Тема 19: Затратный метод в оценке сейсмостойких зданий. Сущность затратного метода оценки недвижимости

План лекции:

1. Затратный подход в оценке

2. Сущность затратного метода оценки сейсмостойких зданий

3. Виды износа. Коэффициент физического износа (К физ) для квартир

4. Коэффициент физического износа (К физ) для жилых домов

5. Коэффициент функционального износа (К функц)

6. Поправочный коэффициент на высоту жилого помещения (Квыс)

Затратный подход.

Затратный подход в оценке сейсмостойких зданий и сооружений основан в оценочной практике на тех же методах и подходах, что и для обычных зданий и сооружений.

Сущность затратного метода.. В затратном методе предполагается, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта недвижимости в его существующем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств, соответствуют рыночной стоимости этого объекта. Такое предположение психологически оправданно, так как типичный покупатель вряд ли пожелает платить за объект недвижимости больше того, что может стоить приобретение равноценного земельного участка и создание на нем улучшений (зданий, сооружений) аналогичной полезности./19/

В зависимости от способа воспроизведения зданий и сооружений различают их восстановительную стоимость и стоимость замещения. Восстановительная стоимость есть денежное выражение издержек воспроизведения как бы точной копии оцениваемых улучшений на участке земли в текущих ценах с использованием таких же материалов, строительных стандартов, проектных решений и сохранением всех имеющихся элементов неэффективности. Например, если в оцениваемом здании имеется постоянно затопляемый и никогда не используемый подвал — неизбежный источник сырости, то затраты на его устройство также должны быть учтены в восстановительной стоимости этого здания.

Стоимость замещения выражает в денежной форме издержки воспроизведения улучшений, имеющих ту же функциональную пригодность, что и оцениваемый объект, с использованием современных стандартов, материалов и дизайна в текущих ценах на инвестиционные ресурсы. В стоимости замещения не будут отражены затраты по строительству указанного выше подвала, поскольку они не воссоздают современные потребительские свойства объекта.

С позиций потенциального покупателя, оценка улучшений по стоимости замещения представляется более мотивированной, чем по восстановительной стоимости. Но при этом оценщик рискует определить стоимость строительства здания, отличного от оцениваемого, что зачастую противоречит целям оценки. Исходя из них на практике чаще отдают предпочтение учету затрат на воссоздание копии оцениваемого здания или сооружения. Однако граница между восстановительной стоимостью объекта и стоимостью его замещения всегда условна, и оценщику в каждом конкретном случае приходится решать вопрос о выборе того или иного вида стоимостной оценки в зависимости от условий применения затратного метода.

Виды износа.

Износ внешний - это потеря стоимости в результате действия внешних факторов, таких как инфляция, экономический кризис, нестабильная политическая обстановка, нерациональное местоположение, экологическая среда и других негативных факторов.

Износ физический - это потеря стоимости, вызванная ухудшением физического состояния в результате изнашивания в ходе эксплуатации и воздействия физических процессов.

Износ функциональный (моральный) - это потеря стоимости, вызванная недостатками в проектировании, моральным устареванием в целом, либо использованных для его изготовления материалов, конструктивных элементов и т.д.

Коэффициент физического износа (К физ. для квартир), отражающий величину степени добротности оцениваемой недвижимости, определяется по

Таблица 1 – Коэффициент физического износа – К физ. Для квартир

Группа капитальности	Характеристика здания	Nam %	Срок службы (лет)
	Здания каменные, особо капитальные, стены кирпичные толщиной в 2,5-3,5 кирпича или кирпичные с ж/б или металлическим каркасом, перекрытия ж/б и бетонные; здания с железобетонными крупнопанельными стенами, перекрытия крупнопанельными стенами, перекрытия железобетонные	0,7
	Здания с кирпичными стенами толщиной в 1,5-2,5 кирпича, перекрытия ж/б, бетонные или деревянные; с крупноблочными стенами, перекрытия железобетонные	0,8
	Здания со стенами облегченной кладки из кирпича, монолитного шлакобетона, легких шлакоблоков, ракушечников, перекрытия железобетонные или бетонные; здания со стенами крупноблочными или облегченной кладки из кирпича, монолитного шлакобетона, мелких шлакоблоков	1,0
	Здания со стенами смешанными, деревянными рубленными или брусчатыми	2.0
	Здания сырцовые, сборно-щитовые, каркасно-засыпные, глинобитные, саманные	3.3
	Здания каркасно-камышитовые и другие облегченные	6,6

Коэффициент физического износа (К физ. Жилых домов) определяется по данным, приведенным в Таблице 2

Таблица 2- Коэффициент физического износа К физ. Для жилых домов

Признаки износа	Физический износ, в %	Кфиз. – коэф. Физического износа
Стены деревянные, сборно-щитовые

Мелкие повреждения наружной обшивки щитов 0-10 1,05

Поражение гнилью отливной доски, обшивки

углов и стыков внутренних стен 11-20 1,0

Незначительный перекос стен, поражение гнилью,

образование щелей в стыках щитов. Значительный

перекос, выпучивание, отклонение от вертикалей,

повышенная влажность в помещениях 21-40 0,95

Заметный перекос стен, образование щелей в

вертикальных стыках, м/у щитами, неравномерная

осадка. Перекос оконных и дверных проемов,

деформация стен, увлажнение 41-60 0,9

Деформация стен, гниль, сырость, временное

крепление, массовое повреждение и разрушение

блоков. Трещины на всю высоту здания 61-80 0,85

Стены кирпичные:

Отдельные трещины 0-10 1,05

Глубокие трещины, отпадение штукатурки 11-20 1,00

Отслоение, выветривание швов, ослабление

кирпичной кладки, следы увлажнения, трещины в

карнизах 21-40 0,95

Сквозные трещины в перемычках и под окном,

выпадение кирпичей, выпучивание стен, заметные

искривления 41-60 0,9

Разрушение кладки местами 61-80 0,85

Стены из мелких блоков, искусственных и естественных камней:

Отдельные трещины 0-10 1,05

Выветривание швов или трещины в штукатурке

местами 11-20 1,0

Отпадение штукатурки, глубокие трещины в швах,

выветривание швов 21-40 0,95

Сквозные трещины, выпучивание отдельных

участков стен, нарушение отдельных участков

кладки, расслоение 41-60 0,9

Массовое разрушение кладки, наличие временных

креплений 61-70 0,85

Стены из несущих панелей:

Повреждение обрамлений выступающих частей

фасада 0-10 1,05

Трещины мелкие, повреждения облицовки 11-20 1,0

Массовое отслоение, промерзание стен,

разрушение заделки стыков 21-40 0,95

Следы протечек внутри помещения, высоли,

выпучивание и смещение панелей 41-60 0,9

Деформация стен, смещение панелей, трещины в

панелях, разрушение узлов 61-80 0,85

Коэффициент функционального износа (К функц.)

Коэффициент функционального износа (К функц.), вносит поправку на изменение стоимости недвижимости в результате сложившегося в настоящее время мнения о качестве жилого помещения (его высоты, планировочного решения, уровня инженерно-технического обеспечения и др.), отвечающего требованиям на момент оценки. Для жилых домов также учитывается площадь прилегающего земельного участка.

Коэффициент функционального износа (К функц.) для квартир рассчитывается по формуле:

К функц. = К выс. * К благ. * К план. * К комн. * К этаж. [4],

где:

К выс. – коэффициент, учитывающий изменение рыночной стоимости в зависимости от высоты помещения;

К благ. – коэффициент, учитывающий изменение рыночной стоимости в зависимости от уровня благоустроенности помещения и обеспеченности его инженерно-техническими устройствами;

К план. – коэффициент, учитывающий изменение рыночной стоимости в зависимости от планировочного решения жилого помещения;

К комн. – коэффициент, учитывающий изменение рыночной стоимости одного квадратного метра жилья в зависимости от количества комнат в квартире;

К этаж. – коэффициент, учитывающий изменения рыночной стоимости в зависимости от этажа занимаемой квартиры.

Таблица 3 – Поправочный коэффициент на высоту жилого помещения Квыс

Высота помещения, в м	Квыс
До 2.0	0.95
2.5	1.00
2.6	1.01
2.7	1.02
2.8	1.03
2.9	1.04
3.0	1.05

Таблица 4- Поправочный коэффициент, учитывающий уровень благоустроенности жилья (К благ)

Инженерно-технические устройства	Поправка к Кблаг
- центральное отопление
водопровод
- горячее водоснабжение	2.6
канализация	4.8
- газ или электроплита	1.2
- электроснабжение

К благ. = 1 – E* У / 100 [5],

Где: У – отсутствующие инженерные устройства.

(Примечание РЦПИ: *Е – сумма)

При отсутствии каких-либо инженерно-технических устройств, стоимость объекта снижается.

Для квартир со всеми инженерно-техническими устройствами К благ.= 1 Поправочный коэффициент, учитывающий тип объемно-планировочного решения здания включает в себя несколько параметров:

К план. = К прох. * К балк. * К лод. * К с/у * К кух. [6],

Где: К прох:. К прох. = 1- если комнаты смежные,

К прох. = 1,1 – если комнаты раздельные;

Кбал.: К балк. = 1,02, - если есть балкон;

К балк. = 1,04 – два балкона;

К балк. = 1, нет балкона;

К балк. = 1,06, три балкона;

К лод.: К лод.= 1,03 – если есть лоджия;

К лод. = 1,06 – две лоджии;

К лод. = 1 – нет лоджии;

К лод. = 1,07 – три лоджии;

Клод.= 1,05 - балкон и лоджия;

К с/у: К с/у = 0,95 - - если совмещенный сан. Узел;

К с/у = 1 - раздельный сан. Узел;

К с/у = 1,1 – два сан. Узла;

К с/у = 0,5 - нет сан. Узла;

К с/у = 0,75 - нет ванны;

К кух. – если кухня меньше 8 метров К кух. = 0,95;

К кух. = 1 - кухня больше 8 метров;

К кух. = 0,8 – отсутствие кухни;

К кух = 1,1 - кухня больше 15 метров.

Таблица 5- Поправочный коэффициент, учитывающий количество комнат (К комн.)

Квартиры	Кком
малосемейного типа	0.7
1-комнатные	0.85
2-комнатные	1.0
3-комнатные	1.1
4-комнатные	1.15
5-комнатные	1.2
6-комнатные	1.25
7-комнатные	1.3

Таблица 6- коэффициент, учитывающий на каком этаже располагается жилое помещение, К этаж.

_

Этаж	Кэтаж
Первый	0.85
Промежуточный	1.00
Последний	0.9

Примечание: В жилых многоэтажных домах (6 этажей и более) К этаж.

Этажа, предшествующего последнему, принимается равным 0,9.

Коэффициент функционального износа для жилых домов рассчитывается по формуле:

Кфунк. = К удал. * К инж.об. * К дв. * К ст. х К площ.уч. * К план.д. *

* К ар.оф. * К мат. Ст. [7],

где:

Кудал. – коэффициент, учитывающий удаленность оцениваемого жилья от объектов социально-бытового, медицинского и культурного обслуживания (магазины, детские сады, поликлиники и т.д.). поправочный коэффициент – 0,95.

Кинж.об. – коэффициент, учитывающий уровень благоустроенности помещения и обеспечение его инженерно-техническими устройствами.

Поправочные коэффициенты:

Наличие центрального отопления 1.0

Местное водяное отопление на газе и мазуте 0.98

Местное водяное отопление на твердом топливе 0.95

Наличие печного отопления 0.9

Отсутствие холодного водоснабжения 0.97

Отсутствие горячего водоснабжения 0.98

Отсутствие канализации 0.97

Кдв. – коэффициент, учитывающий количество наружных дверей.

Поправочные коэффициенты:

Одна дверь – 1,0

Две двери - 1,05

Кст. – коэффициент, учитывающий наличие санузла и состояние сантехнического оборудования.

Поправочные коэффициенты:

Импортное сантехническое оборудование - 1,02

Отечественное сантехническое оборудование - 1,0

Неудовлетворительное состояние сантехнического оборудования – 0,9

Отсутствие сантехнического оборудования – 0,5

Кплощ.уч. – коэффициент, учитывающий площадь используемого земельного участка.

Поправочные коэффициенты:

Менее 400 кв. м. - 0,9

От 400 до 600 кв. м. - 0,95

600 кв. м. - 1,0

От 600 до 1000 кв. м. - 1,02

От 1000 до 1500 кв. м. – 1,05

От 1500 до 2000 кв. м. – 1,1

Более 2000 кв. м. - 1,15

К план.д. – коэффициент, учитывающий особенности планировки дома.

Поправочные коэффициенты:

Наличие проходных комнат - 0,95

Наличие встроенных шкафов, кладовок – 1,02

Отсутствие кухни - 0,8

Кар.оф. – коэффициент, учитывающий архитектурное оформление фасада.

Поправочные коэффициенты:

Простое - 1

Улучшенное - 1,05

Высококачественное - 1,1

Кмат.стен. – коэффициент, учитывающий материал стен:

Поправочные коэффициенты:

из кирпича 1.1

сборный из керамзитобетонных блоков 1.0

сборный из к/б блоков, облицованный кирпичом 1.05

ж/б панели 1.0

из ж/б панелей, облицованный кирпичом 1.05

саманно-глинобитный 0.5

саманные, облицованные снаружи в 0,5 кирпича 0.6

монолитные шлакобетонные 0.7

из ж/б блоков 1.0

сборно-щитовые 0.6

Коэффициент зонирования (К зон.) – рассчитывается Центрами по недвижимости самостоятельно по престижности районов в зависимости от анализа сделок по жилищам. Значение данного коэффициента для жилья колеблется от 0.5 до 2.

Дата добавления: 2014-10-22