Тема 5. Характеристика юридической сущности объектов недвижимости и правовой среды

Под инвестором в данной структуре понимается юридическое или физические лицо, принимающее инвестиционные решения. Он осуществляет вложение собственных или заемных денежных, а также иных привлеченных имущественных или интеллектуальных ценностей в инвестиционный проект и обеспечивает их целевое использование.

Инвесторы, владеющие современными методами управления недвижимостью, обладают контролем над недвижимым имуществом. В качестве инвестора могут выступать органы, уполномоченные управлять государственным или муниципальным имуществом или имущественными правами; физические лица - граждане, в том числе и иностранные; юридические лица всех форм собственности (вкладчики, заказчики, кредиторы, покупатели и Др.).

Кредитные учреждения (банки), работая на рынке недвижимости, могут использовать разные пути: кредитование под залог недвижимости, вложение денег в те или иные проекты по преобразованию объектов недвижимости, создание собственных риэлтерских структур. Основной деятельностью кредитных учреждений на рынке недвижимости должно быть участие в инвестиционных и девелоперских проектах, ипотечное кредитование приобретения жилья.

Ключевой фигурой в развитии рынка недвижимости является профессиональный предприниматель — застройщик. Как субъект первичного рынка недвижимости он выполняет многие организационные и экономические функции, объединяемые понятием «управление инвестициями».

К ним относятся:
• выбор экономически эффективного проекта;
• создание или преобразование объекта недвижимости (застройка неосвоенного участка земли, реконструкция здания и др.);
• получение всей необходимой и предусмотренной законодательством документации и разрешений на реализацию проекта;
• поиск инвесторов;
• определение условий привлечения инвестиций и заемных средств;
• разработка механизмов оборота средств и форм их возврата;
• отбор и привлечение подрядчиков;
• контроль над осуществлением работ.

Застройщик отвечает:

- перед инвесторами - за эффективное управление их средствами, а перед кредитными учреждениями - за своевременный возврат кредитов;

- перед уполномоченными государственными и региональными органами

- за соблюдение условий проекта;

- перед подрядчиками - за своевременное финансирование работ;

- перед потребителями - за качество продукции;

- в конечном счете, застройщик является координатором всего инвестиционно -строительного цикла в границах реализуемого проекта.

Еще одним участником рынка недвижимости является строительный подрядчик -физическое или юридическое лицо (специализированная фирма), которое выполняет для заказчика строительство объектов к оговоренному сроку за плату на основе договоров подряда на капитальное строительство.

Девелопер – человек, который делает прибыль на том, что удовлетворяет чужие потребности, используя чужие деньги.

Девелопер – лицо, занимающееся разработкой идеи проекта и привлечением инвесторов, а также продажей или передачей в эксплуатацию объекта недвижимости.

Заказчик-лицо, выполняющее функции контроля за деятельностью подрядных организаций.

Институт оценки недвижимости развивается по нижеприведенным направлениям.

Государственная служба оценки недвижимости. В Санкт-Петербурге учетом и определением стоимости недвижимости занимается Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости (ГУИОН) в лице районных проектно-инвентаризационных бюро (ПИВ). Следует отметить, что оценка, осуществляемая этими органами, не учитывает уровень инфляции и поэтому не соответствует рыночным ценам.

Общественные (саморегулируемые) организации оценщиков представляют:

- Российское общество оценщиков (РОО);

- Институт независимых оценщиков;

- Лига независимых оценщиков.

Саморегулируемые организации оценщиков могут выполнять следующие функции:

- защищать интересы оценщиков;

- содействовать повышению уровня профессиональной подготовке оценщиков;

- содействовать разработке образовательных программ по профессиональному обучению оценщиков;

- разрабатывать собственные стандарты оценки;

- разрабатывать и поддерживать собственные системы контроля качества осуществления оценочной деятельности.

Роль оценщика на рынке недвижимости постоянно растет, ибо никакая сделка (кредитование под залог недвижимости, страхование, переоценка основных средств, раздел имущества, внесение его в уставный фонд, купля-продажа) на рынке недвижимости не может осуществиться без предварительной оценки стоимости объектов недвижимости.

Оценка объектов недвижимости - обоснованное мнение независимой. стороны о рыночной стоимости недвижимости в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями этики оценщиков, поэтому многие крупные финансовые и инвестиционные структуры, банки без независимой оценки вообще не работают.

При выборе оценщика (индивидуального предпринимателя) заказчику РОО рекомендует использовать следующие критерии:

- членство оценщика в профессиональной организации;

- наличие у оценщика образовательных сертификатов по оценке;

- желательно наличие квалификационных званий, подтвержденных квалификационными сертификатами профессиональной организации;

- наличие у оценщика полиса о страховании профессиональной (гражданской) ответственности.

При выборе оценочной фирмы потребителю следует собрать информацию об опыте работы фирмы на рынке оценки (количество выполненных отчетов, сложность оцениваемых объектов), выяснить, являются ли сотрудники фирмы или сама фирма членами профессиональной организации, есть ли у фирмы полис о страховании профессиональной (гражданской) ответственности.

Развитие рынка недвижимости и, в частности, земельного рынка, рынка ипотеки, когда объект залога будет нуждаться в объективной оценке, неуклонно приведет к активному развитию оценочной деятельности.

С появлением рынка недвижимости возникли риэлтерские фирмы которые профессионально осуществляют операции со всеми объектам недвижимости:

• совершение сделок купли-продажи, дарения, обмена (в том числе посреднических);

• сдача в аренду помещений, находящихся в собственности как юридических, так и физических лиц (в том числе и посредническая);

• расселение коммунальных квартир, отселение жителей из домов, подлежащих реконструкции;

• продажа объектов недвижимости с аукционов и на конкурсной основе.

Сфера деятельности риэлтерских фирм постоянно расширяется: укрепляются взаимосвязи между риэлтерами и застройщиками, кредитными учреждениями, инвесторами.

Сервейеры выполняют функции по сбору, предоставлению и обработке информации об объектах недвижимости, городскому планированию, подготовке и внедрению проектов по застройке, оценке и управлению недвижимости, ремонту, реконструкции и модернизации зданий, сооружений, строительной инспекции, принимают участие в продаже и аренде недвижимости.

-4-

Риск – это возможные отклонения реальных результатов той или иной операции или проекта в отрицательную сторону по сравнению с планируемыми вначале.

В операциях с недвижимостью риск может проявляться в более низкой, чем планировалось ранее, цене при продаже недвижимости; в более высоком, чем предполагалось, уровне операционных расходов при управлении недвижимости; в снижении фактической рентабельности инвестиционного проекта по сравнению с проектной и даже в утрате собственности — как в связи с разрушением самого «тела» недвижимости, так и по причине потери прав на недвижимость. Масштабы таких рисков могут быть весьма различны: от потери дохода или его части до полной утраты инвестируемых средств или собственности.

Можно выделить следующие виды рисков:

· рыночные риски (бизнес-риски, коммерческие, систематические риски), связанные со спецификой сферы предпринимательской деятельности и влиянием на нее макроэкономических и региональных факторов;

· производственные (хозяйственные, несистематические) риски, относящиеся к уровню фирмы и определяемые качеством ее деятельности;

· финансовые риски, как обусловленные общим состоянием финансовой системы в стране, так и возникающие в связи с принятием компанией (фирмой) тех или иных решений относительно финансирования ее деятельности.

Целесообразно рассмотреть общую классификацию рисков применительно к сфере недвижимости, начав с рыночных рисков.

Как известно, любой объект недвижимости имеет юридическую, физическую и экономическую определенность. При этом любая операция с недвижимостью происходит в рамках определенных территориальных образований с присущими им административными правилами и процедурами. Соответственно можно выделить следующие источники рыночных рисков:

· юридические (возможность утраты права собственности, образования убытков в связи с ошибками при заключении договоров и контрактов, появления претензий третьих лиц, наличие не выявленных обременении объекта и пр.);

· архитектурно-строительные (неправильный выбор места реализации проекта, его несоответствие окружающей застройке, ошибки в конструктивных решениях, неверный выбор материалов, неточное определение планировки квартир или иного объекта), как правило, связаны с недостаточно детальной проработкой проектов сооружения и развития объектов недвижимости, слабостью их технической экспертизы. В эту категорию рисков входят и технологические риски, которые в значительной мере обусловлены спецификой места реализации проектов, строительства. Так, при реализации ряда проектов развития недвижимости в Москве их организаторы столкнулись с необходимостью укрепления грунтов и фундаментов, производства дополнительных работ по сохранению соседних зданий. Имели место случаи. когда реализация фантазий собственников отдельных квартир при перепланировке помещений, создании дополнительных удобств (ванных комнат, бассейнов и т.п.) приводила к превышению допустимых нагрузок на несущие конструкции зданий, что создавало аварийную обстановку. При принятии решений о развитии недвижимости особенно важен учет технологических рисков, но нередко с ними сталкиваются и при совершении операций на вторичном рынке;

· административные риски, которые в российских условиях имеют особое значение. Нередки случаи, когда в ходе реализации проектов существенно меняются условия, выполнения которых требуют органы местного управления или федеральные власти (налоговый режим, требования по выполнению обязательств по развитию городской инфраструктуры, условия подключения к инженерным сетям и т.д.). Очень важно, поэтому на стадии получения разрешений на строительство, реконструкцию, перепланировку и т.д. добиваться точного определения обязательств, которые должны быть выполнены организатором инвестиционного проекта, и их документального закрепления;

· экономические риски, возникающие при совершении сделок с недвижимостью, связаны, прежде всего, с изменением рыночной ситуации. Это изменение может найти проявление в целом ряде факторов – в изменении спроса под влиянием снижения деловой активности или доходов населения, в росте цен на материалы и оборудование, в появлении альтернативных предложений на рынке (например, рост предложения аренды помещений как альтернатива приобретения в собственность), в увеличении предложения конкурирующими фирмами и т.д. Возможность предотвращения или снижения степени вероятности потерь компании (фирмы) в связи с существованием экономических рисков во многом зависит от глубины проработки принимаемых экономических решений, постоянного изучения ситуации на рынке, наличия системы альтернативных поставок и пр. Внешние экономические риски — постоянный спутник любого бизнеса, в том числе и бизнеса на рынке недвижимости, но степень их вероятности существенно зависит от качества деятельности компании (фирмы), которая и сама может быть источником рисков.

Как показывает анализ, финансовые риски могут быть разделены на несколько групп:

1. Риски, вытекающие из общего состояния и изменений в финансовой системе (изменения процентных ставок по кредитам, введение ограничений на колебание валютного курса, изменения в темпах инфляции по сравнению с прогнозируемыми, изменение доходности альтернативных вариантов инвестирования, например, доходности по государственным корпоративным ценным бумагам).

2. Риски, обусловленные тем или иным вариантом, избранным компанией (фирмой) для финансирования ее деятельности, степенью проработки ею финансовых решений. Например, выбор кредита как источника финансирования проекта является более рискованным вариантом по сравнению с выпуском обычных акций, так как: предполагает выплату основного долга и процентов по определенному графику, чего нет при выпуске акций. В то же время выпуск акций без уверенности в возможности их размещения может оказаться более дорогим инструментом финансирования, чем кредитные ресурсы.

3. Риски, возникающие в связи с ошибками при финансовых расчетах. Например, ошибки при составлении плана поступлений и расходов финансовых ресурсов могут привести к неплатежеспособности компании (фирмы) на каком-либо этапе проект или сделки, что потребует привлечения более дорогих ресурсов если вообще это будет возможным.

Присутствуя практически при всех операциях с недвижимостью, указанные риски в то же время играют различную роль зависимости от сегмента рынка или сферы деятельности.

Так, для первичного рынка большое значение имеют экономические, производственные и технологические риски; для вторичного рынка существенно важнее и характернее юридические риски. Это отчасти связано с уровнем юридической проработки проблем субъектами сделок. На первичном и вторичном рынках в основном оперируют юридические лица, обладающие необходимыми квалифицированными специалистами. На вторичном рынке основные субъекты -физические лица, и юридические просчеты возможны в большей степени, что главным образом обусловлено тем, что на первичном рынке объект только создается, и с ним не могло быть прошлых сделок, в то время как количество сделок с объектом на вторичном рынке может быть весьма значительным. В современных российских условиях, при существующей практике привлечения дольщиков риски, связанные с качеством прав на «долю» в объекте, тоже весьма существенны.

Существуют ещё классификации рисков:

Типы рисков	Внешние (недиверсифицируемые)	Внутренние (диверсифицируемые)
Физические	Загрязнение среды, техногенные катастрофы, природные катаклизмы	Скрытые дефекты, пожары и аварии на объекте, изъяны техники и технологий
Правовые	Нестабильность политики, несовершенство законов, изъяны гос. регулирования, конфликты со странами	Погрешности документов, неисполнение контрактов, правовые издержки, запреты диверсификации
Экономические	Насыщение рынка, недостаток ресурсов, спад в экономике	Просчёты маркетинга, операционные потери, низкая ликвидность, убытки из-за персонала
Финансовые	Недоступность кредитов, неустойчивость валюты, государственный долг	Срывы финансирования, валютные потери, потери кредитоспособности
Социальные	Отношение к инвесторам, социальные конфликты, преступность в регионе	Проблемы с соседями, трудовые конфликты

Также существуют статические и динамические риски.

Статические – риски потерь реальных активов вследствие нанесения ущерба собственности или неудовлетворённой организации работы с последствиями, снижающими ценность объекта.

Динамические – риски непредвиденных изменений стоимостных оценок объекта и проекта вследствие изменения первоначальных управленческих решений, а также рыночных и политических обстоятельств с последствиями, снижающими или повышающими доходность объекта и проекта его развития.

Исключить риски полностью, невозможно, некоторые из них необходимо просто принять. Но вполне возможно существенно снизить степень риска, и здесь может помочь следующая общая/схема управления рисками:
- выявление рисков, возможных при проведении той или иной сделки или операции с недвижимостью;
- качественный и количественный анализ рисков (определение причин рисков и факторов увеличения вероятности их наступления, зон риска, т.е. этапов сделки, на которых риск возникает; определение возможных размеров потерь, вызываемых тем или иным риском);
- определение возможностей снижения риска и затрат, необходимых для его предотвращения;
- разработка и осуществление мероприятий, позволяющих предотвратить риски, снизить вероятность их наступления или возможный объем потерь;
- контроль над проведением необходимых мероприятий; внесение содержательных изменений в механизм их реализации.

1.Система регистрации объектов недвижимости

2. Компоненты юридической сущности объекта недвижимости: права на недвижимое имущество, обременения

3. Правовая среда функционирования объекта недвижимости

-1-

Система обязательной регистрации недвижимости позволяет: создать систему налогообложения недвижимости, обеспечить безопасность сделок через предоставление гарантий приобретателю прав в том, что приобретение совершено у надлежащего обладателя этих прав, зафиксировать момент перехода прав на недвижимость. Существует несколько систем регистрации прав на недвижимость:

1. европейская или юридического кадастра (Германия, Австрия, Швейцария, Франция) - с высокой степенью надежности и безопасности сделок с недвижимостью. Здесь необходима накопленная годами информация

2. англо-американская или система регистрации земельного титула или система Торренса (Канада, Австралия, Новая Зеландия), т.е. проверяется титул. Здесь необходимы затраты на изучение истории переходов прав на создание страхового фонда

3. система регистрации актов. Государство не берёт на себя ответственности за чистоту титула. Поэтому существует страхование дефектов титула специализированными страховыми компаниями. Это обходится государству дешевле чем 1 и 2 система, но она более дорогая для приобретателя недвижимости.

Имущественные права подлежат государственной регистрации. Этой процедуре для объектов группы (для объектов группы А) предшествует специализированный государственный учёт с описанием важнейших характеристик с присвоением уникального идентификационного номера (кадастрового для земельного участка, инвентаризационного для строения, помещения). Этот способ идентификации объекта привязывает его к неперемещаемой относительно поверхности земли географической системе координат. Государственная регистрация предприятий осуществляется органами юстиции с указанием юридического адреса. Системой государственной регистрации объектов предусматривается однозначная идентификация физической сущности объекта, указание владельцу его адреса, а также порта прописки объекта. Таким образом, объекты группы Б также становятся «привязанными» к неподвижной системе координат.

-2-

В состав объекта недвижимости включается пакет прав и обременений. Понятие собственности (права собственности) является неопределяе­мым (первичным) и раскрывается посредством характеристики правомочий, являющихся компонента­ми полного права собственности. К ним относятся права пользования, владения и распоряжения, о которых рассказывали в теме 1.

Субъектами права собственности могут быть граждане и юридические лица (частная собствен­ность), РФ и субъекты РФ (государственная собственность), муниципалитеты (муниципальная собственность). В частной собственности граждан может находиться любое имущество без огра­ничения количества и стоимости — при условии, что осуществление права собственности не наносит ущерба правам и законным интересам других лиц и общества в целом. На таких же условиях имуще­ство может находиться в частной собственности правоспособных юридических лиц, причем коммер­ческие и некоммерческие организации являют­ся собственниками имущества, переданного им в качестве вкладов (взносов) их учредителями (участ­никами, членами), а также приобретенного ими на других основаниях. Коммерческие юридические лица организуются в формах: полного товарищества, товарищества на вере, общества с ограниченной ответственностью, акционерного общества, производственного кооператива

Права собственника имущества, находящегося в государственной (муниципальной) собственно­сти осуществляют органы власти соответствующего стату­са и уровня управления. Имущество закрепляется за государственными (муниципальными) коммерче­скими предприятиями, называемыми унитарными, — на правах хозяйственного ведения или оператив­ного управления (в последнем случае предприятие называется казенным). Это имущество может закре­пляться и за некоммерческими предприятиями (финансируемыми из государственного или муници­пального бюджета учреждениями) - на правах оперативного управления.

Право хозяйственного ведения обеспечивает унитарному предприятию реализацию полных прав пользования и владения, а по разрешению собственника — и ограниченного распоряжения (аренда, за­лог, вклад в уставный капитал) - без ограничения целей использования имущества, но с правом собст­венника на получение части прибыли от этого использования.

Право оперативного управления идентично предыдущему праву, но имеет дополнительные огра­ничения: по использованию имущества (только для целей уставной деятельности — с возможностью изъятия части имущества при нецелевом использовании) и по распоряжению им (не предусмотрена возможность залога, сдачи в аренду и пр. - даже с разрешения собственника).

Два вида имущественных прав, касаются земли, для которой особенности прав собственности и иных прав особо выделены в ст. 260-287 ГК. Право пожизненного наследуемого владения обеспечивает субъекту этого права и его наследни­кам возможность реализовать по отношению к этому земельному участку права пользования и владе­ния без права распоряже­ния.

Право постоянного (бессрочного) пользования аналогично предыдущему, но без прав наследова­ния и прав передачи участка другим лицам в аренду или в безвозмездное пользование без разрешения собственника.

Вещные права, рассмотренные выше, касаются основных (непосредствен­ных) пользователей участка, в то время как ипотека и сервитут вводят в число субъектов права, внешних по отношению к рассматриваемому объекту недвижимости, пользователей соседних участ­ков и кредитную организацию.

Ипотека, как форма организации получения залогодателем (лицом, берущим на себя долговое обязательство) ссуды под залог объекта недвижимости, обеспечивает гарантии возвратности ссуды путем обременения права собственности на предмет залога правом залогодержателя на преимущественное удовлетворение основ­ного требования из стоимости заложенного объекта. Залогодержатель не приобретает права собственности, даже при нарушении должником своих обязательств. Право на обеспечение возвратности кредита реализуется путем получения залого­дателем соответствующей части суммы, вырученной от продажи объекта на публичных торгах, осу­ществляемых по решению суда специализированной организацией. Одновременно с этим из упомяну­той суммы выручки возмещаются судебные издержки и расходы на реализацию предмета залога. Залогодатель вправе также получать компенсацию убытков и неустоек, возникающих вследствие неисполнения или задержки в исполнении обязательств, а также процентов за неправомерное пользо­вание чужими денежными средствами. Залогодержатель сохраняет свое право на предмет залога и в случае изменения его юридической судьбы по решению собственника (залогодателя).

Сервитут устанавливает право пользователя участка, соседнего по отношению к рассматривае­мому объекту недвижимости, на проход и проезд через участок этого объекта, на прокладку через него и на эксплуатацию линий электропередачи, связи и трубопроводов, на обеспечение водоснабжения и других нужд, которые не могут быть удовлетворены без установления сервитута (ГК, ст. 274). Кроме упомянутого выше типа сервитута, называемого частным, ГК вводит понятие публичного сервитута, вменяющего собственникам земельных участков в обязанность обеспечения безвозмездного и беспре­пятственного использования объектов общего пользования (дорог, объектов инженерной инфраструк­туры), которые существовали на момент передачи им земельных участков в собственность.

Российское законодательство допускает возникновение сервитута на основе договора, судебного решения, акта государственного органа и органа местного самоуправ­ления, а также в силу прямого указания закона. По положению о частном сервитуте собственник участка или строения, обремененного сервитутом, вправе требовать от соседа соразмерную плату за пользование своей собственностью в соответствии с этим сервитутом. Размер платы, порядок ее внесения и ответственность сервитуария за неисполнение обязанностей по внесению платы за сервитут целесообразно устанавливать в договоре.

Основанием прекращения сервитута, установленного договором, может служить расторжение последнего. Договор об установлении серви­тута может быть расторгнут по соглашению сторон, либо собственником земельного участка, в случае, если, например, сервитуарий не вносит обусловленную плату за пользо­вание чужим имуществом, либо по иным основаниям, установленным в соглашении сторон.

Другими важными обременениями права собственности на недвижимость являются ограничения в использовании объекта, регламентируемые законодательными и нормативными актами, договорами, соглашениями, распоряжениями административных и судебных органов, строительными нормами и правилами. Обременениями права собственности на землю являются право на принудительный выкуп участка для государственных и муниципальных нужд, а также право на прекращение права собственности при ненадлежащем использовании участка. Ограничения по функциональному использованию земельного участка налагаются законодатель­ными или нормативными актами о зонировании территории (например, в жилой зоне не разрешается реализация производственных функций). Строительные нормы и правила ограничивают пре­дельно допустимые расстояния между зданиями, высоту зданий и сооружений.

Важнейшим свойством обременении является то, что они приводят к уменьшению полноты и качества имущественного права и, как следствие — к усложнению задачи управления объектом, к снижению эффективности использования и ценности последнего.

-3-

Правовая среда формируется системой органов законодательной, исполнительной и судебной власти и их институтов во взаимодействии с хозяйствующими субъектами, собственниками имущества и рын­ками, с применением властных полномочий на основании нормативных актов. Правовая средасоздает систему стимулов и ограничений для функционирования и развития недвижимости.

Основными источниками права в РФ выступают нормативные акты, включающие законы и подзаконные акты.

Законодательную базу РФ составляют: Конституция РФ, конституционные законы, кодексы РФ — Гражданский, Земельный, Жилищный, Водный, Градостроительный, Лесной, федеральные законы и другие акты Федерального собрания (постановления, положения). Применительно к недвижимости Конституция РФ: гарантирует свободу экономической деятельности и защищает права частной, государственной, муниципальной и иной форм собственности; определяет особый статус земли и других природных ресурсов как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории; устанавливает право частной собственности на землю граждан и их объединений при условии соблюдения ими общественных интересов; гарантирует право граждан на жилище и государственную защиту прав и свобод человека и гражданина РФ.

Гражданский Кодекс РФ примени­тельно к недвижимости обеспечивает: определение оснований возникновения, норм осуществления и защиты гражданских прав; описание содержания и элементов правоспособности и дееспособности граждан, в том числе в сфере имущественных правоотношений; нормативное регулирование процедур создания и функционирования юридического лица, а также имущественных прав предприятий различных форм собственности и организационной структуры.

В Земельном кодексе РФ представлены основные принципы и состав земельного законода­тельства. Здесь вводится категорирование земель по целевому назначению, определя­ется порядок отнесения земель к той или иной категории, оговаривается система мер по охране земли. Здесь определены права и обязанности собственников, землепользователей, землевладельцев, арендаторов, а также гарантии их прав. Кодекс определяет состав и границы, условия и порядок использования земель городов, рабочих, курортных, дачных поселков и сельских населенных пунктов, а также земель всех других категорий; цели, задачи, содержание охраны земель, содержание, назначение и порядок ведения государственно­го земельного кадастра; назначе­ние, содержание и порядок землеустройства.

В Федеральном законе «О плате за землю» определен платный характер использо­вания земли в РФ. Предусмотрено,

· налог с собственников, землевладельцев и землепользователей уплачивается по устанавливаемой (и обновляемой) ставке - вне зависимости от результатов хозяйственной деятельности, но в удвоенном размере при не использовании или не целевом использовании,

· арендная плата взимается с арендаторов в соответствии с договором аренды,

· единовременная плата взимается в предусмотренных Земельным кодексом случаях покупки и выкупа и при предоставлении кредита под залог земли.

Федеральный закон «О недрах», содержащий правовые и экономические основы рационального использования и охраны недр, обеспечивает защиту интересов государства и граждан РФ, а также прав пользователей недр. Недра в границах территории РФ, включая подземное пространст­во и содержащиеся в недрах полезные ископаемые, энергетические и иные ресурсы, являются государ­ственной собственностью с реализацией этого права совместно РФ и ее субъек­тами, но без права любой формы отчуждения участков недр. Собственники и владельцы земельных участков имеют право осуществлять строительство подземных сооружений для своих нужд на глубину до 5 м.В установленном порядке им также разре­шается устройство и эксплуатация бытовых колодцев и скважин на первый водоносный горизонт, не являющийся источником централизованного водоснабжения.

Водный кодекс Российской Федерации определяет особенность вод как особого компонента природной среды — возобновляемого, ограниченного и уязвимого природного ре­сурса, обеспечивающего экономическое, социальное, экологическое благополучие населения, сущест­вование животного и растительного мира. Кодекс вводит основные понятия, определяет состав, цели, и согласование водного законодательства с нормами международного права, отношения, регулируемые водным законодательством и действие водного законодательства во времени. Водный кодекс выделяет особенности прав собственников, владельцев и пользователей земельных участков, примыкающих к поверхностным водным объектам, характеризует особенности внутренних и трансграничных водных объектов. Кодекс разрешает любому лицу использовать полосу суши шириной до 20 м вдоль берегов водных объектов общего пользования (без использования транспорта) для передвижения и пребывания у тако­го водного объекта, в том числе для рыболовства и причаливания плавательных средств. Кодексом определяются условия оборота водных объектов: запрещается продажа, залог и совер­шение других сделок, которые влекут или могут повлечь отчуждение водных объектов, контролиру­ются сделки по переходу права пользования. Предметом права собственности на водные объекты вы­ступает водный объект в целом.

Лесной кодекс Российской Федерации устанавливает правовые основы рационального использования, охраны, защиты и воспроизводства лесов. Он опре­деляет структуру, задачи и цели лесного законодательства РФ и его отношений с международным правом. Особого внимания заслуживает порядок согласования мест строительства объектов, влияющих на состояние и воспроизводство лесов, а также порядок проведения в лесном фонде работ, не связанных с ведением лесного хозяйства и осуществлением лесопользования. Лесной Кодекс устанавливает виды лесопользования, порядок лицензирования деятельности по использованию лесного фонда, права и обязанности пользователей лесом, гарантии защиты этих прав, требования к воспроизводству, к повышению продуктивности, охране и защите лесов.

Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сде­лок с ним» устанавливает обязательность регистрации и доступность сведений о ней. В нем пред­ставлен порядок регистрации с описанием реестра, условий подготовки и представления документов, а также оснований для приостановления регистрации или отказа в ней. Выделены особенности регист­рации отдельных видов прав: права на недвижимое имущество в кондоминиумах, права общей собст­венности, права на вновь создаваемый объект недвижимости, права аренды, сервитутов, ипотеки, до­верительного управления.

В Федеральном законе «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» преду­сматривается обязательность оценки рыночной и других видов стоимости объектов недвижимости, принадлежащих РФ, ее субъектам или муниципалитетам. Прописаны договорные основания для проведения оценки, сфор­мулированы требования к договору и к содержанию отчета об оценке. Закон обязывает оценщиков страховать свою гражданскую ответственность, устанавливает порядок регулирования оценочной дея­тельности, в том числе путем утверждения стандартов оценки, определения требований к уровню об­разования оценщиков и к лицензированию этого вида деятельности.

Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» устанав­ливает основания возникновения ипотеки и ее регулирование, перечень типов объектов недвижимости, которые могут быть предметом залога. Приведены правила заключения и содержание договора об ипотеке. Особое место занимают положения о государственной регистрации ипотеки. Установлены правила отчуждения заложенного имущества и нормы сохранения ипотеки при переходе прав на заложенное имущество к другому лицу, а также уче­та обременения заложенного имущества правами других лиц. Законом регулируются процедуры и по­следствия принудительного изъятия государством заложенного имущества, формулируются условия возникновения последующей (вторичной) ипотеки, уступки прав по договору об ипотеке и передачи закладной в залог. Существенными для управления объектами являются положения об обращении взыскания на зало­женное имущество — в том числе во внесудебном порядке.

Федеральный закон «Об основах федеральной жилищной политики» обеспечивает правовое регулирование жилищных отношений и различных видов использования недви­жимости в жилищной сфере, социальные гарантии в области жилищных прав граждан. Этот закон устанавливает понятия: жилищной сферы и недвижимости в жилищной сфере, жилищного фонда, соци­альной нормы площади жилья. В состав жилищного фонда включаются: совокупность всех жилых помещений, специализированные дома (общежития, гос­тиницы-приюты, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов и другие). Под социальной нормой площади жилья понимается размер площади жилья, приходящейся на одного человека, в пре­делах которой осуществляется предоставление компенсаций по оплате жилья и коммунальных услуг.

Закон определяет также понятие договора найма как соглашения, по которому наймодатель пре­доставляет в пользование нанимателю и членам его семьи пригодное для постоянного проживания жилое помещение. Д оговор аренды - соглашение, по которому арендодатель предоставляет арендатору и членам его семьи недвижимость за договорную плату во временное владение и пользование, а арендатор обязуется использовать ее в соответствии с договором и свое­временно вносить арендную плату, включая плату за коммунальные услуги.

В законе определяются виды жилищного фонда — частный, государст­венный, муниципальный, ведомственный, общественный. Выделяются особенности предоставления и оплаты жилого помещения по договору аренды. Огова­риваются условия приобретения жилых помещений в частную собственность гражданами посредством: приватизации; жилищного строительства, участия в жилищных и жилищно-строительных кооперативах, кондоминиумах; купли-продажи жилья, в том числе через биржи, аукционы; п риобретения в порядке наследования и по другим законным основаниям.

Особое место занимает Закон РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» от 4 июля 1991 г. Закон устанавливает основные принципы осуществления приватизации государственного и муниципального жилищных фондов, определяет правовые, социальные, экономические основы преобразования отношений собственности на жилье.

Вступление граждан в права собственности на жилье дает им возможность эффективно вкладывать свои средства, выступать со своей недвижимостью на рынке жилья, свободно владеть, пользоваться и распоряжаться своим жильем. Закон подробно определяет, как и в каком порядке, с соблюдением каких правил производится приватизация жилья.

Градостроительный Кодекс РФ регулирует отношения в области соз­дания системы расселения, градостроительного планирования, застройки, благоустройства городских и сельских поселений. В Кодексе обозначены проблемы устойчивого развития поселений и межселенных (вне поселений) территорий, формирования государственных градостроительных нормативов и правил, создания градо­строительного устава (кодекса). Кодексом определены обязанности граждан и юридических лиц, а также полномочия органов власти при осуществлении градостроительной деятельности. Определены также назначение, виды и поря­док разработки, экспертизы и утверждения градостроительной документации. Раскрывается назначение и содержание генеральной схемы расселения на территории РФ.

Тема 6. Сделки на рынке недвижимости и их особенности

1.Понятие и особенности сделок с недвижимым имуществом.

2. Действительная и недействительная сделка.

3. Основные виды операций на рынке недвижимости

3.1. Купля-продажа

3.2. Аренда

-1-

Сделкой называются осознанные действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение их прав и обязанностей.

Цель любой сделки: приобретение права собственности или права пользования имуществом. Сделки могут быть односторонними и много­сторонними (договоры). Односторонние сделки создают обязанности только для лица, совершившего сделку (например, заве­щание и выдача доверенности).

Сделки с недвижимостью в подавляющем большинстве случаев представляют собой многосторонние сделки, предметом которых является переход прав на недви­жимое имущество. При этом заключение договора (многосторонней сделки) пред­полагает согласие всех сторон — участников договора, с возникновением у всех участников договора прав и обязанностей.

-2-

Сделки с недвижимостью всегда совер­шаются в письменной форме путем составления одного документа (договора), под­писываемого сторонами сделки.

Сделка считается действительной при соблюдении четырех условий:

-законность содержания;

- правоспособность и дееспособность физических и юридических лиц, совершивших сделку;

- соответствие воли и волеизъявления участников сделки;

- соблюдение формы сделки.

Недействительные сделки могут быть:

1) оспоримыми — сделки, признанные недействительными по решению суда;

2) ничтожными — сделки недействительные с самого начала ее совершения:

- совершена с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности;

- волеизъявление не соответствует подлинной воле;

- нарушены формы сделки и требования о ее государственной регистрации:

- сторона сделки недееспособна, т.е. не способна понимать значение своих действий;

- сделка юридического лица выходит за пределы его правоспособности.

Наибольшее распространение получили сделки с недвижимостью, совершенные для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия (мнимые) или для прикрытия другой сделки (притворные).

Сделки с недвижимостью совершаются только в письменной форме, путем заключения договора, который имеет два значения:

- юридический факт, порождающий права и обязанности;

- само правоотношение, содержание которого составляет эти права и обязанности.

Сделка действительна, если:

• ее содержание и правовые последствия не противоречат закону;

• она совершена лицами правоспособными (имеющими гражданские права) и дееспособными
(способными приобретать и осуществлять права, создавать и исполнять обязанности);

• форма сделки — письменная, зарегистрированная в едином реестре и удостоверенная нотариально (если это необходимо, регистрируются все сделки, нотариально заверяются только рента и отчуждение объектов в общей совместной собственности различных лиц);

• действия лиц соответствуют их воле.

Последнее положение может нарушаться при проявлении пороков воли:

• заблуждения (ошибочное представление относительно фактов и обстоятельств, влияющих на условия договора);

• обмана (создание ложного представления об условиях договора);

• насилия или угрозы насилия (физическое или психологическое принуждение личности);

• использования тяжелых обстоятельств (договор на крайне невыгодных условиях);

• злоупотребления влиянием (служебное или родственное соподчинение).

Из сказанного следуют и признаки признания сделки недействительной.

Сделка признается не­действительной, если она:

• оспоримая (недействительна по решению суда, не влечет юридических последствий),

• ничтожная (недействительна с самого начала, т.к. совершена с нарушением законов),

• мнимая (реализована без намерения создать правовые последствия, например: дарение или куп­ля-продажа с целью укрытия от конфискации или взыскания кредиторов),

• притворная (прикрывает другую сделку, например: дарение вместо купли-продажи, арендная плата вместо заработной платы, договор совместной деятельности вместо договора аренды).

Таблица

Примеры оспоримых и ничтожных сделок.

Оспоримая сделка	Ничтожная сделка
Не предусмотрена уставом участника сделки –юридического лица	Направлена на ограничение дееспособности и правоспособности
Совершена несовершеннолетним (14—18 л.) без согласия родителей	Совершена малолетним (до 14 л.) и недееспособным
Совершена ограниченным в дееспособности гражданином	Заведомо противоречащая нормам правопорядка и нравственности
Совершена под влиянием заблуждения, обмана, угрозы, стечения обстоятельств	Договор о передаче недвижимости после смерти дарителя
Совершена в состоянии аффекта	Мнимая или притворная
Совершена без соблюдения письменной формы	Не удостоверена нотариально и не зарегистрирована

Дата добавления: 2014-01-13