Методи оцінки вартості будівель і споруд

Використання доходного підходу передбачає застосування таких основних методів:

• капіталізації доходів;

• дисконтованих грошових потоків.

Метод капіталізації доходів використовується для оцінки будівель і споруд, які є джерелами доходу власника. Доходи від володіння будівлями та спорудами можуть, наприклад, являти собою поточні та майбутні надходження від надання їх в оренду, плату за користування стоянками та гаражами, плату за встановлення реклами, доходи від можливого приросту вартості будівель і споруд при їх продажу в майбутньому.

Основні етапи процедури оцінки методом капіталізації доходу такі:

1. Розрахунок сумарної величини ринкової орендної плати та інших доходів від володіння об'єктом оцінки за останній до дати оцінки (або будь-якого інший типовий) рік. Ця сумарна величина називається потенційним валовим доходом (ПВД) і визначається як доход, який може бути отриманий від об'єкта нерухомого майна за умов його 100%-го використання без урахування всіх втрат і витрат, на основі аналізу поточних ставок і тарифів, що існують на ринку нерухомості для порівняних об’єктів:

ПВД = S* С_о+Д_ін, (8.11)

де S - площа, що надається в оренду, м²;

С_о - орендна ставка за 1 м²;

Д_ін - інші доходи від володіння об'єктом оцінки.

2. Розрахунок можливих втрат від неповного завантаження будівель і споруд і втрат при збиранні платежів (наприклад, при несвоєчасному відновленні орендної угоди через зміну орендарів).

3. Розрахунок дійсного валового доходу (ДВД) шляхом зменшення потенційного валового доходу на величину можливих втрат (В):

ДВД=ПВД-В. (8.12)

4. Розрахунок витрат, пов'язаних із нормальним функці­онуванням об'єкта оцінки. Це операційні витрати (ОВ), які мають періодичний характер і поділяються на:

• умовно-постійні (їх розмір фіксований і не залежить від ступеня експлуатаційного завантаження об'єкта – страхові збори, майнові податки);

• умовно-змінні (їх розмір залежить від ступеня експлуатаційного завантаження об'єкта та рівня наданих послуг - комунальні витрати, витрати на утримання території, поточні витрати на управління, заробітна плата та податки з неї, рекламні, транспортні витрати та ін.);

• витрати на заміщення (резерви, пов'язані із витратами на періодичну заміну компонентів поліпшень, які швидко спрацьовуються: водопровідної системи, каналізації, меблів, даху, телефонної системи та ін.).

5. Розрахунок чистого операційного доходу (ЧОД) за формулою:

ЧОД = ДВД — ОВ (за винятком амортизаційних відр.) (8.13)

6. Розрахунок коефіцієнта капіталізації одним із доступних за умов наявної інформації методів (кумулятивної побудови, середньозваженої вартості, визначення суми ставки доходу на інвестиції та тюрми повернення інвестицій та ін.).

7.Оцінка вартості об'єкта нерухомості (В_оп) за формулою:

В_он = ЧОД / k_кап (8.14)

Витратний підхід до оцінки нерухомості застосовується з метою техніко-економічного обґрунтування нового будів­ництва, вибору найкращого та найбільш ефективного способу використання земельної ділянки, визначення профілю об’єкта нерухомості, заключного узгодження вартості об’єкта не­рухомості, оцінки будівель спеціального призначення й об’єктів на «пасивних» секторах ринку, страхування, оподатковування майна фізичних і юридичних осіб, виділення частини майнового комплексу, на який буде накладений арешт і т. ін.

Процедура оцінки ринкової вартості нерухомості за допомогою витратного підходу складається з наступних етапів:

1.оцінка вартості земельної ділянки, на якій знаходяться будівлі, споруди (якщо земельна ділянка орендована, то її вартість не оцінюється);

2.оцінка відновлювальної вартості або вартості заміщення будівель та споруд на дійсну дату оцінки.

Відновлювальна вартість - вартість будівництва в поточних цінах на дійсну дату оцінки точної копії об'єкта оцінки з використанням таких же архітектурних рішень, будівельних конструкцій і матеріалів, а також з тією ж якістю будівельно-монтажних робіт, що й об'єкта оцінки.

Вартість заміщення - вартість будівництва в поточних цінах на дійсну дату оцінки об'єкта з корисністю, еквівалентною корисності об'єкта оцінки, але з використанням сучасних матеріалів і відповідно до нових стандартів і планувальних рішень. При визначенні вартості відновлення або заміщення використовуються такі основні методи:

• метод кошторисного розрахунку;

• метод питомих витрат на одиницю площі або об'єму;

• поелементний метод.

Метод кошторисного розрахунку передбачає складання кошторисної документації на будівництво об’єкта нерухомості з зазначенням переліку будівельно-монтажних робіт і витрат за кожним видом робіт на заробітну плату, матеріали, електроенергію, інструменти, спеціальне оснащення і т.д., які повинні бути приведені до базисного рівня цін з наступною індексацією в рівень цін на дату оцінки. Це найбільш трудомісткий метод, але він може бути значно полегшений, якщо є первісна кошторисна документація на будівництво об’єкта. Якщо така документація відсутня, експерт-оцінювач може звернутися до послуг кошторисної організації, що розробить новий кошторис для об’єкта оцінки з використанням єдиних норм і розцінок, індексів цін на будівельно-монтажні роботи, будівельних нормативів і правил та іншої необхідної документації.

Для розрахунку відновлювальної вартості нерухомості методом питомих витрат на одиницю площі або об’єму розробляються нормативи витрат на будівельні роботи (на 1 м² площі або 1 м³ об’єму будівлі), які потім збільшуються на загальну площу або об'єм об'єкта оцінки. Норматив питомих витрат визначається на основі довідкових даних про витрати на будівництво аналогічних об'єктів.

Суть поелементного методу полягає в тому, що будівлі розби­ваються на окремі компоненти: фундамент, стіни та перегородки, перекриття, покрівля, підлога, прорізи, опоряджувальні роботи, інженерне устаткування та ін. Оцінювачем збираються дані витрат на 1м³, 1м², 1 погонний метр, 1 нормо-годину за кожним елементом. Потім підсумовуванням поелементних витрат розраховується загальна вартість об'єкта нерухомості;

3. оцінка сукупного зносу будівель і споруд з урахуванням їх фізичного, функціонального, технологічного й економічного застарівання.

В оцінній діяльності під сукупним зносом розуміють втрати вартості об’єкта, викликані фізичним руйнуванням, функціональним застаріванням і різними зовнішніми факторами. При витратному підході знос використовується для урахування розходжень у характеристиках нового й оціню­ваного об’єкта нерухомості.

Фізичний знос - втрата вартості об'єкта нерухомості, що відображає зміну його фізичних властивостей з часом під впливом експлуатаційних і природних факторів, які спричи­няють скорочення життя та корисності об'єкта.

Фізичний знос може бути усуваним (якщо витрати на поточний ремонт об'єкта нерухомості менші за вартість, що додається до вартості об'єкта за рахунок його проведення) і неусуваним (якщо витрати на його усунення більші за вартість, що додається до вартості об'єкта за рахунок його усунення).

Фізичний знос усуваний розраховується на основі вартості витрат на проведення ремонтних робіт з його усунення. Фізичний знос неусуваний розраховується на основі залишко­вої вартості елементів власності, витрати на виправлення яких перевищують величину додавання до вартості майна за рахунок їхнього виправлення.

На практиці використовуються такі основні методи розрахунку фізичного зносу об’єктів нерухомості:

• експертний;

• вартісний;

• нормативний (бухгалтерський).

Використання експертного методу оцінки зносу передбачає, що експерт оглядає кожен елемент будівлі та на основі результатів огляду визначає процент зносу та його вартісну величину за кожним елементом.

Вартісній метод розрахунку використовується для розрахунку фізичного зносу довгострокових елементів будівель і споруд (фундаменту, стін, перекриттів і полягає у визначенні витрат на відтворення цих елементів будівель.

Нормативний (бухгалтерський) метод визначення фізич­ного зносу будівель передбачає використання діючих на момент оцінки норм амортизаційних відрахувань на повне відновлення основних фондів.

Функціональний знос - втрата вартості об’єкта неру­хомості, пов’язана з його невідповідністю сучасним стандартам з точки зору функціональної корисності (застаріла архітектура, нераціональність планування, інженерного забезпечення і т. ін.).

Формою функціонального зносу є технологічне заста­рівання, під яким розуміють втрату вартості об'єкта, викликану змінами в технології, через які об'єкт стає більш дорогим в експлуатації.

Функціональний знос викликається, як правило, недо­ліками, що вимагають створення додаткових елементів в існуючому об’єкті нерухомості, заміни або модернізації окремих елементів нерухомого майна, наявністю «надполіпшень» (елементів, що вимагають ліквідації).

Функціональний знос, так само, як і фізичний, може бути усувним і неусувним.

До усувного функціонального зносу можна віднести від­новлення вбудованих шаф, водяних і газових лічильників, сантехнічного обладнання, покриття підлоги й ін. Критерієм усувності зносу є порівняння величини витрат на ремонт із ве­личиною додатково отриманої вартості. Величина усуваного функціонального зносу визначається як різниця між потенційною вартістю будівлі на момент її оцінки з поновленими елементами та її ж вартістю на ту ж дату оцінки без поновлених елементів.

Неусуваний функціональний знос означає зменшення вартості будівлі під впливом факторів, пов’язаних як з надлишком, так і з бракуванням якісних характеристик будівлі. Наприклад, на орендному ринку більшим попитом користу­ються двокімнатні квартири порівняно з однокімнатними. Величину даного виду зносу розраховують як величину втрат орендної плати від надання в оренду цих квартир, помножену на мультиплікатор орендної плати (відношення ціни продажу власності до потенційної орендної плати за неї), характерний для даного виду квартир. Таким чином, величина неусуваного функціонального зносу визначається шляхом капіталізації втрат орендної плати.

Зовнішній знос (економічне застарівання) - втрата вартості об’єкта нерухомості, викликана зовнішніми факторами, наприклад, скороченням ділової активності в районі розміщення об'єкта, діями місцевої адміністрації в напрямку посилення податкового тиску, змінами на ринку зайнятості, незручним розташуванням щодо транспортних магістралей, комунальних служб, об'єктів торгівлі і т. ін.

Способом виміру зовнішнього зносу є аналіз парних продажів (коли на ринку нерухомості продаються два порів­нянних об’єкти, один з яких має ознаки зовнішнього впливу, іншій - ні). Різниця в цінах дозволяє зробити висновок про величину зовнішнього зносу об'єкта оцінки.

Іншим способом виміру зовнішнього зносу є порівняння доходів від орендної плати двох об'єктів, аналогічних оціню­ваному, на один із яких здійснюється негативний вплив. Капіталізація втрат доходу від порівняння цих двох об'єктів буде характеризувати величину зовнішнього зносу.

Для визначення величини сукупного зносу в оцінній практиці використовують наступні методи:

• метод «терміну життя»;

• метод розбивки.

Сутність методу – «терміну життя» полягає в припущенні, що втрати вартості об’єкта за рахунок фізичних руйнувань, функціонального застарівання та різних зовнішніх факторів пропорційні його віку. У цьому зв'язку в оцінній практиці прийнято виділяти:

• термін фізичного життя о’єкта (С_ФЖ) - період часу, протягом якого об’єкт власності реально існує (від дати введення в експлуатацію і до моменту його руйнування);

• термін економічного життя об'єкта (С_ЕЖ) - період часу, протягом якого об'єкт власності додає вартість до сукупної вартості майна, враховуючи й отримання прибутку від його використання (від дати введення в експлуатацію і до того моменту, коли поліпшення перестають додавати вартість до сукупної вартості майна);

• ефективний вік об'єкта (В_еф) - вік «на скільки років виглядає об’єкт власності» з урахуванням його технічного стану, зовнішнього вигляду, дизайну й економічних факторів, що впливають на його вартість;

• термін економічного життя, що залишився, (Сзал) - період часу від дати оцінки до кінця економічного життя, тобто до дати, коли внесок об'єкта у сукупну вартість стає рівним нулю внаслідок старіння).

З урахуванням перелічених періодів у процесі експлуатації об'єкта нерухомості процент сукупного зносу у відновлювальній вартості (С3%) розраховується за формулою:

СЗ% = (В_еф / С_ЕЖ ) х 100% (8.15)

Метод розбивки при визначенні величини сукупного зносу (СЗ) передбачає окремі розрахунки за всіма видами зносу: фізичного (усуваного та неусуваного, 3_фіз), функціонального (усувного та неусуваного, 3_функц), зовнішнього (З_зовн), та підсумовування результатів:

СЗ = З_фіз + З_функц + З_зовн (8.16)

Порівняльний підхід до оцінки нерухомості базується на порівняльному аналізі цін продажу об’єктів, подібних до об’єкта оцінки, та внесенні відповідних коректувань з метою урахування відмінностей між об'єктами-аналогами й об’єктом оцінки, у результаті чого визначається вартість останнього. Даний підхід найбільш ефективний в умовах розвиненого ринку нерухомості, тому що він базується на факті наявності повної і достовірної інформації про технічні характеристики та ціни продажів аналогічних об’єктів.

Порівняльний підхід представлений двома основними методами:

• порівняння продажів;

• валового рентного мультиплікатора.

Метод порівняння продажів заснований на зіставленні й аналізі інформації про продаж аналогічних об'єктів нерухомості, як правило, за останні декілька місяців. Основним принципом методу порівняльних продажів є принцип заміщення, відпо­відно до якого за умов наявності на ринку декількох схожих об'єктів нерухомості раціональний інвестор не заплатить більше суми, у яку обійдеться придбання нерухомості аналогічної корисності.

Відповідно до класифікації Харрісона елементи порівняння - це:

• умови фінансування (розмір платежів за процентами, термін кредиту, величина та вартість закладеного майна);

• умови продажу (обставини, за яких продавець і покупець приймають свої рішення щодо продажу та придбання кон­кретного об'єкта нерухомості);

• ринкові умови (активність ринку, стадія життєвого циклу об'єкта та ринкового сегмента в цілому);

• місце розташування (район розміщення (житловий, діловий, промисловий і т. ін.), екологічна привабливість, ступінь розвитку транспортної інфраструктури та комунікацій);

• фізичні характеристики (фізичні параметри, якість будівництва й експлуатації, функціональна придатність).

Одиницями порівняння для нерухомості в оцінній практиці є, як правило, ціна одиниці виміру об’єктів (1м² жилої або загальної площі, 1 м³, 1 га, 1 фронтальний метр) або ціна за одиницю, яка приносить доход (наприклад, за одне місце автостоянки в гаражі, одне посадкове місце в спортивному комплексі, ресторані або театрі).

Дата добавления: 2014-10-31