Элементы сравнения

Выбор элементов сравнения

Элементами сравнения называют характеристики объектов недви­жимости и сделок, которые вызывают изменения цен на недвижи­мость.

Для выделения элементов, от которых зависит стоимость, необ­ходим подробный анализ рыночных условий. Чтобы сопоставить объекты сравнения с объектом оценки, требуется выполнить кор­ректировки продажных цен объектов сравнения по каждому выде­ленному элементу сравнения. При этом корректировка может применяться либо к общей цене, либо к цене за единицу сравнения. Общая величина коррекции зависит от степени различия между объектами.

В оценочной практике принято выделять девять основных элемен­тов сравнения, которые должны анализироваться в обязательном по­рядке:

1. Права собственности на недвижимость.

2. Условия финансирования.

3. Условия продажи.

4. Состояние рынка.

5. Местоположение.

6. Физические характеристики.

7. Экономические характеристики.

8. Использование.

9. Компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью.

К необязательным элементам можно отнести доступ к объекту не­движимости, права на прибрежную полосу и воду, экологические ус­ловия и т. д.

При корректировке продажных цен объектов сравнения все по­правки делаются от объекта сравнения к объекту оценки.

1. Условия финансирования

Если обычное финансирование типично для данной категории объектов, то продажа при необычных условиях (например 100 % кредитование сдел­ки, специальные контракты и т. д.).

Если также специальные условия определяют цену продажи, отличную от той, которая имела бы место при условии обычного финансирования, то необходимо сделать соответствующую корректировку.

По каждой сделке следует анализировать следующие условия финанси­рования: размер платежей по процентам; срок кредита; величины и стоимости заложенного имущества.

В пособии под редакцией Григорьева перечислены следующие условия финансирования: коэффициент платежной задолженности; процентная ставка; срок займа; амортизация (выплаты); договоры об участии.

2. Условия продажи

По Харрисону, условия продажи определяются обстоятельствами, при которых продавец и покупатель принимает свои решения относительно продажи и приобретения конкретного объекта недвижимости (другого имущества).

По определению, рыночная стоимость соотносится со стоимостью cдeлки, в которой участвуют готовый купить, информированный и способный купить покупатель и готовый продать и информированный продавец.

Довольно часто имеют место обстоятельства, которые вынуждают купить или продать какое-либо имущество (банкротство).

В учебнике В. В. Григорьева[56] к условиям продажи отнесены: обычные или особые закладные; мотивы и знания покупателя и продавца.

Некоторые профессиональные оценщики твердо убеждены, что если условия продажи отличаются от тех, которые применялись к оцениваемой недвижимости, то сопоставимую продажу использовать нельзя. Другие считают, что если можно сделать разумные поправки на условия продажи, допустимо использовать сопоставимый объект для определения стоимости оцениваемого участка.

3. Рыночные условия (временный фактор)

В процессе сравнения даты оценки с датой продажи сопоставимых участков следует учитывать, что рыночные условия время от времени меняются. Задача оценщика определить, осуществилась ли сопоставимая продажа при таких же или отличных рыночных условиях. Иногда они остаются стабильными в течение года и даже большего промежутка времени, в другое время могут меняться в
3 – 6 месячный период и даже быстрее.

Следует отметить, что в процессе анализа различий в условиях рынка за период от даты оценки до даты продажи встречается спонтанная активность рынка, то есть имеющая место в течение коротких периодов. Такая актив­ность может быть цикличной или сезонной или представлять их сочетание.

Сезонная активность обычно связана с временами года, в которые ры­ночная активность затухает (обычно лето – время отпусков) или, наоборот, возрастает (осень).

Наиболее характерными изменениями являются циклы жизни. Эти из­менения касаются и самих объектов недвижимости, а также районов (горо­дов), отраслей, общества в целом.

Различают следующие основные циклы жизни:

а) зарождение (проектирование, строительство объекта, формирование отрасли, общества, района и пр.);

б) рост (период роста доходов от функционирования объекта недвижи­мости, быстрое развитие района (города), отрасли, общества и пр.);

в) стабильность, период равновесия (стабильные доходы, сформировав­шиеся вкусы потребителей объектов недвижимости, сформировавшаяся инфраструктура района и пр.);

г) упадок (период уменьшения спроса на недвижимость, уменьшение прибыли, спад производства в отрасли, районе, городе).

С учетом жизненных циклов эксперт-оценщик должен анализировать и прогнозировать законотворческие, демографические, международные, на­учно технические, градостроительные и социальные процессы, а также ре­акцию на них рынка недвижимости.

Обращает внимание на себя внимание тот факт, что могут иметь место короткие отрезки времени в течение годового рыночного периода, когда возникает необычно высокая активность, однако усредненные годовые по­казатели на нее не указывают.

Например, средний рост цен за последний календарный год может быть 6 %, однако при более внимательном изучении оказывается, что весь рост полностью приходится на последний квартал года. Использование данных по продажам за первые три квартала следует соответствующим образом скорректировать. Таким образом, среднемесячный рост не составляет 0,5 %, а среднеквартальный рост не равен 1,5 %.

На цены влияет взаимодействие спроса и предложения. Если меняется один или другой, либо оба фактора, цены реагируют соответствующим об­разом. Изменения цен происходят или на рынке покупателей или на рынке продавцов. Эти процессы оценщик должен исследовать, идентифицировать и учитывать.

Суждения, касающиеся поправки на время продажи, делаются на основе внимательного изучения рыночных условий на момент оценки, которые затем сравниваются и сопоставляются с условиями, приходящимися на вре­мя продажи сопоставимого объекта.

Если сопоставимый объект продавался на рынке, сходном с домини­рующими условиями рынка на момент оценки, поправку делать необяза­тельно. Однако, если оценщик признает, что рыночные условия сильно из­менились между двумя датами, то поправку необходимо сделать.

4. Местонахождение

Если сопоставимый объект находится в том же районе, что и оценивае­мый, имеется вероятность того, что не надо будет делать поправки на ме­стоположение.

В науке об оценке значение понятия «районы» несколько отличается от общепринятого. Основное значение слова «район» – единица администра­тивного деления. Оценщики понимают под «районом» территорию, в пре­делах которой на стоимость недвижимого имущества оказывают влияние одни и те же факторы.

Районы подразделяются на жилые, деловые, промышленные, сельскохо­зяйственные.

В случае если объект, рассматриваемый как сопоставимый, находится в другом районе, следует проводить полный анализ возможных различий ме­жду двумя районами. Два разных района могут быть очень сходными во всех отношениях, и тогда поправки не требуется. С другой стороны, если между районами имеются большие различия, следует рассчитать необходи­мые поправки.

Обнаружение воздействия на стоимость со стороны новых факторов ука­зывает на период границы между районами. Прилегающие районы постоян­но взаимодействуют друг с другом, что приводит к изменению границ меж­ду ними.

Например, строительство бизнес - центра способно привести к интенсив­ному возведению объектов деловой инфраструктуры в ближайших окрест­ностях.

В учебнике под редакцией В. В. Григорьева содержатся следующие виды различий по местоположению:

• экологическая привлекательность (знаменитые районы Бра­теево и Марьино в г. Москве, Предзаводской и Кировский в г. Кемерово славятся своим экологическим неблагополучием, поэтому спросом не пользуются);

• доступ к оживленным магистралям (в Москве наибольшим спросом пользуются квартиры, наименее удаленные от станций метро);

• коммуникации (подведенные коммуникации могут включать в себя во­доснабжение, канализацию, электроэнергию, природный газ и телефонные линии);

• престижность (обычно центральные районы городов).

Следует принимать также во внимание такие различия между районами, как ограничения на сделки, зонирование, строительные нормы. Если они признаются рынком, нужно сделать соответствующие поправ­ки.

Зонирование представляет собой правовой инструмент, позволяющей разделить территорию на районы и установить правила, определяющие ха­рактер и интенсивность использования земли в каждом выделенном районе. Например, районы могут быть зонированы под жилую застройку или для коммерческого использования. Правила зонирования ограничивают вариан­ты использования недвижимой собственности (земельных участков), не до­пуская тем самым строительства определенных зданий и сооружений. Влияние правил зонирования на стоимость недвижимости может быть не­значительным, если только в отчете об оценке специально не указано, что существующие пребывания зонирования не принимаются во внимание при оценке.

Нормативные акты по зонированию, как правило, ограничивают плот­ность застройки на различных земельных участках. На некоторых рынках это приводит к тому, что цена котируется на основе максимальной плотно­сти застройки, разрешенной нормами зонирования. Например, цена земель­ных участков может котироваться на основе количества разрешенных для строительства единиц жилья.

5. Физические характеристики

В процессе сравнительной оценки выявляются и рассматриваются толь­ко крупные физические свойства и различия. Учитываются следующие фи­зические характеристики: физические параметры, качество строительства и эксплуатации, удобства, функциональная пригодность.

Для жилой недвижимости важными характеристиками представляются такие, как количество комнат, размер кухни, наличие балкона или лоджии, материал, из которого возведен дом (кирпичный, панельный, наличие пар­кетного пола и др.).

Желательна личная инспекций оценщика каждого из сопоставимых объ­ектов недвижимости.

Если имеется большое число физических различий между объектами не­движимости, то продажу, видимо, нельзя использовать как сопоставимую. Но если различий нет или их мало, то сравнение возможно и необходимо.

Авторы учебного пособия под редакцией В. В.Григорьева рекоменду­ют учитывать в составе поправок к стоимости оцениваемого объекта также состав (или объем) имущественных прав, мотивируя это следующими сооб­ражениями.

Во-первых, если покупатель приобретает недвижимость в собственность вместе с коммерческой компанией, то он захочет узнать доходы и убытки, преимущества и обязательства, которые он приобретает одновременно с покупкой предприятия или здания. b любом случае оценщик должен отдель­но проверить активы компании, используя для этого бухгалтерскую отчет­ность и другие документы.

Во-вторых, если объект приобретается не для бизнеса, а в собственность для получения права на существующий арендный доход, покупатель дол­жен получить представление о финансовом состоянии компании арендатора этого объекта и ее возможность платить арендную плату. Возможность арендатора платить арендную плату называется надежностью контракта.

Надежность контракта выше, если арендаторами являются крупные («ста­рые») компании, поскольку вновь образованные компании имеют ограниченные ресурсы. По этой причине финансовая состоятельность арендатора должна проверяться с особой тщательностью.

При аренде активов как основных фондов важно знать, на какой срок они приобретаются и какие права и обязательства возникают и могут воз­никнуть в соответствии с договором аренды. Любые договоры аренды и соглашения с предыдущими владельцами активов должны внимательно изучаться, и все формулировки должны исключать возможность их двойно­го толкования. На этой стадии всегда необходима помощь квалифициро­ванного юриста.

Вообще, разница между оцениваемой недвижимостью и сопоставимым объектом, влияющая на его стоимость, достаточно часто определяется раз­ницей их юридического статуса (набора прав). Неслучайно Американский институт оценщиков недвижимости в качестве первой поправки при опре­делении последовательности их влияния определил именно это различие. Поправка называется «Переданные имущественные права».

Дата добавления: 2014-11-20