Принцип полезности

Принципы, основанные на представлениях пользователя о полезности объекта

Принципы, основанные на представлениях пользователя, включают в себя: принципы полезности, замещения и ожидания (рис. 3.2).

Рис. 3.2. Принципы, основанные на представлениях пользователя

Общим для всех вспомогательных принципов является их явное или неявное влияние на степень полезности и продуктивность рассматриваемого объекта собственности. Следовательно, можно утверждать, что полезность объекта собственности выражает суммарное действие всех рыночных факторов, влияющих на стоимость объекта оценки.

Полезность – это способность объекта собственности удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение данного периода времени [5, 6].

Недвижимость обладает различной полезностью для жильцов, владельца и арендатора. Жилая недвижимость, находящаяся в личной собственности, удовлетворяет потребность собственника в жилом помещении с той или иной степенью удобства. Качество удобств влияет на полезность недвижимости для владельца или арендатора. В данном случае полезность принимает форму генерируемых недвижимостью денежных потоков. Влияние полезности на стоимость зависит от потребительских характеристик недвижимости, к которым относят площадь, местоположение, качество ремонта и другие свойства полезности, существенно влияющие на стоимость недвижимости.

Принцип полезности заключается в том, что всякий объект недвижимости обладает стоимостью только в том случае, если он полезен какому-нибудь инвестору и может быть использован для реализации определенных функций или личных потребностей, например использование недвижимости в качестве промышленного предприятия, гостиницы, кафе, офиса, музея и пр. В случаях с приносящей доход недвижимостью удовлетворение потребностей пользователя,
в конечном счете, может быть выражено в виде потока доходов.

Принцип полезности основан на том, что объект недвижимости наряду с большей полезностью для пользователя обладает и большей стоимостью на рынке. Так, цены продаж квартир
в кирпичных домах выше, чем в панельных, так как в них выше звуко- и теплоизоляция, а стены «дышат».

Полезность недвижимости, предназначенной для получения дохода, выражается в виде потока доходов. Доходы могут быть получены в результате использования объекта под магазин, склад, автостоянку и т. п.

Профессиональные оценщики широко пользуются этим принципом в своей практической работе.

Например, оценивая право ограниченного пользования чужого земельного участка, оценщик должен изучить, в чем состоит сервитут путем анализа права ограниченного пользования на местности (в натуре) и изучения соответствующих документов, в которых это отражено или будет отражено, какова его потребность.

Дата добавления: 2014-10-31