Затратный подход к определению стоимости недвижимости

Метод капитализации дохода.

Доходный подход к определению стоимости недвижимости.

Доходный подход применяется для тех объектов, которые приносят или могут приносить доход. В основе доходного подхода лежат следующие принципы:

1) Принцип ожидания

2) Принцип замещения

3) Принцип спроса и предложения

Метод капитализации дохода применяется для тех объектов, которые приносят стабильный годовой доход или этот доход растет устойчивыми темпами.

V=Y/R, где V – стоимость объекта

Y – годовой доход

R – ставка капитализации

Применительно к недвижимости: V=чистый операционный доход/R

ЧОД рассчитывается следующим образом:

1) ПВД – потенциальный валовый доход – его мы можем получить от объекта без учета потерь. ПВД=Ca*S, где Ca – ставка арендной платы за кв.м. в год

S – площадь для сдачи в аренду.

2) ДВД = ПВД – скидки на простой и неплатежи + прочие доходы (ДВД - действительный валовый доход)

3) ЧОД = ДВД – операционные расходы – расходы на замещение

Операционный расходы – расходы, которые несет собственник объекта (коммунальные платежи, аренда, затраты на охрану, уборка и т.д.).

Расходы на замещение – расходы на замену быстро изнашиваемых компонентов улучшений.

Чистый операционный доход – действительный валовый доход за вычетом всех расходов кроме процентов по кредиту, амортизации, налогов на прибыль и имущество.

Ставка капитализации – ставка дохода, которую требует инвестор с учетом риска получения этого дохода.

Применительно к недвижимости:R_о=R% (доход на капитал) + Rв.к. (ставка возврата капитала)

Ставка дохода учитывает ценность денег с учетом фактора времени, риск и другие факторы, связанные с этим объектом.

Ставка возврата капитала означает учет возврата вложенных средств.

Для расчета ставки капитализации используют следующие методы:

1) Метод сравнения продаж (метод рыночной выжимки)

2) Метод кумулятивного построения

3) Метод инвестиционной группы

4) Метод Элвуда

Затратный подход основан на предположении, что затраты на строительство объекта с учетом износа в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка на котором этот объект находится, является приемлемым ориентиром для определения стоимости недвижимости.

1) Определяется рыночная стоимость земельного участка РС

2) Рассчитывается восстановительная стоимость здания ВС

3) Рассчитываются все виды износа (физический, функциональный, экономический (износ внешнего воздействия)) И

4) Рассчитывается действительная стоимость здания (2-3 этап или 2этап*(1-3 этап%\100)) ДС

5) Рассчитывается рыночная стоимость объекта надвижимости (1+4 этап) РС

Дата добавления: 2014-01-11