Валютные колебания и цены на жилье

Уровень мировых цен на нефть и темпы роста цен на жилье

На рынок недвижимости

Влияние экономических показателей

Несмотря на то, что рынок недвижимости России по историческим меркам очень молод, тем не менее накопленный опыт наблюдений и исследований с самого его зарождения позволяет понять некоторые его особенности и присущие ему закономерности[43]. Так, в первый период становления и бурного взлета он развивался как замкнутая система, в противофазе с общеэкономической ситуации в стране. С августа 1998 года он стал вести себя адекватно экономике России – падал и восстанавливался почти синхронно с финансовым рынком, другими секторами экономики, положительно реагировал на политическую стабилизацию и отрицательно – на замедление роста ВВП. В последние годы российская экономика все больше интегрируется в мировую, со всеми долгосрочными плюсами и краткосрочными минусами этого процесса, и рынок недвижимости становится все больше подвержен влиянию внешних по отношению к нему факторов.

Одним из таких факторов в 2002–2004 гг. явился дополнительный приток на рынок недвижимости капиталов от экспорта энергоносителей вследствие роста мировых цен на нефть с начала событий вокруг Ирака. Далее, заметными внешними факторами, влияющими на поведение рынка, были валютные колебания и избирательная компания.

В начале 2003 года была выявлена количественная связь роста цен на жилье с уровнем мировых цен на нефть, которая впоследствии уточнялась и подтверждалась.

Аналитиками рынка недвижимости Москвы утверждается, что при 18 – 20 $/баррель темпы роста цен на жилье незначительны, при 25 – 26 $/баррель они увеличиваются до 2 % в месяц, при
29 – 30 $/баррель достигают 3,5 – 4,0 %. В среднем рост цен на нефть на 1 $/баррель обеспечивал увеличение месячных темпов роста цен на жилье на 0,35 %. За 2003 год это соответствовало половине общего прироста цен, составившего 45 %.

В условиях сложившейся за годы реформ двухвалютности российской экономики, существовавшей до последнего времени полной долларизации рынка недвижимости крупных городов, всякие серьезные изменения в сфере мирового валютного рынка оказывают существенное влияние на поведение продавцов и покупателей жилья, приводят к изменению цен и объема продаж. Колебания курса евро по отношению к доллару, снижение курса доллара к рублю в 2004 году, вследствие новой курсовой политики ЦБ РФ на укрепление рубля, явились вторым фактором, который внес свой вклад в поведение рынка недвижимости.

При отрицательных темпах девальвации рубля относительно доллара (снижении курса доллара к рублю) темпы прироста цен на жилье увеличиваются при увеличении темпов снижения курса доллара в пропорции 2:1 (два процента прироста цен на жилье при 1 % снижения курса доллара). При положительных темпах девальвации (рост курса доллара) темпы прироста цен на жилье при повышении темпов роста курса доллара практически не увеличиваются.

Кроме того, на цены влияют неблагоприятные процессы в политической и экономической сферах: введение таможенных барьеров, остановка производств, рост цен на землю, рост стоимости строительства жилья, замедление темпов экономического роста, замедление роста реальных доходов населения, снижение темпов роста сбережений, особенности предыдущих стадий кризисного развития регионов/городов и т. д.

В странах со стабильной экономикой, где цены на недвижимость выражены в национальной валюте, темп роста цен на недвижимость соответствует сумме темпа роста инфляции национальной валюты и темпа прироста валового внутреннего продукта (обычно – около 1 – 3 %) при ограничении влияния других факторов и постоянном спросе.

Однако особенность Российского рынка недвижимости (не все города, но большинство крупных – Москва, Санкт–Петербург) заключается в том, что цены на недвижимость выражены не в рублях, а в долларах. Поэтому они формируются не только инфляцией рубля, но и также инфляцией доллара, а также – обменным курсом рубля к доллару. Проиллюстрируем эту особенность на примере покупки квартиры в Москве, в начале 2002 года стоимость которой составляет $60000, и продажи ее через один год. Если не принимать в расчет другие факторы, а также считать, что спрос стабилен (неизменен), то какова будет цена этой квартиры? Инфляция рубля составила в 2002 году 15 %, инфляция доллара – 5 %, а обменный курс рубля к доллару вырос на 5 %. Поскольку все расчеты в России производятся в рублях, то в начале 2002 года было уплачено за квартиру $60000*30 (курс рубля к доллару) = 1800000 рублей. Очевидно, что через год, при инфляции рубля в 15 % покупатель захочет получить за квартиру как минимум на 15 % больше, чем за нее было уплачено (то есть, 1800000*1.15=2070000 рублей). При выставлении квартиры на продажу ее стоимость будет выражена в долларах. Учитывая, что курс доллара в начале 2003 года – 31,5 (на 5 % больше, чем в начала 2002 года), цена была назначена продавцом в долларах, равная 2070000 / 31.5 = $65714, что на 9,5 % выше цены, за которую квартира была приобретена в 2002 году. Таким образом, благодаря тому, что покупательная сила рубля по отношению к доллару увеличилась, цена на объект недвижимости увеличилась не на 5% (как инфляция доллара), а на 9,5 %.

Таким образом, когда темп роста курса доллара ниже темпа инфляции рубля, произойдет увеличение цены объекта недвижимости в долларах на количество процентов, примерно равное разности темпа инфляции рубля и роста курса рубля по отношению к доллару. Поэтому Российский рынок недвижимости может быть вдвойне интересен тем инвесторам, которые держат основную часть своих сбережений в валюте, темпы девальвации рубля к которой выше, чем рост обменного курса.

Однако верно и обратное: высокий рост курса доллара и низкая инфляция могут оказать понижающее действие на цены на недвижимость. Поэтому для принятия эффективных инвестиционных решений необходимо внимательно следить за макроэкономической ситуацией и учитывать то влияние, которое она может оказать на динамику цен на недвижимость.

Таким образом, состояние экономики оказывает большое влияние на рынок недвижимости. Главными факторами, вызывающими изменение цен в России являются:

- благосостояние граждан (которое, в свою очередь, в России сильно зависит от экпортирующих отраслей – в первую очередь, нефтяной);

- инерционность рынка (например рост цен предложения жилья может продолжаться полгода – год при снижении соотношения спрос/предложение и, наоборот, цены могут падать такое же время после начала роста спроса);

- двухвалютность рынка (не во всей России – в Москве и других городах, но все же из - за этого фактора наблюдается зависимость цены от изменений курса доллара, его покупательной способности в России).

Внутренние факторы рынка были незаметны на фоне внешних и не определяли его поведение. Лишь сегодня появились некоторые признаки, потребовавшие более внимательного рассмотрения некоторых из них.

Главный специалист Российской гильдии риэлтеров по анализу рынка недвижимости Г. М. Стерник[44] считает, что уровень роста цен на недвижимость связан со специфическими особенностями города и региона, а также напрямую зависит от мировой экономической и политической ситуации внутри страны.

Исследования показали, что существует общая для развивающихся рынков различных городов закономерность изменения стоимости жилья: рост цен от начальных, дорыночных, с последующей стабилизацией на уровне «мировых» рыночных цен, соответствующих ценам в городах–аналогах при развитом рынке. Этот рост в отдельные периоды может замедляться (вплоть до временного снижения цен) в силу резкого ухудшения социально - экономического положения региона, усиленного оттока населения и т.п., но постепенно во всех городах цены достигают уровня стабилизации и в дальнейшем будут колебаться вместе с экономическими, инвестиционными, миграционными циклами.

Сущность этой закономерности заключается в том, что рынок недвижимости в своем развитии проходит ряд стадий.

При переходе от одной стадии к другой принципиально меняются значения следующих факторов:

– начальный уровень цен;

– соотношение цен первичного и вторичного рынков недвижимости;

– соотношение спроса и предложения;

– степень «рыночности» поведения продавцов и покупателей (осведомленность о законах, правилах и правах, о спросе и предложении, ценах, курсе валют, степени долларизации рынка);

– степень активности рынка (доля сделок в общем числе зарегистрированных объектов недвижимости того или иного типа);

– правовая среда (состояние законодательной, нормативной базы, уровень криминализации рынка);

– степень развития инфраструктуры рынка (состояние методической базы, корпоративных форм деятельности агентов рынка, информационной обеспеченности и открытости рынка).

Основной интересующий нас индикатор рынка – цены на недвижимость – изменяется следующим образом.

В начале первой, стартовой, стадии жилье принципиально недооценено, рыночные процессы только начинаются, но затем следует быстрый рост цен. К концу стадии, т. е. через 2 – 3 года, цены в Москве выросли в 7 раз, в других городах – в 3 – 5 раз (среднегодовые темпы роста – 200 – 400 %). Во второй стадии, переходной, цены продолжают расти, но уже меньшими темпами (в Москве 30 –50 % в год). На третьей стадии, стадии складывающегося рынка, рост цен прекращается с постепенным переходом к стабилизации. Наконец, рынок недвижимости на четвертой стадии (стабильного рынка) по основным закономерностям аналогичен развитым рынкам, но требуются еще годы, если не десятилетия, для постепенного продвижения к стандартам развитого рынка в области развития законодательной базы, инфраструктуры рынка и т. д.Следовательно, рынок жилья большинства городов в настоящее время проходит третью стадию развития – стадию складывающегося рынка. Сущность ее состоит в «откате» цен от ранее достигнутого уровня, колебательном поиске нового равновесия.

Что касается рынка аренды жилья, офисов, в меньшей степени торговых помещений и складов, то здесь арендные ставки быстро достигли уровня не только Парижа, но и Токио. Их величина определялась не столько состоянием фонда объектов недвижимости, сколько спецификой экономической и финансовой ситуации в столицах. Другими словами, и эти сегменты рынка недвижимости развиваются по тому же сценарию.

Таким образом, определяющей закономерностью динамики цен на недвижимость в развивающейся переходной экономике является рост долларовых цен на жилье от начального, заведомо низкого уровня, до естественного для каждого города “мирового” уровня, соответствующего его специфическим особенностям.

Вместе с тем реализация данной закономерности имеет свои особенности в различных регионах и городах России.

К особенностям конкретного региона, определяющим уровень цен, относятся, например, уровень социально–экономического развития, административный статус и масштаб региона, характер его промышленного и культурного развития, демографические характеристики населения и обеспеченность его жильем и т. д.

Однако, по мнению Стерника, уровень цен в городах России в гораздо большей степени определяется индивидуальными характеристиками конкретного города, чем региона. Чем выше численность населения города, объем жилищного фонда и нового строительства, число промышленных предприятий, вузов и театров, тем выше цены на недвижимость. На уровень цен влияет и миграция (перемещение) населения: чем выше приток населения в конкретный город, тем быстрее растут цены на жилье.

В столицах, крупных региональных, транспортных, культурных центрах с высоким уровнем финансовых потоков, эффективными инвестициями и хорошими перспективами развития, рынок недвижимости развивается быстро, и цены на объекты недвижимости устанавливаются на достаточно высоком уровне.

В малых городах с неразвитой или неконкурентоспособной монопромышленной экономикой, низким уровнем финансовых потоков и отсутствием инвестиций, удаленных от региональных столиц или крупных центров, с плохими природными и экологическими условиями, рынок недвижимости долго находится в зачаточном состоянии, а цены стабилизируются на низком уровне.

Между этими крайними типами городов находится много промежуточных, для которых характерен средний темп развития рынка недвижимости, а уровень цен стабилизируется на среднем уровне. Например, данные показывают, что в группу «дорогих» городов можно отнести Москву, Пермь, Санкт – Петербург; в группу «средних» городов – Новосибирск, Рязань или Ставрополь, а в группу «дешевых» – Хабаровск, Волгоград или Читу.

Темпы изменения цен на рынке недвижимости зависят еще от активности рынка недвижимости каждого города или региона: инфраструктуры, уровня его криминализованности, взаимодействия вторичного и первичного рынков, соотношение спроса и предложения и т. п., а также от мировых цен на нефть.

Вместе с тем изучение рынка конкретных городов свидетельствует о том, что важным фактором, определяющим темпы роста цен на недвижимость, является политическая ситуация в стране. Опыт показывает, что расходы кандидатов на проведение избирательной кампании, оплату политтехнологов, производителей и распространителей рекламы, актеров, организаторов и участников предвыборных шоу так или иначе перетекают на рынок недвижимости и ведут к росту цен.

Помимо всего этого, существуют еще и вероятность возникновения форс - мажорных обстоятельств, коренным образом меняющих тенденции на рынке недвижимости.

Дата добавления: 2014-11-20