Понятия стоимости и цены

Теория оценки базируется на основополагающих понятиях стоимости, цены и затрат.

Стоимость – это деньги или денежный эквивалент, который покупатель готов обменять на какой-либо предмет или объект или это мера того, сколько гипотетический покупатель будет готов заплатить за оцениваемую стоимость.

Цена – это исторический факт, отражающий то, сколько было затрачено на покупку сходных объектов в прошлых сделках. Термин «цена» также используется для обозначения «запрашиваемой цены» продавца.

Затраты – это мера издержек, необходимых для того, чтобы создать объект собственности и, сходный с оцениваемым. Эти затраты могут быть выше или ниже стоимости на дату оценки.

Понятие стоимости является базовым в деятельности оценщика.

Краеугольный камень – это понятие рыночной стоимости.

Существует много различных определений рыночной стоимости, но до сих пор отсутствует универсальное определение. В разных юридических инстанциях, ссудных организациях, страховых компаниях это определение имеет свои собственные параметры и допущения.

Оценщику же, главная задача которого состоит в определении рыночной стоимости, важно иметь четкие представления об этом термине. Определение рыночной стоимости заложено в «Законе об оценочной деятельности РФ». Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой он будет продан на открытом рынке в условиях конкуренции среди продавцов и покупателей, когда те и другие действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть:

а) мотивы продавца и покупателя являются типичными;

б) обе стороны хорошо осведомлены и действуют в своих интересах;

в) объект находится на открытом рынке достаточно продолжительное время;

г) цена представляет собой разумное вознаграждение за объект, и каких-либо особых скидок или уступок с чьей-либо стороны не было;

д) платеж осуществляется наличными или их эквивалентом.

Различают несколько видов стоимости, которые делятся на две большие группы: стоимость использования (субъективная) и стоимость обмена (объективная).

Стоимость использования носит субъективный характер и чаще всего отражает намерения владельца, арендатора и т.п., не связанные с куплей-продажей объекта, сдачей в субаренду и другими подобными действиями. К стоимости использования могут быть отнесены следующие виды стоимости недвижимости:

- инвестиционная;

- балансовая;

- стоимость для целей налогообложения и т.п.

Стоимость обмена носит объективный характер и служит проведению операций с недвижимостью на рынке: покупке, продаже, передачи в залог, сдаче в аренду и другим функциям. К стоимости обмена относят:

- рыночную;

- ликвидационную;

- страховую;

- арендную и пр.

Рыночная стоимость определяется исходя из варианта наилучшего ис­пользования объекта недвижимости.

Ликвидационная стоимость – денежная сумма, в виде разницы между доходами от ликвидации объекта недвижимости и расходами на ее проведение. Это стоимость, с которой приходится соглашаться продавцу при вынужденной продаже недвижимости в ограниченный период времени, не позволяющий значительному числу потенциальных покупателей ознакомиться с объектом и условиями продажи.

Страховая стоимость – денежная сумма, на которую могут быть застрахованы разрушаемые элементы недвижимости, рассчитанная в соответствии с методиками, используемыми в сфере государственного и частного страхования. Основана на принципе замещения или воспроизводства с учетом накопленного износа объектов недвижимости, подверженных риску уничтожения. Рассчитывается как остаточная стоимость замещения. Стоимость замещения представляет собой оценку совокупных издержек на восстановление объекта недвижимости в сложившихся рыночных условиях.

На практике страхуются земельные участки со зданиями и сооружениями или, что чаще, только строения. Во многих развитых странах широкое распространение получило страхование сельскохозяйственных земель от экологического загрязнения, эрозии почвы и снижения ее плодородности.

Рыночная стоимость аренды (арендная стоимость) – величина арендной платы, за которую может быть сдан в аренду объект недвижимости на дату оценки при типичных рыночных условиях, т.е. если:

- на дату оценки объект не занят и готов к сдаче в аренду на условиях конкурентного рынка, а арендодатель и арендатор достаточно осведомлены о характеристиках объекта и действуют разумно и без принуждения;

- период экспозиции объекта недвижимости достаточен для того, чтобы банк был доступен для потенциальных арендаторов, а также для согласования величины арендной платы, заключения договора об аренде и других условий, необходимых для сдачи объекта в аренду;

- состояние рынка, динамика ставок арендной платы и другие условия являются типичными на дату оценки стоимости аренды, т.е. не являются чрезмерно обременительными или выгодными для аренды такого типа и данного вида недвижимости;

- при определении стоимости аренды не учитываются предложения завышенных (заниженных) арендных ставок потенциальным арендатором, имеющим особый интерес к данному объекту недвижимости, а также находящимся в родственных или деловых связях с арендодателем.

Залоговая стоимость – стоимость объекта недвижимости, обеспечивающего ипотечный кредит, которую кредитор надеется получить при вынужденной продаже на рынке данного объекта недвижимости в случае неплатежеспособности заемщика. Величина залоговой стоимости служит верхним пределом ссуды, которая предоставляется под залог объекта недвижимости. Залоговая стоимость меньше рыночной стоимости на величину рисковой составляющей, а также дохода кредитного учреждения от данной операции.

Утилизационная (скраповая) стоимость – стоимость объекта собственности (за исключением земельного участка), рассматриваемая как совокупная стоимость материалов, содержащихся в нем, без дополнительного ремонта.

В зависимости от характера аналога различают стоимость воспроизводства и стоимость замещения. Под стоимостью воспроизводства принято понимать стоимость объекта собственности, создаваемого по той же планировке и из тех же материалов, что и оцениваемый, но по ныне действующим ценам. Стоимость замещения определяется затратами на строительство в текущих ценах на действительную дату оценки объекта одинаковой полезности с использованием современных материалов, стандартов, проектов и архитектурных решений.

Инвестиционная стоимость – стоимость объекта недвижимости для кон­кретного инвестора (группы инвесторов), основанная на его инвестицион­ных требованиях и предпочтениях. Расчет стоимости основан на субъек­тивной оценке дисконтированных издержек и доходов инвестора, ожида­емых от использования данного объекта недвижимости в перспективном инвестиционном проекте.

В основе расчета инвестиционной стоимости лежит целесообразность инвестирования с точки зрения типичных инвесторов на данном сегмен­те рынка недвижимости. Например, инвестиционная стоимость здания, расположенного в центре города, может быть определена исходя из наи­более эффективного использования аналогичных объектов недвижимости с учетом насыщенности рынка данными услугами и соизмерена с текущими доходами, которые потерял бы собственник здания при его продаже.

Инвестиционная стоимость недвижимости для конкретного инвестора отличается от ее рыночной стоимости в результате разных оценок требуемой ставки доходности, престижности, перспективности местоположения, возможности получения «спиритического» эффекта. Она рассчитывается при застройке вакантных земельных участков, расширении и реконструкции объектов недвижимости, внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставные капиталы предприятий и в других случаях.

Балансовая стоимость – стоимость объекта, отраженная в балансе пред­приятия или организации. Она состоит из первоначальной стоимости не­движимости на момент ввода в эксплуатацию, скорректированной (про­индексированной) на все проведенные переоценки основных фондов за вычетом бухгалтерской амортизации, а также за вычетом стоимости про­изведенных улучшений за период эксплуатации.

Остаточная стоимость определяется в текущих ценах как разность между восстановительной или ценой приобретения объекта и величиной потери вследствие физического износа, амортизации.

Восстановительная стоимость – сметная стоимость (нормативная) в текущих ценах, без учета косвенных издержек, перенесенных за период от сдачи объекта в эксплуатацию до начала доходной эксплуатации и без учета прибыли предпринимателя.

Стоимость воспроизводства определяется как стоимостьнового строительства точной копии оцениваемого объекта с использованием тех же материалов, конструкций и технологий. Различие с восстановительной стоимостью заключается в том, что дополнительно учитываются косвенные затраты на предпродажную подготовку и выведение объекта на полную мощность, а так же учитывается предпринимательская прибыль внешнего инвестора.

Стоимость замещения определяется как сумма прямых и косвенных издержек с прибылью предпринимателя для строительства нового объекта, обеспечивающего все функции реализуемого объекта.

Стоимость для целей налогообложения (налогооблагаемая стоимость) устанавливается на основе нормативных документов, относящихся к налогообложению недвижимости. В странах с переходной экономикой эта стоимость, как правило, не соответствует рыночной стоимости. Так, в Российской Федерации законом установлено исчислять налог от балансовой стоимости, т.е. стоимости активов, включенных в определенныестатьи баланса предприятий и организаций.

Согласно Налоговому кодексу налогообложение земельных участков будет осуществляться на основе кадастровой стоимости земли или ее нормативной цены.

Для частных лиц, владельцев недвижимости, например приватизированных квартир, налог устанавливается местными органами власти. Так, в Москве такой налог составляет 0,1% инвентаризационной стоимости квартиры, определяемой БТИ (Бюро технической инвентаризации) по специальной методике, имеющей мало общего с определением рыночной стоимости квартиры.

По мере развития рыночных отношений предусмотрен переход к исчислению налога от ры­ночной или кадастровой стоимости, как это принято в развитых странах. Например, в Испании, для целей налогообложения производится пе­риодическая (один раз в 8 лет) ревизия кадастровой стоимости всех еди­ниц недвижимости муниципалитетов для приведения ее в соответствие с рыночной стоимостью.

Любой вид стоимости, рассчитанный оценщиком, является не историческим фактом, а оценкой конкретного объекта собственности в данный момент в соответствии с выбранной целью (табл. 1).

Т а б л и ц а 1

Взаимосвязь между целью оценки и видами стоимости

Цель оценки	Вид стоимости
Помочь потенциальному покупателю (продавцу) определить предполагаемую цену	Рыночная
Определить целесообразность инвестиций	Инвестиционная
Обеспечить заявки на получение ссуды	Залоговая
Имущественная оценка	Рыночная или иная стоимость, признавае­мая налоговым законодательством
Определить суммы покрытия по страховому догово­ру или сформулировать требования в связи с потерей или повреждением застрахованных активов	Страховая
Возможная ликвидация (частичная или полная) действующего предприятия	Ликвидационная

Существует три основных подхода к оценке стоимости имущества. К ним относятся затратный, сравнительный и доходный подходы. Все эти методы используются для определения стоимости, приблизительно равной оптимальной рыночной цене, по которой имущество могло бы быть продано сегодня для предполагаемого наилучшего использования. Наилучшее использование означает использование имущества с максимально возможной выгодой. Таким образом, для многоквартирного дома, являющегося объектом оценки, наилучшим использованием будет использование в качестве жилого. На рис. 1 в общем виде представлена схема процесса оценки объекта недвижимости.

Рис. 1. Схема процесса оценки

Дата добавления: 2014-11-16