В-19 Право частной собственности на землю граждан и юридических лиц

В-18 Муниципальная собственность.

Составляют земельные ресурсы, расположенные в границах черты населенного пункта за вычетом федеральных и региональных земель.

Ст. 213 ГК не ограничивает граждан и юридических лиц в объемах на приобретение частной собственности на имущество, не исключенное и не ограниченное в обороте.

Категория оборотоспособность земельных участков означает правовую возможность находиться (быть объектом гражданско-правововых сделок), а сам оборот означает реализацию этой возможности на основании иных юридических фактов, включая властно-распорядительные акты, судебные решения и иные основания возникновения (авторское определение ФПР).

? нужно ли включать в определении переход прав на земельный участок
(переход юридический, а не фактический, сама земля в банк не бегает - т.е. переход субъекта, а не объекта)

На безвозмездной основе получить земельные участки согласно земельному законодательству могут:

· Инвалиды 1 и 2 группы в соответствие с ФЗ О социальной защите инвалидов РФ. Им федеральный законодатель гарантирует получение земельных участков для всех видов землепользования, индивидуально жилищного строительства, садоводства, огородничества, выгула скота. Размер земельного участка определяется законом субъекта РФ или НПА ОМСУ.

· Герои России, СССР и полные кавалеры ордена Славы. Полные кавалеры ордена За заслуги перед Отечеством. Наделяются правом на получение земельного участка для всех видов землепользования. Размер устанавливается регионом.

Указанные лица включены в перечень граждан, которые имеют право на получение земельного участка в собственность-август 2009 года.

В этот перечень областным законом включены выпускники педагогических, медицинских ВУЗов, оставшиеся работать на селе, семьи, родившие 3-го ребенка, лица, выселенные из старого ветхого фонда, инвалиды и участники ликвидации Чернобыльской катастрофы.

На федеральном уровне согласно ФЗ о статусе военнослужащих таким правом обладают военнослужащие с выслугой лет не менее 10, а также вышедшие на гражданскую службу по основанию сокращения численности штата. Также таким правом наделялись родственники погибших при исполнении воинской обязанности (сейчас это положение упразднено, аналогично и с полицейскими).

В соответствии с ФЗ о государственной поддержке граждан, выехавших с районов Крайнего севера и Дальнего Востока им предоставляется возможность бесплатно приобрести земельный участок для индивидуального жилищного строительства. (закон 1997 года, но он плохо работал, норма упразднена)

В отношении иностранцев: права на приобретение в собственность земельных участков у иностранных граждан не было до принятия ЗК 2001 год. В настоящее время они имеют право наравне с гражданами РФ приобретать земельные участки на территории населенных пунктов. Ограничения для иностранцев установлены на приграничных территориях, вблизи объектов стратегического назначения (например, горьковская АС за ИКЕЕй), ограничения на с/х земли - они в собственность не выкупаются.
В этом вопросе Россия следует зарубежному опыту, в большинстве иностранных государств землю приобретать иностранцам запрещено. Из европейских государств ограничения установлены: в Голландии, Дании.

Юридические лица приобретают земельные участки в собственность по гражданско-правовым сделкам, по разрешенной приватизации, в большинстве случаев на возмездной основе. П.7 Закона о введении в действие ЗК предусматривает возможность переоформления ранее приобретенного земельного участка на праве постоянного бессрочного пользования (как форма приватизации) по стоимости в 2, 5% от кадастровой цены земельного участка.

Ст.10 ФЗ Об обороте снизила размер стоимости приватизации гос.земель с 20 до 15% от кадастровой стоимости. Этот закон установил за субъектами РФ право бесплатной передачи земель.

ФЗ от 21.12.2001 года О приватизации государственного и муниципального имущества дает легальное определение приватизации – передача на возмездной/безвозмездной основе отдельных видов имущества. Понятие приватизации рассматривается в широком и узком смысле:

· в широком – если норма закона распространяется на всех без исключения категорий граждан и на равных условиях (например, приватизация жилья)

· в узком – приватизация, установленная или которая может устанавливаться субъектами РФ, а не единообразная для всей страны и для всех категорий граждан
(отличия также в условиях возмездности).

Закон о дачной амнистии:

Как зарегистрировать земельный садовый домик? (он относится к самовольным постройкам). Абсолютно бесплатно эту процедуру в нашей области не пройдешь (так как лучше заплатить за кадастровый паспорт). Но можно подтвердить подписью председателя отсутствие межевых споров и то, что не занята общая земля.
Отец дал взаймы 2 млн. на строительство коттеджа, но отца не стало, коттедж построен, но права на него нет (есть ППВС согласно которому нет права на земельный участок, нет права на дом).

Основные положения закона:

Упрощения в дозволении гражданину самостоятельно задекламировать возведенный объект, т.е.это законодательное упрощение, удешеление оформления прав без коммерческого изготовления службой БТИ кадастрового паспорта на возведенный объект(если объект жилой – то вызов техника БТИ обязателен).

При отсутствии межевого спора сл смежным землепользователем, подтверждения юридического факта отсутствия захвата земель общего пользования допускается постановка на кадастровый учет без изготовления кадастрового паспорта. Эта возможность должна быть также подтверждена выпиской от районного архитектора об отсутствии красных линий (труб, проводов).

В-21: Право пожизненного наследуемого владения землей (ПНВ).

- сейчас земля на этом праве не предоставляется никому.

Противоречия с ГК – ЗК запрещал передачу таких участков в аренду и в безвозмездное пользование, а ГК разрешал. В 2008 г. коллизия была устранена. Если договор был заключен до вступления в силу ЗК, то он действовал, а если после, то нет.

В-22: Право постоянного бессрочного пользования землей.

Предоставляется только ОИВ, ОМСУ, муниципальным образованиям. ЮЛ и ФЛ на этом праве земля не предоставляется. Стоимость переоформления – 2,5 %. Срок переоформления – до 1 января 2015 г. В КоАП есть статья за несвоевременное оформление. Были противоречия с ГК такие же как и в случае ПНВ. Сейчас сдавать в аренду землю на этом праве запрещено. ФПР считает, что пользы от этого никакой нет, земля должна работать, приносить деньги. Заставить принудительно приватизировать такие земли также недальновидное решение.

В-23: Право срочного пользования землей.

ЗК предусмотрел период пользования до 1 года. Исключение составляют служебные наделы, которые предоставляются на период существующих трудовых отношений между работником и землеобладателем, с прекращением которых прекращаются и земельные правоотношения. Постановлением Совмина 1965 г. было утверждено Положение о служебных наделах.

Служебный надел сохраняется в случае гибели работника на производстве за супругом пожизненно, за детьми – до совершеннолетия. На период утраты трудоспособности служебный надел также сохраняется за семьей. При избрании на выборную должность служебный надел также сохраняется. При обучении на дневной форме обучения служебный надел также сохраняется.

В-24: Аренда земельных участков.

Ст.22 ЗК: Новый ЗК необоснованно расширил правомочия арендатора в виде наделения возможностью передать арендное право в субаренду, внести его в качестве вклада в общества, в качестве пая в кооператив, передать в залог, распорядиться иным образом без получения согласия собственника, что противоречит положениям ГК, который обязывает арендатора во всех случаях получить согласие арендодателя, а не ограничиться его уведомлением.

Ст.10 ФЗ «Об обороте» позволяет без каких-либо последствий арендодателю выделить земельную долю без получения согласия и даже без уведомления арендатора как равноправной, добросовестно исполняющие обязанности стороны ГП-договора. Регламентация по расторжению в одностороннем порядке необоснованно нарушает права арендаторов, причиняет им убытки.

Объект должен быть индивидуализирован. Требования по государственной регистрации закреплены в ГК: до 1 года не регистрируется, больше 1 года – нужна гос.регистрация.

Из зарубежного законодательства, в котором предусмотрено больше правомочий по защите прав, следует выделить законодательство Франции. В нем одностороннее расторжение договора не допускается, а размер арендной платы устанавливается государством (у нас в договоре). Из законодательства ближнего зарубежья следует выделить Закон Украины «Об аренде земель».

Постановлением Правительства от 12 июля 2011 г. «О критериях ухудшения качества земель» установлена обязательность качественных ухудшений на 20 % от исходных по трем показателям, которые могут считаться основанием не только для расторжения договора аренды в одностороннем порядке, но и для изъятия ЗУ.

Финансовая аренда ЗУ (лизинг) запрещена. ФПР считает, что этот запрет неоправдан.

В-25: Субаренда ЗУ.

Ранее существовавшие запреты по передаче ЗУ в субаренду упразднены, сохранились лишь общие запреты из ГК (срок субаренды не может быть дольше аренды).

В-26: Земельные сервитуты.

Это новая норма, которой посвящена специальная статья в ЗК. Договор сервитута подлежит регистрации независимо от срока. ФПР считает, что это не логично, разумнее сделать также как и в аренде (регистрация обязательна если на срок более 1 года). Законодатель обязывает компенсировать землеобладателю причиненные ограничения исходя из разумных критериев, а в случае, если дальнейшее использование становится крайне обременительным, то землеобладатель вправе требовать выкупа ЗУ по рыночной стоимости.

Перечень земельных сервитутов закрытый, что не правильно. Сервитуты отсутствуют в Водном, Лесном, Градостроительном кодексах, что нарушает права граждан.

В-27: Основания возникновения прав граждан на землю.

- из государственных актов

- из ГП-сделок

- из судебных решених

- из приобретения в силу истечения сроков давности (15 лет). При этом нужно пользоваться землей открыто и уплачивать за нее все налоги и сборы (впоследствии это послужит доказательствами в суде). ФПР считает, что срок слишком большой, можно понизить его до 10 лет.

В-28: Основания прекращения прав на землю.

- нерациональное использование. Критерий «нерациональное» относительный. В июне 2011 г. принято Постановление Правительства. До него судебная практика по данному вопросу была разнообразной. Зачастую суды использовали норму о нерациональности, заключающуюся в 20% понижении продуктивности земли от исходных данных в течение 5 лет. Новое постановление закрепляет конкретные показатели по ухудшению кислотности, содержанию фосфора и калия (3 показателя). Особенностью при принятии решения должна быть их сумма по этим 3 показателям. Проблема в том, что не указан промежуток времени, в течение которого произошло ухудшение. ФПР считает необходимым ввести в качестве критерия нерациональности показатель ГУМСА (в отличие от химических элементов он более стабильный).

- нецелевое использование. ФПР считает, что нужно разработать и принять постановление, в котором описать все разрешенные виды использования.

- неуплата ежегодных земельных налогов в течение 2 и более лет подряд. Платить нужно к 1 ноября каждого года. Налог составляет 1,5% за с/х земли и 0,3% за городские земли.

- ГП-сделки по отчуждению земли.

- изъятие ЗУ для государственных и муниципальных нужд (реквизиция).

В-29: Ограничение оборотоспособности ЗУ.

- преимущественно устанавливаются по федеральной собственности. Они касаются иностранных граждан и лиц без гражданства. Например, согласно ФЗ «Об обороте» иностранцы не могут приобретать эту землю на праве собственности.

ЗК устанавливает ограничения на пограничные земли.

Ограничения установлены на земли лесного фонда. Они не передаются на праве собственности, возможно только аренда или срочное пользование.

Абсолютно исключены из оборота земли особо охраняемых природных территорий (национальные парки).

Оборотоспособность – это возможность быть продаваемым и покупаемым. Оборот – это реализация этой возможности.

Ограничения также могут быть связаны с установлением сервитутов, залога.

Ограничения оборотоспособности обосновываются показаниями делимости. Отмененными СНИПАМИ указывалось, на какой минимальной площади можно построить дом. Например, нельзя разделить ЗУ в 4 сотки, чтобы построить там второй дом (не хватить площади).

В-30 и 31: Порядок предоставления ЗУ.

Это чисто административные процедуры.

ЗК предусматривает 2 формы предоставления:

А. С предварительным согласованием.

С 1 января 2012 г. в тех муниципальных образованиях, где не приняты правила землепользования и застройки, предоставление ЗУ с предварительным согласованием не допускается. В НН Городская Дума утвердила правила застройки и землепользования в 2006 г. Предоставление ЗУ с предварительным согласованием допускается только по отношению к нежилому строительству.

Порядок предоставления:

Заявитель обращается в ОМСУ или ОИВ, которые принимают решение о проведении предварительного согласования и происходит согласование с заинтересованными ведомствами (департамент архитектуры и градостроительства, Росреестр, экологи, жилищно-коммунальный департамент, энергетики, смежные землепользователи, санэпидемнадзор и другие). После одобрения в названных структурах возможности размещения планируемого объекта заявитель обращается в ОМСУ для утверждения проекта. С заявителем заключается договор аренды (на праве собственности запрещено).

Б. Без предварительного согласования.

Так ЗУ предоставляются только под жилое строительство и только через аукцион. Власть должна принять решение о виде разрешенного использования, решение вопроса по подключению предполагаемой стройки к городской коммуникации. Проведение аукциона по земле от иных торгов отличается тем, что аукцион считается состоявшимся даже при одном участнике, если были выполнены все подготовительные действия. С победителем аукциона после выплаты аукционной стоимости ЗУ заключается договор, который регистрируется в Росреестре.

ЗК также предоставляет возможность для комплексного освоения территорий. Первоначально земля выпускается только на праве аренды с последующим предоставлением застройщику права выкупить арендную землю на праве собственности. В Нижегородской области действует региональный закон 2006 г. «О регулировании земельных отношений в Нижегородской области», в котором установлена региональная модель предоставления ЗУ. Она конкретизируется в ряде Постановлений. Суть Нижегородской модели в том, что победителя определяет инвестиционный совет, который состоит из 6 экспертов. Возглавляет совет губернатор. Но для районных образований данная модель не обязательна.

В-32: Нормы предоставления ЗУ для различных видов землепользования.

Для индивидуального жилищного строительства ЗУ предоставляются только на аукционах. Нормы предоставления федеральный законодатель передает субъектам. В Нижегородской области Законом от 22 июня 2001 г. «О предельных (максимальных и минимальных) размерах ЗУ, предоставляемых в Нижегородской области для различных видов землепользования» установлено:

- для КПХ – до 50 га.

- для ЛПХ – до 1 га.

- для садоводства – до 15 соток.

- для индивидуального жилищного строительства – по усмотрению ОМСУ (от 2 до 30 соток).

В-33: Земельные торги.

- регулируются Постановлением Правительства «О проведении конкурсов по аукциону на продажу ЗУ». Подается заявка, вносится задаток. Приказом утверждается список участников, устанавливается предельный срок подачи заявок, определяется шаг аукциона (по земле от 2 до 5 % от предыдущей стоимости); начальная цена аукциона не может быть ниже кадастровой стоимости. Победитель подписывает протокол, а после выплаты стоимости ЗУ с ним заключается договор. Задаток не возвращается в случае отказа победителя аукциона в заключении основного договора. Форма аукциона может быть открытой и закрытой. Закрытый аукцион проводится при выкупе ЗУ, на котором расположен объект недвижимости – тогда в аукционе могут участвовать только собственники объекта.

В-34: Права и обязанности владельцев ЗУ.

А. Права – реализация правомочий, которые не должны противоречить предписаниям законодателя. В случае их отсутствия в законе объем правомочий не должен противоречить ГК по данному титулу.

Б. Обязанности – своевременно вносить арендную плату, земельные налоги, использовать землю рационально, по целевому назначению, не нарушать прав других владельцев.

В-35: Государственная регистрация.

Ст.1 ФЗ 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» дает легальное определение государственной регистрации как юридического факта, подтверждающего легальное возникновение, изменение и прекращение права на недвижимое имущество. Различаются регистрация права и регистрация сделок. По ЗУ не требуется государственной регистрации по договорам купли-продажи и мены, подлежат государственной регистрации договор дарения и ренты. Также государственная регистрация необходима согласно ст.22.2 ФЗ в случаях создания нового ЗУ при выделении, разделении, преобразовании, согласно гл.1.1 ЗК. ФПР считает обоснованным предложение Крашенинникова (комитет ГД по законодательству) отменить регистрацию сделок, оставив только регистрацию прав.

В ФЗ 1997 г. дублируется легальное определение недвижимого имущества из ст.130 ГК.

Последние изменения в ФЗ 1997 г. приняты 29 декабря 2010 г. в связи с принятием ФЗ «О совершенствовании оборота земель с/х назначения». Они закрепляют равную юридическую силу правоустанавливающих документов, выданных до принятия законов.

ФЗ 1997 г. устанавливает принципы государственной регистрации: единообразие всей системы государственной регистрации, принцип доступности информации о регистрации (любой гражданин имеет право получить информацию из ЕГРП за исключением секретных объектов).

В-36: Порядок изъятия ЗУ для государственных

Дата добавления: 2014-01-11