Улучшения в составе недвижимости

Характеристику участков с улучшениями начнем – следом за характеристикой лесов с растительно­стью природного происхождения – с классификации многолетних насаждений как произведения рук чело­веческих. Классифицировать их можно по меньшей мер по четырем признакам: виду продукции, функциональному назначению, возрасту вступления в товарное использование и продолжительности эксплуатации:

По производимой продукции выделяют:

– производящие плодово - ягодную продукцию – семечковые, косточковые, орехоплодные, цитру­совые, виноградники, ягодники;

– производящие техническую продукцию – каучуконосы, хмель, чай.

Важнейший признак классификации – функциональное назначение, по которому многолетние насаждения подразделяют на группы:

декоративно - озеленительные – кустарниковые или древесные;

полезащитные – противоэрозионные;

живые изгороди – защитные полосы вдоль железных дорог.

Для всех групп важными являются возрастные характеристики:

срок от посадки до начала использования по назначению (ягодники – 2 – 3 года, плодовые – 5 – 8 лет, технические – до 10 лет, декоративные – 5 – 12 лет).

Продолжительность эксплуатации по назначению (плодово - ягодные – 10 – 30 лет, технические – 10 – 50 лет, декоративно - озеленительные – до 50 лет).

При характеристике насаждений, кроме обозначенных выше свойств, обращают внимание также на возможность удовлетворения других потребностей типичных пользователей (цветы, тень, запах и чистота воздуха), на толщину стволов и глубину залегания корневой системы (для оценки надежности при воздействии ветра и оценки затрат па ликвидацию насаждений – при расчистке участка), на разме­ры и траекторию движения тени от кроны растений. Объект классификации данного подраздела – зеленые насаждения каждого парка, сквера, сада, улицы, бульвара, дво­ра, территории предприятия и т. п.

К коммуникациям относятся внешние по отношению к строениям водопроводы, газопроводы, электрические кабели и провода, канализационные коммуникации, линии средств связи, а также доро­ги. При характеристике коммуникаций обращают внимание: на материалы изготовления и срок служ­бы изделий, доступность для технического обслуживания и сроки эксплуатации до очередного ремон­та, пропускную способность, доступность для использования на отдаленных частях участка.

Существенно многообразнее характеристики строений. Последние можно условно подразделить на:

• здания, предназначенные в основном для жизни и деятельности человека, а также для функций, обеспечиваемых в основном человеком с использованием машин и оборудования, и

• сооружения, предназначенные для функций, обеспечиваемых в основном конструкциями, ма­шинами и оборудованием при эпизодическом и маломасштабном участии человека: гидротех­нические, энергетические, транспортные и другие сооружения.

Здания и сооружения полезно классифицировать прежде всего по функциональному назначению, выделив две важнейшие группы: объекты жилые и нежилые.

К жилым объектам недвижимости относятся земельные участки под соответствующими здания­ми, внешние коммуникации и:

• комнаты и квартиры, в том числе в нежилых домах;

• жилые дома – односемейные (одноквартирные, усадебные), малосемейные (малоквартирные, блочные) и многоквартирные (многосемейные) капитальные дома, предназначенные для по­стоянного (долговременного) проживания;

• гостиницы, мотели, ночлежные дома, а также капитальные и передвижные дачные и садовод­ческие домики – для временного проживания.

Заметим, что нежилые помещения в жилых домах к жилым объектам не относятся.

К нежилым объектам недвижимости относятся земельные участки под строениями, внешние коммуникации и:

• промышленные здания и сооружения, относящиеся ко всем отраслям, включая транспорт, энер­гетику, переработку сельскохозяйственной продукции, добычу полезных ископаемых и пр., в том числе административные, бытовые и вспомогательные здания предприятий, промышленные сооружения (емкости, дымовые трубы, эстакады, градирни), а также вокзалы, кассы, транспорт­ные агентства, помещения производственного назначения в зданиях другого функционального назначения (в том числе мастерские, прачечные, химчистки);

• специализированные здания и сооружения для научно–исследовательских, проектных организа­ций и органов власти;

• складские объекты, включая автономные специализированные комплексы с транспортными системами, техническими средствами, отоплением; оборудованные ангары; приспособленные под склады подвальные и полуподвальные помещения, бывшие бомбоубежища, помещения первых этажей и пр.;

• офисные строения и помещения – специализированные бизнес - центры с полным комплексом услуг, включая регулируемый микроклимат, специализированные телекоммуникационные ус­луги и системы безопасности; административные здания, переоборудованные в бизнес - центры с сокращенным перечнем услуг; отдельные офисные помещения – в том числе для нотариальных контор, юридических и финансовых учреждений и др. – в зданиях различного функционального назначения;

• торговые объекты (включая универсальные и специализированные магазины, торгово - выставочные комплексы, залы демонстрации мод, рынки и пр.);

• сервисные объекты – специализированные дома быта, ломбарды, дома и залы демонстрации мод, салопы, бани, предприятия связи, кафе, рестораны, дегустационные залы, центры торжест­венных церемоний и ритуальных услуг;

• спортивно – зрелищно - развлекательные объекты – киноконцертные залы, театры, казино, цен­тры, залы и парки развлечений, тиры, открытые и закрытые стадионы, ипподромы, корты, поля для гольфа, площадки для спортивных игр, плавательные бассейны и пр.;

• медицинские и оздоровительные объекты – санатории, дома отдыха, больничные комплексы, дома престарелых – объекты, совмещающие оздоровительную функцию с жилой, для временного проживания с отдыхом и лечением, а также поликлиники, специализированные лечебные центры, родильные дома, ветеринарные лечебницы, аптеки, зимние сады и пр.;

• мемориальные и культовые объекты – музеи, памятники и пантеоны, захоронения, церкви, со­боры, часовни, монастыри, мечети;

• объекты учебно - просветительского и творческого назначения – детские сады, школы, лицеи, гимназии, техникумы, институты, университеты, училища, библиотеки, студии и дома творче­ства, художественные мастерские.

Классифицируются отдельно стоящие объекты. Если здания примыкают друг к другу и имеют общую стену, но каждое пред­ставляет собой самостоятельное конструктивное целое, их счи­тают отдельными объектами. Наружные пристройки к зданию самостоятельного хозяйственного значения, отдельно стоящие здания котельных, а также надворные постройки (склады, гара­жи, ограждения, сараи, заборы, колодцы и пр.) являются само­стоятельными объектами. Помещения, встроенные в здания и предназначенные для магазинов, столовых, парикмахерских, ате­лье, пунктов проката, детских садов, яслей, отделений связи, банков или иных организаций, входят в состав основного здания. Сюда же входят коммуникации внутри зданий, необходимые для их эксплуатации: системы отопления с оборудованием, на­пример котельная установка – бойлерная (если последняя на­ходится внутри здания); внутренняя сеть водо - и газопровода, канализация со всеми устройствами; внутренняя сеть силовой и осветительной электропроводки со всей осветительной армату­рой; внутренние телефонные и сигнализационные сети; венти­ляционные устройства общесанитарного назначения; подъемни­ки и лифты.

Фундаменты под объектами, не являющимися зданиями, – котлами, генераторами, станками, машинами, аппаратами и пр., расположенными внутри зданий, не входят в состав здания, кроме фундаментов крупногабаритного оборудования. Фунда­менты этих объектов входят в состав объектов, в которых они используются; фундаменты крупногабаритного оборудования, сооруженных одновременно со зданием, входят в состав здания. Для такого типа объектов используется термин «специализиро­ванные здания».

Отметим, что в практике работы строителей упомянутые объекты подразделяются на граждан­ские (жилые и общественные) и промышленные (к том числе энергетические, транспортные, сель­скохозяйственные, складские). При этом из перечисленных выше к общественным отнесены все типы зданий и сооружений, кроме промышленных, но, включая гостиницы, мотели, кемпинги – в составе зданий коммунального хозяйства (в этой классификации они отнесены к жилым). К общественным объектам отнесены также объекты для транспортного обслуживания населения (вокзалы, кассы, транспортные агентства), как единого комплекса объектов транспортной отрасли.

Строения классифицируются также:

• по объемно - планировочным решениям (секционные, коридорные, секционно - коридорные, галерейные, зальные, пролетные),

• по архитектурному стилю (рационализм, конструктивизм, функционализм, модернизм, эк­лектика и др.);

• по конструктивным схемам и решениям (каркасные и бескаркасные, с поперечными или с продольными несущими стенами, полносборные, монолитные, с подвесным покрытием, оболочечные, тонкостенные, пневматические, блокированные);

• по материалам несущих стен (кирпичные, крупнопанельные, крупноблочные, деревянные щитовые, деревянные рубленые);

• по этажности (одноэтажные, малоэтажные – 2 – 3, многоэтажные – 4 – 9, повышенной этажно­сти 10 – 20 и высотные – более 20 этажей);

• по долговечности (более 100 лет, 50–100, 20–50 лет);

• по степени огнестойкости (5 категорий, различающиеся степенью возгораемости и пределом огнестойкости, т. е. временем от начала испытания огнем до появления сквозных трещин, поте­ри несущей способности или сверхнормативного повышения температуры на необогреваемой поверхности).

Выделяют также здания типовые (по типовым проектам) и нетиповые (по индивидуальным проектам).

По совокупности некоторых из поименованных выше физических характеристик здания выделя­ются в группы по степени капитальности (табл. 1.2.2)[9].

Таблица 1.2.2

Классификация зданий по степени капитальности

Группа	Тип зданий	Фундаменты	Стены	Перекрытия	Срок службы
I	Особо капитальные	Каменные и бетонные	Кирпичные, крупноблочные, крупнопанельные	Железобетонные
II	Обыкновенные	То же	Кирпичные и крупноблочные	Железобетонные или смешанные
III	Каменные облегчен­ные	То же	Облегченные, из кирпича, шлакоблоков и ракушечника	Деревянные и железобетонные
IV	Деревянные сме­шанные	Ленточные бутовые	Деревянные смешанные	Деревянные
V	Сборно–щитовые, каркасные, глино­битные	На деревян­ных или буто­вых столбах	Каркасные глинобитные	То же
VI	Каркасно–камышитовые	–	–	–

Здания и сооружения подразделяются также на классы в зависимости от градостроительных тре­бований, хозяйственной и культурной значимости, концентрации материальных ценностей, уникаль­ности оборудования (табл. 1.2.3)[10].

Таблица 1.2.3

Классификация зданий по градостроительным требованиям

Класс	Гражданские	Промышленные
I	Театры, музеи, зрелищные сооружения, жилые до­ма высотой более 10 этажей	Непрерывное производство большой мощности, крупные электростанции, метрополитен
II	Школы, больницы, детские учреждения, предпри­ятия торговли, жилые дома на 6 – 9 этажей	Большинство зданий основного и подсобно - вспомогательного производства
III	Жилые дома на 3 – 5 этажей, общественные здания небольшой вместимости	Склады с малоценным сырьем, деревянные со­оружения
IV	Жилые дома на 1 – 2 этажа, общественные здания с минимальными требованиями	Здания без требований долговечности и огне­стойкости

В практике управления важным является и разделение объектов недвижимости на доходные и не­доходные.

К недоходным относятся объекты, предназначенные для удовлетворения бытовых, социальных, культовых, общественно - полезных потребностей человека и не используемые для извлечения прибыли, в том числе:

• земля под общественным транспортом,

• земельные участки под открытыми для посещения рекреационными зонами и захоронениями, государственные учебные и медицинские учреждения,

• церкви, административные здания государственных учреждений, общественных и других орга­низаций.

К доходным относят объекты, сдающиеся в аренду или использующиеся собственниками для реализа­ции доходного бизнеса – с целью получения прибыли на средства, вложенные в приобретение объекта.

Для целей оценки и управления недвижимостью необходимо иметь представление об основных характери­стиках элементов строений, из которых состоят компоненты объекта недвижимости, в том числе и строения, а также о факторах, определяющих состояние этих характеристик на разных этапах жизнен­ного цикла объекта.

Рассмотрим прежде всего классификации взаимосвязанных между собою конструктивных элемен­тов, из которых состоят здания и сооружения, а также классификации инженерных сетей – как тех, ко­торые проложены вне строения (о них говорилось выше), так и внутренних, проложенных внутри строения (табл. 1.2.4).

Таблица 1. 2. 4

Классификация конструктивных элементов зданий и сооружений

№	Конструктивные элементы	Инженерные сети
	Основания и фундаменты	Отопление
	Каркас, несущие стены	Вентиляция и кондиционирование
	Междуэтажные перекрытия и покрытия	Внутренний водопровод
	Лестницы, козырьки входов, балконы, крыльца	Внутренняя канализация
	Стены наружные	Электроосвещение
	Стены внутренние и перегородки	Силовое электрооборудование
	Заполнение оконных и дверных проемов и ворот	Контрольно - измерительные приборы и арматура
	Крыши и кровли	Связь и сигнализация
	Зенитные и аэрационные фонари	Внутренние промышленные трубопроводы
	Полы	Инженерное и вспомогательное оборудование
	Подвесные и подшивные потолки	Теплогазоснабжение, электроснабжение, водопровод, канализация – наружные сети
	Внутренняя и наружная отделка

Выделяются также укрупненные элементы зданий и постройки специфического функционального назначения: пристройка, веранда, мансарда, мезонин, чердак, купол, подвал, галерея, анфилада, крыло, световой карман, тамбур, флигель, павильон, погреб.

Различают этажи: надземный, подвальный, цокольный или полуподвальный, мансардный, а также технический этаж и техническое подполье. Этажность здания определяется только числом надземных этажей (исключая этажи: подвальный, цокольный, технический).

Конструктивные элементы имеют свою классификацию, которая иллюстрируется таблицей 1.2.5.

Таблица 1.2.5

Наименование	Тип	Материал
Фундаменты	Свайные	Железобетонные
Буронабивные
Монолитные бетонные и железобетонные	Столбы
Ленты
Плиты
Сборные бетонные и железобетонные	Балки
Плиты
Бутобетонные
Каркас	Сборный железобетонный
Монолитный железобетонный
Металлический
Деревянный
Стены наружные	Стеновые панели	Из легкого бетона
Из тяжелого бетона
Многослойные панели	С 2 - или 3 - слойные с утеплителем
Стальные облегченные
Из асбоцементных листов
Кладка каменная	Из легкобетонных блоков
Из керамического кирпича
Из силикатного кирпича
Деревянные стены	Из щитов
Из бревен
Монолитные бетонные и железобетонные
Крыши	Односкатная	Двускатная
Складчатая	Крестовая
Коническая	Купольная
Пирамидальная	Шатровая
Мансардная	Шедовая
Крыша–терраса	Крыша с башней

Как было видно из приведенных таблиц, качество строения и его место в классификации сущест­венным образом зависят от строительных материалов. Перечень, достоинства и недостатки основных материалов приведены в таблице 1.2.6.

Кроме характеристик, поименованных выше и использованных в классификациях, важны также размеры строений и помещений: строительный объем здания (в кубических метрах), площадь по­мещений (в квадратных метрах), линейные размеры фасада, конструкций и периметра, высота потол­ков (в метрах).

Таблица 1.2.6

Дата добавления: 2014-11-20