практике государственного страхования.

2. В системе бухгалтерского учета различают:

§ Балансовую стоимость

§ Остаточную стоимость

Балансовая стоимость – это затраты на строительство, производство или приобретение элементов собственных основных средств, числящихся на балансе предприятия.

Может быть:

§ Первоначальная – это стоимость, по которой объект оценки отражается в учетных документах на момент ввода в эксплуатацию. Находящийся в эксплуатации объект имущества учитывается по первоначальной стоимости до следующих моментов:

- до момента, когда он подвергается реконструкции или модернизации

- до момента официально назначенной переоценки

§ Восстановительная – это стоимость воспроизводства ранее созданных объектов в современных условиях; определяется в процессе переоценки основных средств после модернизации и реконструкции.

Остаточная стоимость – определяется как балансовая стоимость за минусом износа.

3. В зависимости от характера аналога:

Стоимость воспроизводства – это стоимость точной копии объекта оценки, приобретаемой или воспроизводимой в настоящее время по ныне действующим ценам.

Стоимость замещения – текущая стоимость нового объекта, являющегося по своим функциональным характеристикам близким аналогом оцениваемого объекта.

4. С точки зрения ситуации оценки различают:

a) Инвестиционная – стоимость собственности для конкретного инвестора при определенных целях инвестирования.

Отличия инвестиционной от рыночной:

• Оценка конкретным инвестором величины будущей прибыли
• Представление инвестора о степени при инвестировании в данный вид бизнеса
• Особенности инвестиционных целей
• Различия в налоговой ситуации
• Особенности имущественных прав инвестора

б) Страховая стоимость – стоимость собственности, определяемая положениями страхового контракта или полиса. Рассчитывается поэлементно.

в) Налогооблагаемая стоимость – стоимость, рассчитываемая в соответствии с нормативными документами, относящимися к налогообложению собственности.

г) Ликвидационная – расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий (вынужденная продажа).

д) Кадастровая – определяется методами массовой оценки или индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки.

е) Утилизационная – стоимость утилизируемых материальных активов, достигших определенного возраста вследствие физического или морального износа и чрезвычайного события с учетом затрат на утилизацию.

ж) Таможенная – стоимость импортируемых объектов, используемая для начисления таможенных пошлин, сборов и др. таможенных платежей.

Принципы оценки бизнеса:

1. Принципы, основанные на представлениях собственника: полезности, замещения, ожидания.
2. Принципы, экономического разделения имущественных прав, связанные с рыночной средой: зависимости, соответствия, регрессии и прогрессии, изменения стоимости, конкуренции.
3. Принципы, связанные с эксплуатацией собственности: факторов производства, вклада, остаточной продуктивности, сбалансированности (пропорциональности).

4. Принцип наилучшего эффективного использования (ННЭИ) в зависимости от условий рыночной цены.

1. Принципы, основанные на представлениях собственника:

§ Полезность означает способность объектов собственности удовлетворять потребности пользователя в данном месте в течение определенного времени. Чем выше полезность объекта собственности, тем больше его стоимость.

§ Принцип замещения означает, что максимальная стоимость объекта определяется наименьшей стоимостью аналогичного объекта с эквивалентной полезностью. Это означает, что неразумно платить за объект собственности больше, если другой такой же объект с аналогичной полезностью может быть приобретен за меньшую стоимость.

§ Принцип ожидания заключается в том, что инвестор, вкладывая деньги в объект сегодня, в будущем ожидает получить доход от использования данного объекта, в том числе от его продажи в конце срока использования.

2. Принципы, экономического разделения имущественных прав, связанные с рыночной средой:

Принцип зависимости от рыночной среды означает, что стоимость объекта оценки зависит от рыночной среды, в которой он функционирует, в том числе и от стоимости соседствующих объектов. В свою очередь, сам оцениваемый объект влияет на стоимость окружающих его объектов собственности.

Принцип соответствия требованиям рынка означает, что максимальная стоимость объекта оценки возникает тогда, когда потребительские характеристики соответствуют потребностям и ожиданиям соответствующего рынка (напр., рыночным и градостроительным стандартам, требованиям рынка по уровню оснащенности производства и уровню доходности и др.). Объекты, не соответствующие требованиям данного рынка по каким-либо критериям, будут иметь меньшую рыночную стоимость.

Принцип соответствия реализуется в 2 принципах:

Регрессии – имеет место, когда объект оценки характеризуется излишними улучшениями относительно других аналогичных объектов данного рынка. Рыночная стоимость скорее будет ниже реальных затрат на изготовление или формирование.

Прогрессии – имеет место, когда в результате функционирования соседних объектов (напр., объектов инфраструктуры, наличия природных ресурсов) рыночная цена оцениваемого объекта может оказаться выше его стоимости.

Принцип конкуренции предполагает анализ влияния конкурентной борьбы на величину дохода от данного бизнеса. В процессе оценки учет данного фактора осуществляется при моделировании денежного потока путем:

• Либо его уменьшения
• Либо путем увеличения ставки дисконтирования на величину премии за риск недополучения дохода в результате действий конкурентов

Принцип изменения стоимости основан на том, что стоимость бизнеса и его компонентов зависят от внешней среды, состояние которой постоянно меняется; следовательно, изменяются и факторы стоимости оцениваемого объекта, а значит и стоимость самого объекта; поэтому оценка стоимости объекта должна определяться на конкретную дату.

Принцип экономического разделения и соединения имущественных прав означает, что имущественные права следует разделить или соединить таким образом, чтобы увеличить общую стоимость оцениваемого объекта.

Разделение имущественных прав может быть:

§ Физическим – разделение прав на пользование воздушным пространством, поверхностным участком земли и недрами

§ По времени владения – различные виды аренды, пожизненное пользование, будущие имущественные права

§ По праву пользования – участие в капитале, закладные, залоги

§ По видам имущественных прав – совместная аренда, партнерство, траст, опцион, корпорация

3. Принципы, связанные с эксплуатацией собственности:

§ Принцип факторов производства – означает необходимость учета в процессе оценки всех факторов производства (капитала, труда, земли и менеджмента) с точки зрения их состояния на момент оценки и перспектив изменения в будущем

§ Принцип вклада – предполагает учет вклада каждого фактора в формирование дохода и его влияния на стоимость объекта. Поэтому включение любого дополнительного фактора в систему оценки объекта экономически целесообразно, если получаемый прирост стоимости при этом больше затрат на формирование или приобретение данного фактора. Вклад – это сумма, на которую увеличится или уменьшится стоимость объекта оценки, полученная вследствие наличия или отсутствия какого-либо улучшения или добавления к действующим факторам производства. Некоторые факторы увеличивают стоимость объектов больше, чем связанные с ними затраты.

§ Принцип остаточной продуктивности земельного участка – предполагает компенсацию земли после оплаты других факторов производства. В основе принципа лежит положение о том, что каждый используемый в системе бизнеса фактор должен быть компенсирован вновь созданной стоимостью.

§ Принцип сбалансированности или пропорциональности – основан на том положении, что любому типу собственности соответствует оптимальное сочетание факторов, при котором достигается его максимальная стоимость.

4. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) основан на учете возможных способов использования имущества в зависимости от условий рыночной цены. Опр: это разумное и возможное использование объекта оценки, выбранное среди законных альтернативных вариантов (т.е. является достаточно обоснованным, физически возможным и финансово осуществимым), которое обеспечивает ему наивысшую текущую стоимость.

Ограничения для варианта ННЭИ:

Максимальная доходность – определяется в результате анализа будущих доходов от альтернативных вариантов использования с учетом риски инвестирования

Финансовая обоснованность – предполагает образование целесообразности финансирования данного инвестиционного проекта, отражающее способность проекта обеспечить доход, достаточный для возмещения расходов инвесторов и получения ожидаемого дохода на капитал.

Физическая (техническая) осуществимость – определяется в результате анализа технических возможностей проекта, его жизнеспособности, напр: анализа транспортной доступности; возможности подключения к коммунальным сетям; анализа затрат и сроков реализации проекта.

Соответствие законодательству предполагает соответствие варианта использования экологическим нормативам, пожарной безопасности, строительными нормативами и т.д.

Принцип ННЭИ применяется:

§ При оценке незастроенных земельных участков – обязательно (а в некоторых случаях и застроенных)

§ При оценке бизнеса – в следующих целях: при реконструкции; в целях инвестирования; при разработке плана развития

Все принципы тесно связаны между собой, но для отдельно взятого объекта оценки всегда можно определить наиболее значимые принципы в соответствии с конкретной ситуацией.

Дата добавления: 2014-01-20