Рынка недвижимости

Факторы, влияющие на функционирование

Средняя стоимость квартир в городах Сибири

(лето 2004 г.)

Средняя стоимость квартир в центре, тыс. руб.
	Новосибирск	Кемерово	Красноярск	Омск	Иркутск	Барнаул
1–комнатные			650–850		760–800	700–720
2–комнатные	1300–1400		750–1100
3–комнатные		1200–1300	980–1400
Средняя стоимость квартир в районах средней удаленности, тыс. руб.
	Новосибирск	Кемерово	Красноярск	Омск	Иркутск	Барнаул
1–комнатные						630–650
2–комнатные	1–1100		850–1000	600–630
3–комнатные			950–1100		960–1000
Средняя стоимость квартир в удаленных районах, тыс. руб.
	Новосибирск	Кемерово	Красноярск	Омск	Иркутск	Барнаул
1–комнатные			500–600
2–комнатные			560–650
3–комнатные			680–750

Наибольшим спросом в городах Сибири продолжают пользоваться одно - и двухкомнатные квартиры небольшой площади.

Основными причинами повышения цен эксперты считают возможность приобретения квартир по ипотечному и банковскому кредитованию. Действует и фактор инвестиционной привлекательности рынка недвижимости для вложения свободных средств.

Микроэкономика определяет рынок как эффективный, если:

• рынок централизован, то есть все товары и услуги сконцентрированы в одном месте (например рынок ценных бумаг со связанными между собой крупными биржами);

• на рынке обращаются стандартные движимые товары;

• на рынке отсутствуют сезонные колебания;

• сделки купли–продажи имеют простое финансирование и юридическое оформление;

• рынок не ограничен жесткими законодательными нормами.

Из сопоставления характеристик рынка недвижимости с призна­ками эффективного рынка можно сделать вывод, что рынок недви­жимости по своей природе неэффективный, а на его функциониро­вание влияют множество факторов.

Перечисленные выше группы факторов, определяющие перспективы развития рынка недвижимости, и прежде всего – ценовой ситуации на нем, можно разбить на два класса: внутренние и внешние.

К первому относятся внутренние по отношению к рынку факторы, собственные закономерности развития рынка и в том числе – определяющие его поведение при изменении условий внешней среды:

• экспоненциальный рост цен при переходе от централизованной к рыночной экономике;

• зависимость уровня насыщения кривой роста («естественного» для каждого города уровня цен) от характеристик данного города;

• связь между темпами изменения курса национальной валюты и темпами роста цен (в долларовом выражении);

• взаимное влияние вторичного и первичного рынков;

• сезонность на рынке недвижимости и т. д.

Ко второму классу относятся факторы внешней среды: макро - экономические, социально - экономические, политические, правовые, и т. д.

В конечном счете, тенденции развития рынка определяются сочетанием взаимным влиянием этих классов. Но степень влияния каждого из них может существенно меняться.

Так, на ранних стадиях становления рынка определяющим фактором была закономерность роста цен на рынке недвижимости (в долларовом выражении) в условиях экономического кризиса в России с последующим переходом к стабилизации. Ухудшение социально - экономической ситуации в том или ином городе относительно общероссийской могло привести к временному уменьшению темпов роста и даже некоторому снижению цен, но в дальнейшем рост цен в данном городе продолжался.

По мере развития рынка, перехода к третьей и четвертой стадиям, определяющими становятся внешние факторы. Изменения в экономической ситуации, законодательстве, налогообложении недвижимости через колебания спроса и предложения накладываются уже не на растущий отрезок кривой, а на ее пологий или горизонтальный участок, и вследствие этого определяют не только темпы роста цен, но и вектор их изменения – повышение или снижение. Если это временный спад, вызванный кратковременным финансово - экономическим кризисом, то рынок быстро вернется в докризисное состояние, и цены в дальнейшем будут колебаться относительно ранее достигнутого уровня стабильности.

Обратимся еще раз к аналогии между понятием о рынке недвижимости как социально–экономической саморегулируемой системе и принятым в кибернетике понятием систем автоматического регулирования. Известно, что система при незначительном внешнем воздействии может отклониться от стабильного состояния, но быстро возвращается к нему (после нескольких колебаний). При сильном внешнем воздействии, превышающем приспособительные возможности системы, она переходит в новое состояние без последующего возврата в предыдущее (в экономической терминологии такое воздействие называется «шоком»). Именно это произошло с рынком недвижимости в результате кризиса 1998 года.

Известно, что рынок недвижимости более консервативен по сравнению с другими рынками – товарным, фондовым и т. п. Он может быстро обрушиться, но медленно восстанавливается. Для серьезного повышения цен ему необходим новый, положительный шок: бурный экономический рост в регионе, либо бурный приток населения и т. п. Следовательно, в основу долгосрочного и среднесрочного прогнозирования тенденций развития рынка недвижимости необходимо положить прогноз экономической ситуации в России.

Международная ситуация может существенно повлиять на раз­витие рынка недвижимости. Например, изменение процентных ста­вок на кредиты на международных финансовых рынках приводят к соответствующему изменению цен на внутренних рынках. Послед­ствия конфликтов и связанные с ними миграционные потоки, од­носторонние действия ведущих политических и военных блоков дес­табилизируют распределение международных финансовых потоков и соответственно влияют на рынки недвижимости, остро реагирую­щие на колебание экономических показателей, таких как безрабо­тица, уровень производства, демографическая и социальная ситуа­ция и т. д.

Конечно, рынок недвижимости, как рынок долгосрочных инвестиций, не будет проявлять мгновенной реакции на события, как, например, рынок акций, однако, с учетом высокой эла­стичности недвижимости по предложению, важно уметь прогнози­ровать ситуацию в ближайшем будущем.

Внутренняя ситуация в стране является той средой, которая непосредственно влияет на все рынки, в том числе и рынок недвижи­мости. В зависимости от текущей экономической ситуации инвесто­ры всегда могут выбрать оптимальную сферу инвестиций. И если в результате сочетания многих факторов такой сферой окажутся негосударственные ценные бумаги или спекулятивные операции на ва­лютном рынке, а инвестиции в реальные активы, то рынок недвижи­мости начнет быстро расти, стимулируя развитие других отраслей экономики.

Определяющим фактором внутренней ситуации является пози­ция правительства, в руках которого находится, в том числе, и на­логовый рычаг, позволяющий регулировать распределение денеж­ных потоков в национальной экономике. Законодательство, стимулирующее привлечение ипотечного капитала, соз­дание зон экономического благоприятствования, увеличение ра­бочих мест, усиление защиты частных инвестиций – вот непол­ный перечень возможностей правительства для стимулирования рынка недвижимости.

Ситуация на местном рынке еще в большей степени влияет на раз­витие локального рынка недвижимости, определяя в конечном ито­ге перспективы развития. Плодородие земли, особенности рельефа и климата, инженерное оборудование и ухоженность ландшафта, на­личие средств связи и коммуникаций, стиль жизни и привычки на­селения, потенциал для развития собственности – эти и многие дру­гие факторы могут повлиять на решение инвестора.

Дата добавления: 2014-11-20